Affitti brevi in condominio: quando sono vietati

Prima di pubblicare l'annuncio di un appartamento in condominio conviene riaprire un documento che si legge di rado dopo il rogito: il regolamento di condominio. È lì, e non in una delibera presa all'ultima assemblea, che si decide se gli affitti brevi in condominio possono essere limitati.

La regola, in sintesi, è questa: l'uso del tuo appartamento è tuo, e un divieto vale solo se nasce da un accordo di tutti i condomini, è scritto in modo chiaro ed è opponibile a chi compra dopo. La giurisprudenza ne ha dato un esempio concreto nel 2025, con un'ordinanza della Cassazione su un bed and breakfast aperto in un palazzo di Palermo.

Questa guida spiega quando il regolamento può vietare l'affitto ai turisti, che differenza c'è fra un regolamento contrattuale e uno assembleare, cosa ha deciso la Cassazione, che rapporto c'è con l'amministratore e cosa si rischia ad affittare nonostante un divieto. Non è una consulenza legale: ogni regolamento va letto per quello che dice, e sul tuo conviene sentire l'amministratore e un avvocato.

Il condominio può vietare gli affitti brevi?

Sì, ma solo a condizioni precise: serve una clausola voluta da tutti i condomini, formulata in modo chiaro, e trascritta nei registri immobiliari per valere anche verso chi ha comprato dopo. Una delibera assembleare presa a maggioranza non basta a togliere al singolo proprietario la facoltà di usare il suo appartamento come preferisce.

Il punto di partenza è il codice civile. L'articolo 1138 stabilisce che le norme del regolamento «non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» (art. 1138 c.c., Normattiva). Il diritto di destinare la propria unità a un certo uso fa parte di quei diritti: per comprimerlo serve qualcosa di più forte di un voto.

La Cassazione lo traduce in termini giuridici. Le restrizioni che vietano determinate attività dentro gli appartamenti «costituiscono servitù reciproche» e devono essere approvate o modificate «con il consenso di tutti i condomini»; la loro opponibilità a chi acquista dopo, senza avervi aderito, dipende dalla trascrizione (Cass. civ., sez. II, ord. 4 febbraio 2025, n. 2770, testo integrale). Servitù reciproca vuol dire che ogni appartamento sopporta lo stesso limite a vantaggio di tutti gli altri.

Che differenza fa un regolamento contrattuale rispetto a uno assembleare?

Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea a maggioranza e disciplina la vita comune: uso delle parti comuni, spese, decoro, amministrazione. Il regolamento contrattuale nasce invece da un accordo di tutti i proprietari, e solo una clausola di questo tipo può limitare l'uso delle singole proprietà.

Il contenuto del regolamento assembleare lo indica lo stesso articolo 1138: le norme «circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese», quelle «per la tutela del decoro dell'edificio» e quelle relative all'amministrazione. Si approva con il voto in assemblea previsto dal secondo comma dell'articolo 1136 ed è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c., Normattiva).

Per capire se una clausola sull'uso degli appartamenti vale per te, i documenti da cercare sono due: il tuo atto di acquisto, per vedere se vi hai aderito espressamente, e la trascrizione nei registri immobiliari. Se la clausola è trascritta, può valere anche per chi non l'ha firmata.

Fonti della tabella: art. 1138 c.c. e Cass. n. 2770/2025.

Cosa ha deciso la Cassazione?

Con l'ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025 la Cassazione ha confermato la chiusura di un bed and breakfast aperto in un appartamento di Palermo, perché il regolamento contrattuale trascritto vietava di destinare gli appartamenti a «casa di alloggio». Per i giudici quel divieto poteva comprendere anche il B&B.

La clausola, all'articolo 10 del regolamento, vietava ai condomini «di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio», insieme a un elenco di altre attività. Il Tribunale di Palermo aveva condannato proprietaria e conduttore alla chiusura dell'esercizio, la Corte d'Appello aveva confermato e la Cassazione ha rigettato il ricorso (Cass. n. 2770/2025).

Sulla parola «alloggio» la Corte ha ritenuto che l'interpretazione dei giudici di merito non fosse in contrasto con il significato delle parole usate né con l'intenzione comune dei condomini. E ha descritto i bed and breakfast come strutture «gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l'appunto "alloggio" (e prima colazione)».

Dalla stessa ordinanza vengono due criteri utili per leggere il proprio regolamento.

1. Contano le parole. Le limitazioni devono essere enunciate «in modo chiaro ed esplicito», e la loro portata si determina «fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate».
2. I divieti generici non bastano. Non soddisfa l'esigenza di chiarezza una clausola che non elenca le attività vietate ma si limita a un riferimento generico ai pregiudizi da evitare, «quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato».

