Investire negli affitti brevi: cosa valutare

Comprare un appartamento pensando di metterlo sugli affitti brevi è una decisione che si prende prima del rogito, non dopo. Una volta firmato l'atto, i vincoli del Comune, il regolamento di condominio e il regime fiscale sono quelli: se non reggono il progetto, l'immobile resta tuo, ma la rendita su cui contavi no.

Questa guida non dice dove comprare né promette rendimenti. Mette in fila le domande da farsi prima di investire in affitti brevi: se ha ancora senso, quali vincoli controllare, quali costi pesano oltre al prezzo, come stimare la resa con numeri tuoi e se gestire da solo o affidarsi a un gestore. Vale anche per chi cerca come investire in Airbnb: la piattaforma è solo il canale, le regole sono quelle della locazione breve.

Conviene ancora investire negli affitti brevi?

Dipende dall'immobile e dal luogo, non dal mercato in generale: un appartamento può rendere bene dove il Comune non pone limiti e la domanda turistica c'è, e rendere poco o nulla a pochi isolati di distanza se lì nuove locazioni non sono più ammesse. Prima di chiederti se conviene, chiediti se in quell'indirizzo, con quel regolamento e con quel regime fiscale, l'affitto breve è possibile.

Il quadro normativo si è fatto più preciso negli ultimi anni. Ogni unità destinata alle locazioni brevi deve avere un codice identificativo nazionale, il CIN, che il Ministero del turismo assegna con una procedura automatizzata (art. 13-ter, d.l. 145/2023, Normattiva). E dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questo uso non più di due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, l'attività «si presume svolta in forma imprenditoriale» (Agenzia delle Entrate, locazioni brevi e cedolare secca).

Per un investitore questa seconda regola pesa più di quanto sembri. Se possiedi già due appartamenti in locazione breve, il terzo acquisto non è solo un immobile in più: cambia il modo in cui l'intera attività viene trattata. Cosa comporti la forma imprenditoriale va chiarito con il commercialista prima dell'acquisto, non dopo.

Quali vincoli controllare prima di comprare (Regione, Comune, condominio)?

I livelli da controllare sono tre, e uno solo che dica no basta a fermare il progetto: la legge regionale sul turismo, le regole del Comune e il regolamento di condominio. Vanno verificati sull'indirizzo preciso, prima della proposta d'acquisto.

La Regione. Le regole sulle locazioni turistiche cambiano da Regione a Regione. In Toscana, per esempio, chi affitta in forma non imprenditoriale deve fare una comunicazione al Comune tramite il SUAP, e ogni alloggio riceve un codice identificativo regionale, il CIR, «presupposto per l'ottenimento del codice identificativo nazionale»; per le locazioni brevi la comunicazione vale fino a due alloggi, «da tre in su occorre presentare la SCIA» (Regione Toscana, locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale). La SCIA è la segnalazione certificata di inizio attività.

Il Comune. Alcune città sono intervenute direttamente. A Firenze il regolamento approvato nel maggio 2025 richiede un'autorizzazione valida cinque anni per ogni unità, una superficie minima di 28 metri quadrati e non prevede nuove autorizzazioni nell'area UNESCO, che coincide più o meno con il centro storico (Il Post, 6 maggio 2025). Secondo la stessa fonte, l'autorizzazione viene revocata se l'immobile viene venduto: comprare un appartamento già affittato ai turisti non significa ereditarne il permesso. Prima di comprare, chiedi al Comune quali regole valgono per quella zona.

Il condominio. Un regolamento contrattuale trascritto può vietare alcune destinazioni d'uso degli appartamenti: nel 2025 la Cassazione ha confermato la chiusura di un bed and breakfast in un palazzo il cui regolamento vietava di destinare gli appartamenti a «casa di alloggio» (Cass. civ., sez. II, ord. n. 2770/2025, testo integrale). Come leggere il regolamento e cosa cercare nell'atto è spiegato nella guida sugli affitti brevi in condominio. Chiedi il regolamento al venditore o all'amministratore prima del compromesso, non dopo.

Accanto ai vincoli c'è un requisito minimo che vale ovunque: tutte le unità devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma (art. 13-ter, d.l. 145/2023). È una spesa contenuta, ma va messa nel conto iniziale.

Quali costi pesano oltre al prezzo d'acquisto?

