Self check-in su Airbnb: è illegale in Italia?

Il self check-in non è illegale in Italia. È illegale la sua versione più comoda: codice inviato per messaggio, cassetta delle chiavi accanto al portone, porta che si apre senza che nessuno abbia mai visto chi entra. Quello che la legge pretende è un momento in cui qualcuno confronta la persona che arriva con il documento che ha mandato.

La norma che lo impone non è nuova e non riguarda solo Airbnb: è l'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, in vigore dal 1931. Ciò che è cambiato negli ultimi due anni è l'interpretazione ufficiale di quel testo applicata alle chiavi automatiche, e il percorso è stato accidentato: una circolare del Ministero dell'Interno, il suo annullamento da parte del TAR del Lazio e infine la riforma di quell'annullamento in Consiglio di Stato.

Le regole e le pronunce citate in questa pagina sono quelle in vigore a settembre 2026. Su un tema che ha cambiato verso due volte in un anno, la data conta quanto il contenuto.

Il self check-in è vietato in Italia?

Non è vietato il self check-in, è vietato il self check-in cieco: quello in cui l'ospite entra senza che la sua identità sia stata verificata guardandolo. L'automazione dell'accesso resta legittima; ciò che non può mancare è la verifica della corrispondenza fra chi entra e il documento esibito.

Il divieto non nasce da una regola di Airbnb ma dalla legge italiana. L'articolo 109 del TULPS si rivolge ai gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, «nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere», e stabilisce che possono «dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti». Il terzo comma aggiunge l'obbligo di comunicare alle questure le generalità delle persone alloggiate «entro le ventiquattro ore successive all'arrivo».

Che questo valga anche per un affitto breve non è un'illazione: una norma di interpretazione autentica del 2018, riportata fra gli aggiornamenti dell'articolo su Normattiva, precisa che gli obblighi dell'articolo 109 «si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni». Chi affitta un appartamento per tre notti sta dentro l'articolo 109 esattamente come un albergo.

Da qui la conseguenza meno intuitiva: il check-in online su Airbnb, inteso come raccolta dei documenti in chat e invio delle istruzioni d'accesso prima dell'arrivo, non chiude l'adempimento. È una preparazione utile, non un'identificazione.

Cosa dice la circolare del Viminale sull'identificazione de visu?

La circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024, protocollo 38138, ha portato la questione sul tavolo in modo esplicito. Il passo centrale della nota ministeriale chiede se una modalità di ricezione della clientela che «"scavalca" la fase dell'identificazione personale degli ospiti al momento dell'accesso alla struttura e non garantisce la verifica della corrispondenza del documento al suo portatore» soddisfi i requisiti dell'articolo 109. Da quel documento è partita la stretta sulle chiavi automatiche, e da lì il contenzioso.

Quella circolare è stata annullata dal TAR del Lazio, sezione I-ter, con la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025. Per qualche mese il check-in interamente da remoto è tornato praticabile, ed è il motivo per cui in rete convivono ancora articoli che dicono l'opposto l'uno dell'altro.

La partita si è chiusa in appello. Con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato, sezione terza, ha riformato la decisione del TAR e ha ristabilito l'obbligo: ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 109, «il gestore di strutture ricettive deve verificare de visu la corrispondenza delle generalità delle persone alloggiate con quelle attestate nei documenti di identità, quantomeno con riguardo alla fotografia effigiata nel documento». E ancora: «il riscontro va effettuato di presenza, in quanto il gestore deve accertare e successivamente comunicare alla questura territorialmente competente la presenza, nella struttura ricettiva in una certa data, della persona con le sue generalità, non essendo satisfattiva la prassi del "check in da remoto"».

C'è un dettaglio della pronuncia che conviene tenere a mente più della circolare stessa. Il Consiglio di Stato non fonda l'obbligo sul documento del Ministero: lo fa derivare «ai sensi dell'art. 109, commi 1 e 3, del r.d. 18 giugno 1931, n. 773». L'identificazione, in altre parole, non è una pretesa introdotta da una circolare del 2024 e non dipende dalla sua sopravvivenza: sta nella legge da quasi un secolo, e la circolare si limitava a dire come va letta applicandola alle chiavi automatiche.

Keybox e smart lock si possono ancora usare, e come?

