Come diventare co-host su Airbnb

Il co-hosting è la risposta di Airbnb a un problema molto concreto: l'annuncio è tuo, ma il lavoro quotidiano — rispondere ai messaggi, tenere il calendario aggiornato, accogliere chi arriva — non può stare sempre sulle tue spalle. La piattaforma lascia quindi affiancare all'annuncio altre persone, con permessi che decidi tu.

C'è un equivoco da sciogliere subito, ed è quello che porta a scelte sbagliate: diventare co-host non è un'iscrizione. Nessuno si registra come co-host di un annuncio altrui: si viene invitati dal titolare, e da quell'invito discendono i permessi, il compenso e le responsabilità. Questa guida spiega il co-host su Airbnb: come funziona, che cosa può toccare, come viene pagato e dove finisce il perimetro della piattaforma — con ogni regola linkata alla pagina ufficiale che la contiene.

Che cos'è un co-host su Airbnb?

Un co-host è una persona che il titolare di un annuncio invita ad affiancarlo nella gestione. Airbnb lo descrive senza giri di parole: quando crei un annuncio puoi invitare altre persone a unirsi, e un co-host può aiutarti a gestire il tuo annuncio, a rispondere alle richieste o a inviare messaggi agli ospiti che hanno prenotato.

Non è una figura professionale definita dalla piattaforma. Nell'invitarlo, Airbnb suggerisce di scegliere familiari, amici, vicini o una persona fidata che possa dare una mano con gli aspetti pratici, e fissa un tetto: fino a 10 co-host per un annuncio. Esiste anche un canale dedicato a chi cerca aiuto strutturato, la Rete di co-host, attualmente disponibile in Australia, in Germania, in Italia, in Messico, a Porto Rico, in Corea del Sud, in Spagna e nel Regno Unito e in altri paesi.

La parte che pesa davvero, però, sta nei termini contrattuali. Un co-host non è un dipendente di Airbnb: la piattaforma scrive che il rapporto è quello di una persona fisica o giuridica indipendente e non di un dipendente, agente, joint venturer o partner di Airbnb. E soprattutto: davanti alla piattaforma continui a rispondere tu. Nella misura massima possibile ai sensi della legge applicabile, gli host sono responsabili delle azioni e omissioni dei loro co-host in qualità di fornitori di servizi. Airbnb lo ribadisce anche in forma diretta: sei l'unica persona responsabile della scelta, del monitoraggio e della gestione dell'accesso di ciascun co-host.

Tradotto per chi possiede l'immobile: delegare l'operatività non delega la responsabilità. Se non hai ancora chiaro cosa comporta il ruolo di host in sé, il punto di partenza è la nostra guida su cosa sono gli host di Airbnb e quali responsabilità hanno.

Cosa può fare un co-host e cosa no?

Dipende dal livello di autorizzazione che gli assegni, e i livelli sono tre. Airbnb precisa che le autorizzazioni definiscono soltanto il livello di accesso dei co-host al tuo annuncio: quello che poi la persona farà davvero lo stabilite voi due, fuori dalla piattaforma.

Le due righe finali meritano attenzione perché delimitano il potere che stai cedendo. Un co-host con accesso completo può invitare o rimuovere altri co-host senza l'approvazione del titolare dell'annuncio, ma può concedere loro solo un accesso limitato al calendario e alla messaggistica: la catena si ferma lì, e nessun co-host può creare un altro accesso completo.

Il denaro, invece, resta interamente tuo. Solo i proprietari degli annunci possono impostare o modificare i compensi di un co-host, il che significa anche che i co-host non possono consultare né modificare i dati fiscali o la preferenza di pagamento di un altro co-host o del titolare. Le autorizzazioni si cambiano in qualsiasi momento, e l'accesso si revoca allo stesso modo.

Come si aggiunge un co-host all'annuncio?

Dall'annuncio, in pochi passaggi, e l'iniziativa parte sempre da chi ha il controllo: per gli alloggi, il titolare dell'annuncio o un co-host con autorizzazioni di accesso completo può aggiungere un co-host. Per i servizi e le esperienze la regola è più stretta: solo il titolare dell'annuncio può aggiungere un co-host.

L'invito si compone di due informazioni e di una scelta. Airbnb chiede di aggiungere il paese o l'area geografica di questa persona e il suo numero di telefono o indirizzo email, poi di selezionare le autorizzazioni da concedere. C'è anche una condizione che va conosciuta prima, perché blocca l'invito a metà se non è soddisfatta: prima di poter accettare un invito, i nuovi co-host dovranno aver completato la verifica dell'identità.

Da qui si ricava anche la risposta a chi cerca come diventare co-host su Airbnb, ed è una risposta secca: non esiste un modulo per candidarsi su un annuncio che non è tuo. Chi vuole fare il co-host deve essere invitato dal titolare, avere un account Airbnb con identità verificata e accettare l'invito. La strada alternativa, dove è attiva, è la Rete di co-host — e anche lì è l'host a scegliere.

Due avvertenze che stanno nella stessa pagina e che è facile saltare. La prima riguarda il consenso: gli host e i co-host con accesso completo sono responsabili di garantire che i co-host abbiano acconsentito a ricevere inviti via email o tramite messaggio di testo. La seconda riguarda il passato: ai co-host aggiunti a un annuncio prima del 3 maggio 2023 sono state assegnate automaticamente le autorizzazioni di accesso completo. Se il tuo annuncio è vecchio e a suo tempo hai aggiunto qualcuno, quella persona potrebbe avere oggi più poteri di quanti gliene avresti dati adesso: le autorizzazioni attive si controllano, non si presumono.

Capire come funziona Airbnb per gli host, prima ancora del co-hosting, resta il presupposto di tutto: il quadro d'insieme degli obblighi e delle scelte di chi affitta è nella nostra guida agli affitti brevi per i proprietari.

