Tassazione affitti brevi: la guida completa

Chi affitta un appartamento per pochi giorni alla volta non ha davanti una sola imposta, ma tre prelievi che arrivano da parti diverse: uno sul reddito, uno sul possesso dell'immobile, uno sul soggiorno dell'ospite. Hanno basi imponibili, scadenze e destinatari differenti, e trattarli come un blocco unico porta a conti sbagliati.

Questa guida mette in fila il quadro completo per un proprietario: quali tasse si pagano, come si sceglie tra cedolare secca e IRPEF, cosa succede quando è un portale a incassare, se l'IMU resta dovuta e cosa finisce in dichiarazione. In materia di affitti brevi, tassazione e adempimenti viaggiano insieme, quindi accanto a ogni regola trovi il link alla fonte da cui è presa.

Quali tasse si pagano sugli affitti brevi?

Sul reddito dell'affitto si paga l'IRPEF con le addizionali regionale e comunale, oppure, in alternativa e su scelta del proprietario, la cedolare secca. A questo si aggiungono l'IMU, che colpisce il possesso dell'immobile e non il contratto, e l'imposta di soggiorno, che è dovuta al comune dall'ospite ma passa dalle mani di chi incassa.

Il primo passo è capire se il tuo contratto rientra nella disciplina delle locazioni brevi. L'Agenzia delle Entrate la circoscrive ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. La condizione riguarda entrambe le parti: resta fuori, per esempio, il contratto che l'inquilino firma a uso foresteria per i suoi dipendenti.

Dentro il perimetro rientrano i servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e l'utilizzo delle utenze telefoniche, e la disciplina copre anche le sublocazioni, i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e la locazione di singole stanze di un'abitazione. Ne restano fuori i contratti in cui il locatore aggiunge prestazioni ulteriori — colazione, somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti — perché a quel punto si configura un'attività d'impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

C'è poi un confine numerico che dal 2026 conta più di prima. Il regime fiscale delle locazioni brevi previsto dal decreto legge n. 50/2017 può essere applicato solo destinando alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta: fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Oltre quella soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale, e il discorso fiscale cambia natura.

Sull'imposta di soggiorno, infine, la responsabilità è scritta nella norma. L'articolo 4 del decreto legge n. 50/2017 stabilisce che il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, oltre che della presentazione della dichiarazione e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Cedolare secca o IRPEF: cosa cambia?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa che prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali; l'IRPEF ordinaria applica invece le aliquote per scaglioni sul reddito complessivo. La differenza pratica sta in tre punti: l'aliquota, la base imponibile su cui si calcola e le detrazioni che il reddito porta con sé.

Sulle aliquote i numeri sono questi. Con la cedolare secca si applica il 26%, ridotto al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, scelta dal contribuente in dichiarazione. Con l'IRPEF si applicano invece le aliquote per scaglioni: 23% fino a 28.000 euro di reddito imponibile, 43% oltre i 50.000, mentre la seconda aliquota è stata ridotta dal 35 al 33% dalla legge di bilancio 2026.

Sulla base imponibile la differenza pesa più di quanto sembri. L'aliquota della cedolare va applicata sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Con l'IRPEF quel 5% resta, ma sul reddito così determinato si sommano le addizionali regionale e comunale, che la cedolare cancella.

Il terzo punto riguarda quello che la cedolare non cancella. Il reddito assoggettato a cedolare secca non rientra nel reddito complessivo per il calcolo dell'IRPEF e delle addizionali, ma va comunque considerato quando si determina la condizione di familiare fiscalmente a carico, la misura di deduzioni e detrazioni, le detrazioni per carichi di famiglia e la spettanza di benefici collegati a requisiti reddituali come l'ISEE. La cedolare abbassa l'imposta, non ti rende invisibile agli occhi degli altri conteggi.

L'opzione si esercita per ciascuno dei contratti stipulati, ma con un vincolo: quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti, la scelta fatta sul primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Il dettaglio di aliquote, versamenti e codici tributo è nella nostra guida sulla cedolare secca sugli affitti brevi.

Come funziona la ritenuta del 21% delle piattaforme?

Quando un intermediario immobiliare o un gestore di portale telematico incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, deve operare come sostituto d'imposta una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui canoni lordi, versarla e certificartela. Non è un'imposta in più: è un anticipo di quello che dovrai comunque, e in dichiarazione lo scomputi.