Oltre al prezzo ci sono i costi dell'acquisto, quelli per rendere la casa affittabile e quelli che si ripetono ogni anno, tasse comprese. Una stima seria li elenca tutti prima di guardare i ricavi.

I costi dell'acquisto sono le imposte dell'atto, il notaio e l'eventuale agenzia: le imposte cambiano a seconda che tu possa chiedere o no le agevolazioni prima casa, quindi conviene farsele calcolare dal notaio prima della proposta. Poi c'è l'allestimento: arredi, biancheria, stoviglie, i dispositivi di sicurezza obbligatori e gli eventuali lavori.

Fra i costi ricorrenti, due dipendono dalla legge e si possono verificare in anticipo.

• IMU. L'esenzione vale per l'abitazione principale: «L'IMU per l'abitazione principale non è dovuta» (Dipartimento delle Finanze, abitazione principale). Un appartamento comprato per affittarlo ai turisti non lo è, quindi l'IMU va messa a bilancio ogni anno.
• Imposte sul reddito. Con la cedolare secca l'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare scelta dal contribuente, e si applica sull'intero canone senza l'abbattimento forfettario del 5% (Agenzia delle Entrate). Se compri il secondo appartamento, la sua rendita sarà tassata al 26%, a meno di destinare a lui l'aliquota ridotta.

Il resto dipende da come gestisci la casa: commissioni delle piattaforme, pulizie e lavanderia a ogni cambio, utenze, assicurazione, manutenzione.

Fonti delle voci fiscali: Agenzia delle Entrate, Dipartimento delle Finanze, d.l. 145/2023.

Come si stima la resa di un immobile senza affidarsi a promesse?

Si costruisce il conto dal basso: notti che pensi di vendere in un anno, moltiplicate per la tariffa media a notte, meno tutti i costi della tabella, meno le tasse. Quello che resta, diviso per quanto hai investito in tutto, è la resa da confrontare con le alternative.

Ogni voce va presa da un dato che puoi controllare, non da una promessa. Le tariffe si leggono negli annunci simili della stessa zona, sulle date che ti interessano e per alloggi con lo stesso numero di posti letto. Le notti vendibili dipendono dalla stagione: una località di mare e una città d'arte hanno calendari diversi, e un conto fatto solo sui mesi migliori sovrastima la resa.

Tre accorgimenti rendono la stima più onesta.

1. Fai il conto almeno in due scenari, uno prudente e uno buono. Se l'investimento regge solo in quello buono, il rischio è tuo.
2. Usa l'investimento totale, non solo il prezzo: imposte dell'atto, allestimento e lavori fanno parte di quello che hai speso.
3. Confronta con l'affitto tradizionale dello stesso immobile, perché è l'alternativa reale. Il confronto fra le due strade, voce per voce, è nell'articolo su quanto si guadagna con gli affitti brevi rispetto agli affitti tradizionali.

Qui non trovi percentuali di rendimento né classifiche di città, ed è voluto: dipendono dall'immobile, dalla zona e dall'anno, e un numero preso da un altro appartamento non ti dice niente sul tuo.

Gestirlo da sé o affidarlo a un gestore?

Gestirlo da sé costa tempo; affidarlo a un gestore costa una parte dei ricavi. La scelta dipende da quanto tempo hai, da quanto vivi vicino all'immobile e da quanto ti pesa occuparti di ospiti, pulizie, adempimenti e manutenzione.

Chi gestisce da solo deve coprire tutto: annunci e prezzi, messaggi con gli ospiti, check-in, pulizie fra un soggiorno e l'altro, comunicazioni obbligatorie e piccoli guasti. Se l'immobile è lontano da dove vivi, ogni imprevisto diventa un viaggio o una persona da pagare sul posto.

Affidarlo a un property manager, cioè un gestore professionale, sposta questo lavoro su qualcun altro. Nel conto della resa diventa una voce di costo, e va inserita prima di decidere l'acquisto, non dopo. Quando confronti più gestori, guarda come vengono pagati: un compenso fisso si paga anche nei mesi vuoti, una commissione sul fatturato no.

È il modello che usiamo noi: lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi, quindi guadagniamo solo se guadagni tu. Se stai valutando un acquisto o hai già un immobile da mettere a reddito, puoi proporci l'immobile per un'analisi di redditività: partiamo dai numeri di quella casa, non da una media, e ti mettiamo in contatto con il property manager della tua zona.