Come viene pagato un co-host?

Attraverso la piattaforma, con un compenso che imposta soltanto il titolare dell'annuncio. Airbnb è esplicita: solo l'host titolare dell'annuncio può impostare i compensi dei co-host, e i co-host non possono configurarli né per sé né per altri.

Le formule disponibili sono quattro, e si scelgono a livello di annuncio: le spese di pulizia impostate nei dettagli dell'annuncio; le spese di pulizia più una percentuale per prenotazione; una percentuale per ogni prenotazione, scegliendo se escludere o includere l'importo delle spese di pulizia nel calcolo; oppure un importo fisso per prenotazione. La base di calcolo non è il prezzo pagato dall'ospite: i compensi dei co-host vengono calcolati in base all'importo dei potenziali guadagni dell'host per ogni prenotazione, cioè al netto dei costi del servizio dell'host e di imposte e oneri.

Impostare l'importo non basta a farlo scattare. Una volta che l'host ha impostato il compenso, la persona avrà 14 giorni di tempo per confermare o rifiutare l'offerta, e solo dopo la conferma inizierà a ricevere le somme dovute per le prenotazioni successive al check-in degli ospiti. Per la maggior parte delle prenotazioni di soggiorni, scrive Airbnb, i compensi vanno a host e co-host entro la fine del giorno lavorativo successivo alla data programmata per il check-in dell'ospite; per chi non ha ancora completato due soggiorni il pagamento slitta al giorno dopo il check-out. Vale anche una precedenza di cui è bene essere consapevoli: se i potenziali guadagni dell'host non bastano a coprire i compensi, i co-host potrebbero ricevere una somma inferiore a quella prevista.

Il perimetro è quello dei soggiorni: gli host possono condividere i compensi solo nell'ambito dei soggiorni Airbnb, e restano fuori prenotazioni di servizi o esperienze, rimborsi della Protezione danni per host e compensi del Centro Soluzioni. Se l'immobile lavora anche su altri portali o con prenotazioni dirette, lì il compenso lo regolate voi.

Sulla tassazione del co-host Airbnb c'è un punto che cambia i conti del proprietario, e conviene leggerlo due volte. I compensi dei co-host non influiranno sull'importo che verrà indicato al titolare dell'annuncio ai fini della dichiarazione dei redditi: Airbnb invia al titolare un documento fiscale per l'intero importo della prenotazione, mentre il co-host ne riceve uno per le somme che gli sono state riconosciute. La direzione è la stessa della norma fiscale italiana: in caso di opzione per la cedolare secca, l'Agenzia delle Entrate scrive che l'aliquota va applicata sull'intero importo del canone indicato nel contratto. Quello che giri al co-host, insomma, non riduce da solo la base su cui paghi: il quadro completo è nella guida alla tassazione degli affitti brevi, e il tuo commercialista è la persona che lo applica al tuo caso.

Lato co-host, infine, l'obbligo è simmetrico: Airbnb può richiedere le informazioni fiscali e avverte che, in loro assenza, potrebbe essere costretta dalle autorità fiscali governative a trattenere le tasse a determinati tassi di inadempienza.

Co-host o property manager: cosa conviene?

Sono due cose diverse, e la scelta non si fa sul prezzo ma sul perimetro. Il co-hosting è uno strumento della piattaforma — permessi su un annuncio, un compenso liquidato con quel soggiorno —, mentre la gestione professionale è un servizio che copre l'immobile in quanto tale, su tutti i canali, adempimenti compresi.

Una differenza che l'accordo verbale fra conoscenti non risolve è quella giuridica, e la scrive Airbnb stessa nei termini per i co-host: la fornitura di servizi di gestione immobiliare potrebbe richiedere che il co-host sia un intermediario immobiliare autorizzato, e operare senza licenza potrebbe comportare sanzioni significative per il co-host e/o l'host. Nello stesso passaggio la piattaforma avverte che, in certi casi, un co-host può essere considerato come dipendente di un host per determinati scopi. Affidare la gestione a un conoscente con un accordo verbale non è quindi neutro: è un rapporto che qualcuno, prima o poi, dovrà qualificare.

C'è poi il tema di chi arbitra quando qualcosa va storto. Airbnb chiarisce di non essere parte di alcun accordo tra host e co-host e di non essere tenuta a mediare controversie tra host e co-host. Il vostro accordo è un contratto fra privati che vive fuori dalla piattaforma, anche quando il denaro passa dentro.

Le variabili su cui decidere sono tre, e sono misurabili sul tuo caso: quante ore alla settimana l'immobile ti chiede oggi; quanti canali vuoi tenere aperti oltre ad Airbnb; quanta parte degli adempimenti — CIN, comunicazione degli ospiti, imposta di soggiorno, dichiarazione — sei disposto a seguire in prima persona. Un co-host risolve la prima riga. Le altre due escono dal perimetro degli strumenti di co-hosting.

È esattamente il punto in cui interviene la gestione professionale. La nostra rete di property manager locali, selezionati e monitorati da noi, prende in carico l'immobile per intero: annuncio e prezzi, prenotazioni, accoglienza e gestione degli ospiti, pulizie e biancheria, manutenzione e burocrazia. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi né di avviamento: nei mesi in cui l'immobile non produce, non paghi niente. Se vuoi capire quanto può rendere il tuo, proponicelo dalla home e riceverai un'analisi preliminare di redditività.

Il co-hosting resta uno strumento eccellente per quello che è: un modo ordinato di far entrare qualcuno nell'annuncio, con permessi espliciti e un compenso tracciato. Il suo limite è che finisce dove finisce Airbnb — e l'immobile, invece, continua.