La regola vale per tutti gli intermediari, residenti e non residenti. L'aliquota si applica sull'intero importo che l'ospite versa al locatore, compresa la provvigione dovuta dal locatore all'intermediario se è inclusa nel corrispettivo, e senza l'abbattimento forfettario del 5%. Restano fuori le somme richieste a titolo di deposito cauzionale o penale, e se la provvigione viene addebitata direttamente dall'intermediario all'ospite non è assoggettata a ritenuta. Lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella pagina sulle regole per gli intermediari.

Da qui discende una conseguenza che vale la pena tenere a mente: la tassazione degli affitti brevi su Airbnb, o su qualunque altro portale, non è un regime separato. Chi sceglie di affittare con Airbnb paga le stesse tasse di chi stipula il contratto da sé, con la differenza che una parte dell'imposta è già stata trattenuta alla fonte. Le tasse su Booking per un host seguono la stessa logica: quello che conta non è il marchio del portale, ma se quel soggetto incassa il denaro dell'ospite e poi lo gira a te.

Due precisazioni evitano equivoci. Quando il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste e società di pagamento digitale non effettuano la ritenuta, perché intervengono come prestatori di servizi di pagamento e non come intermediari nella stipula del contratto. E se l'immobile appartiene a più proprietari ma il contratto è stato stipulato da uno solo, la ritenuta è operata e certificata solo nei suoi confronti: sarà lui a indicarla nella propria dichiarazione, mentre gli altri comproprietari dichiarano comunque il reddito a loro imputabile pro quota.

La legge di bilancio 2024 ha stabilito che la ritenuta resti al 21% e sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario. Il conto si chiude quindi entro il termine per il versamento a saldo: determini l'imposta dovuta, ordinaria o sostitutiva, e versi l'eventuale differenza dopo aver scomputato le ritenute subite.

L'IMU si paga comunque?

Sì, perché l'IMU non guarda al contratto ma al possesso. Il presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, esclusa l'abitazione principale salvo che si tratti di un'unità classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il punto sta tutto nella definizione di abitazione principale, che è l'unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Una seconda casa destinata all'affitto breve non risponde a quella definizione, perché il proprietario lì non risiede e non dimora: l'imposta resta dovuta, e resta dovuta allo stesso modo nei mesi in cui l'appartamento è vuoto.

L'importo dipende dal comune e dai mesi di possesso. L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali il possesso si è protratto, contando per intero il mese in cui è durato più della metà dei giorni. Il versamento avviene in due rate: la prima entro il 16 giugno di ciascun anno, pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dell'anno precedente; la seconda entro il 16 dicembre, a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno, sulla base delle delibere comunali pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze alla data del 28 ottobre.

Cosa va in dichiarazione dei redditi?

In dichiarazione finiscono i dati dell'immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto, che vanno riportati nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF. Lì si esercita anche l'opzione per la cedolare secca, e lì si indicano l'imposta dovuta, le ritenute subite e l'imposta a saldo.

La dichiarazione è il momento in cui si scelgono due cose che non si comunicano in anticipo. La prima è il regime: l'opzione per la cedolare si esercita con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi, oppure in sede di registrazione se il contratto viene registrato volontariamente. La seconda è quale unità immobiliare far viaggiare al 21%: se ne hai due in affitto breve, l'individuazione avviene nella dichiarazione relativa al periodo d'imposta interessato.

Un caso a parte riguarda le sublocazioni e i comodati. Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene: il proprietario continua a dichiarare la rendita catastale dell'immobile, mentre il sublocatore o il comodatario dichiara tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto, applicando la cedolare secca in caso di opzione.

Gli intermediari, dal canto loro, trasmettono i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono. Quello che dichiari e quello che il portale comunica descrivono lo stesso contratto: tenere ordinate le certificazioni delle ritenute serve a far tornare i due racconti.

Il quadro fiscale degli affitti brevi non è complicato in sé, ma è fatto di scadenze che cadono in mesi diversi e di documenti che arrivano da soggetti diversi. È la parte che si può togliere dal tavolo: la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi segue gli adempimenti e la documentazione dell'immobile, e lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi per il proprietario. Se stai valutando adesso se affittare, la guida su come funzionano gli affitti brevi mette in fila l'intero percorso dal primo annuncio agli obblighi di legge.