Un limite di lettura va detto con onestà: il caso riguardava un B&B gestito da un conduttore, non un contratto di locazione breve concluso dal proprietario con un turista. L'ordinanza non dice se una clausola come «casa di alloggio» copra anche la locazione breve pura, e qui non lo si deduce. Anche per questo la Corte ricorda che l'interpretazione di queste clausole spetta ai giudici di merito, caso per caso.

Bisogna avvisare l'amministratore o gli altri condomini?

Gli articoli del codice civile citati in questa guida non prevedono un'autorizzazione dell'assemblea per affittare a breve il proprio appartamento. L'amministratore va però informato quando cambiano i dati dell'anagrafe condominiale, che comprende anche chi ha un diritto di godimento sull'unità.

L'articolo 1130 affida all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale, con le generalità dei proprietari «e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento», e prevede che ogni variazione dei dati sia comunicata all'amministratore «in forma scritta entro sessanta giorni» (art. 1130 c.c., Normattiva). La norma non dice se il singolo ospite di pochi giorni rientri fra questi titolari: su come comportarti nel tuo condominio la risposta va chiesta all'amministratore.

Lo stesso articolo assegna all'amministratore il compito di «curare l'osservanza del regolamento di condominio». E la Cassazione aggiunge che, quando un divieto di destinazione viene violato, l'amministratore ha il potere di farne cessare l'abuso anche senza uno specifico incarico dell'assemblea (Cass. n. 2770/2025). Avvisare per tempo, insomma, è anche il modo più semplice per scoprire prima se il regolamento contiene un divieto.

Un discorso a parte riguarda gli accessi. Se pensi a una cassetta per le chiavi accanto al portone, oltre al condominio contano le regole del Comune e quelle sull'identificazione degli ospiti: le trovi nella guida su self-check-in e legalità.

Cosa rischia chi affitta nonostante un divieto?

Il rischio concreto è una causa del condominio che porta alla cessazione dell'attività, come nel caso di Palermo, dove proprietaria e conduttore sono stati condannati alla chiusura del B&B. Il divieto vale anche verso chi ha preso l'appartamento in locazione, che rispetto al condominio non è in una posizione diversa da quella del proprietario.

Secondo la Cassazione il condominio, se è provata l'opponibilità della clausola al proprietario locatore, può chiedere la cessazione della destinazione vietata anche direttamente al conduttore, perché questi «non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore». Il proprietario, a sua volta, è tenuto a imporre al conduttore il rispetto del regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle, anche con la cessazione della locazione (Cass. n. 2770/2025).

Nella stessa causa il conduttore aveva chiesto alla proprietaria un risarcimento per il caso in cui il B&B avesse dovuto chiudere; la Corte d'Appello l'aveva respinta, e in Cassazione la questione è caduta perché nel frattempo le parti avevano firmato una transazione. È un promemoria utile per chi dà in gestione la casa: chi affitta e chi gestisce devono sapere prima, e non dopo, che cosa dice il regolamento.

Due precisazioni chiudono il quadro. La tolleranza non cancella il divieto in fretta: per la Corte il mancato esercizio di questo tipo di servitù conta solo se dura «per un periodo di oltre venti anni». E il fatto che altri condomini svolgano attività simili non è bastato, in quel caso, a ribaltare la decisione.

Cosa controllare prima di affittare in condominio?

Tre cose, in quest'ordine: il regolamento con il tuo atto di acquisto, le clausole sull'uso degli appartamenti e il parere dell'amministratore. Prima di mettere online l'annuncio vale la pena di farle tutte.

1. Recupera il regolamento e il tuo atto di acquisto, e verifica se nell'atto hai aderito al regolamento e se le sue clausole sono state trascritte.
2. Leggi le clausole sull'uso degli appartamenti cercando un elenco di attività vietate: parole come «casa di alloggio», «pensione», «affittacamere» meritano un parere, un generico richiamo al decoro molto meno.
3. Parla con l'amministratore, che deve curare l'osservanza del regolamento e conosce lo storico dell'edificio, e per i casi dubbi con un avvocato.

Il condominio è solo uno dei vincoli da controllare: gli altri, dal codice identificativo alle comunicazioni obbligatorie, sono riassunti nella guida alla normativa sugli affitti brevi 2026. Se preferisci che pratiche e adempimenti li segua qualcun altro, la nostra rete di property manager se ne occupa con il servizio di gestione della burocrazia degli affitti brevi: lavoriamo a commissione sul fatturato, quindi guadagniamo solo se guadagni tu.