Sì, come strumenti di accesso, no come sostituti dell'identificazione. Una keybox che consegna le chiavi dopo che l'ospite è stato riconosciuto in diretta non è in contrasto con l'articolo 109; la stessa keybox usata per evitare l'incontro lo è.

Su questo punto la Polizia di Stato è esplicita. Una pagina informativa della Questura di Oristano scrive che «i gestori di strutture ricettive a breve termine con apertura automatizzata, ovvero tramite key boxes, sono tenuti a verificare compiutamente l'identità degli ospiti»: il dispositivo non è messo fuori legge, è messo davanti a una condizione.

Alla questione di pubblica sicurezza si somma però quella di suolo pubblico, che è comunale e cambia da città a città. A Milano una delibera approvata il 5 dicembre 2025 ha introdotto, dal gennaio 2026, il divieto di installare cassette porta chiavi «su elementi dell'arredo urbano, della segnaletica stradale, recinzioni, cancellate, pali della luce», con ammende da cento a quattrocento euro più le spese di rimozione e trenta giorni di tempo per togliere quelle già installate. Prima di fissare una keybox fuori dal portone, quindi, la domanda da farsi è doppia: regge la verifica dell'identità, e il regolamento del mio Comune la ammette dove la voglio mettere.

Come restare in regola senza rinunciare all'automazione?

La strada è tenere separate le due cose che il self check-in tende a fondere: l'apertura della porta, che può essere automatica, e il riconoscimento della persona, che non può. Il Consiglio di Stato indica anche come farlo a distanza, e la sua apertura è la parte più utile della sentenza per chi affitta.

Il collegio ammette che l'identificazione «può essere effettuata mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura purché idonei ad accertare, hic et nunc, l'effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento di identità», e precisa che il documento può essere «esibito o trasmesso con altro canale telematico all'atto dell'accesso alla struttura», citando come esempi lo «spioncino digitale o QR code che faccia un fermo immagine». La condizione è la contemporaneità: il controllo deve avvenire nel momento e nel luogo dell'accesso, non il giorno prima in chat. La sentenza segnala anche che sul punto «non risultano precedenti negli esatti termini», quindi è il riferimento da citare finché non ne arrivano altri.

Dopo l'identificazione resta l'adempimento successivo, che è distinto e non si può delegare al software d'accesso: la trasmissione dei dati alle forze dell'ordine. Il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato ricorda che i gestori, «entro le 24 ore successive all'arrivo», devono comunicare alle questure competenti «esclusivamente per il tramite del Servizio Alloggiati» le generalità delle persone alloggiate. Come si aprono le credenziali e come si gestiscono gli invii è il tema della guida alla comunicazione alla questura; per l'organizzazione pratica degli arrivi e delle partenze, dagli orari alle tecnologie, il riferimento è l'articolo su come gestire il check-in e il check-out.

Cosa rischia chi non identifica gli ospiti?

Non una multa amministrativa, ma una sanzione penale. L'articolo 109 non prevede una punizione propria, quindi si applica la norma di chiusura del Testo unico, e quella norma è di natura contravvenzionale.

L'articolo 17 del TULPS dispone che le violazioni del Testo unico «per le quali non è stabilita una pena od una sanzione amministrativa ovvero non provvede il codice penale, sono punite con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a lire quattrocentomila»: l'importo è rimasto scritto in lire nel testo vigente, e la Questura di Oristano lo riporta convertito, «l'arresto fino a 3 mesi o con l'ammenda fino a 206 euro». La cifra è modesta; la natura penale dell'illecito no, e con essa la differenza fra una contestazione e un verbale da pagare.

Vale la pena notare dove cade il rischio. Non ricade sulla piattaforma ma su chi ospita: l'articolo 109 parla al gestore e al proprietario, e nessuna impostazione di Airbnb sposta quell'obbligo di spalla.

Il self check-in, in definitiva, sopravvive alla sentenza; la delega totale al codice d'accesso no. Chi affitta un appartamento deve prevedere un momento di riconoscimento in diretta — sul posto o in video all'ingresso — e poi la comunicazione alla questura entro ventiquattro ore: è una catena di passaggi che va ripetuta a ogni arrivo, anche quando l'ospite entra alle due di notte.

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