Affitto breve: la comunicazione alla questura

Un ospite arriva alle nove di sera. Entro il giorno dopo i suoi dati devono essere in mano alla questura, e non per cortesia: è un obbligo di pubblica sicurezza che vale anche se hai affittato una sola stanza per due notti.

È l'adempimento che sorprende chi apre il primo annuncio, perché non ha niente a che vedere con il fisco né con il Comune. Nasce da una norma del 1931, il Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, e oggi passa da un portale della Polizia di Stato che si chiama Alloggiati Web. Il nome informale con cui circola è denuncia in questura degli affitti brevi; il decreto che la disciplina parla invece di «schede di dichiarazione delle persone alloggiate».

Per un affitto breve la comunicazione in questura non è un dettaglio che si sistema dopo: questa guida spiega chi è obbligato, entro quante ore si trasmette, come si ottengono le credenziali e cosa si rischia a non farlo, con ogni riferimento linkato alla norma o alla fonte ufficiale che lo contiene.

Chi deve comunicare gli ospiti alla questura?

Deve comunicare chiunque dia alloggio dietro contratto, compreso chi affitta un appartamento per pochi giorni. L'obbligo non dipende dalla forma dell'attività: vale anche per il proprietario che gestisce da solo un unico immobile, senza partita IVA e senza impresa.

Il perno è l'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza. Il primo comma si rivolge ai «gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere», e stabilisce che possono dare alloggio «esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità» (art. 109 TULPS, testo vigente).

Gli affitti brevi ci sono entrati per via di una norma di interpretazione autentica. Il decreto-legge 113 del 2018, convertito nella legge 132 del 2018, ha disposto che l'articolo 109 «si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni» (art. 109 TULPS, nota di aggiornamento).

Il portale della Polizia di Stato conferma la lettura nelle sue domande frequenti: per effetto di quella norma «gli obblighi previsti dall'Art. 109 Tulps, sono estesi anche alle locazioni con contratti inferiori a 30 giorni» (FAQ del Servizio Alloggiati). È da lì che discende l'obbligo di comunicazione in questura per gli affitti brevi, anche quando l'immobile non è classificato come struttura ricettiva.

Il nome che dai al contratto non sposta nulla: la comunicazione in questura di una locazione turistica segue le stesse regole dell'affitto breve, perché la norma guarda alla durata del contratto e non all'etichetta.

Un confine però esiste, ed è utile conoscerlo. Chi ospita un cittadino straniero senza essere una struttura ricettiva — un amico, un parente — non si registra sul portale: i suoi obblighi stanno altrove, nell'articolo 7 del decreto legislativo 286 del 1998 (FAQ del Servizio Alloggiati).

Come funziona il portale Alloggiati Web?

Alloggiati Web è il canale unico: i dati degli ospiti si inviano da lì, non via email ordinaria e non presentandosi allo sportello. Il portale raccoglie le schede e le rende disponibili alle questure territorialmente competenti.

L'avviso in home page è esplicito: le generalità delle persone alloggiate vanno comunicate «ESCLUSIVAMENTE per il tramite del Servizio Alloggiati» (Servizio Alloggiati, Polizia di Stato).

Dentro il portale ci sono due strade. La prima è compilare le schede una per una online; la seconda è trasferire i dati già digitalizzati da un gestionale, «utilizzando programmi applicativi a proprie spese» (D.M. 16 settembre 2021). È la strada dei software di gestione e di check-in, che dialogano con il portale attraverso un servizio dedicato.

Fax e posta elettronica certificata restano ammessi, ma come ripiego tecnico e non come alternativa a scelta: il decreto li prevede «nei casi in cui sussistano problematiche di natura tecnica al sistema web che impediscano la trasmissione» (D.M. 16 settembre 2021, art. 3).

A ogni invio il sistema rilascia una ricevuta, ed è quella la prova dell'adempimento: va conservata cinque anni in formato digitale. Il portale avverte però che le ricevute «restano disponibili per il download per un massimo di 30 giorni dall'emissione» (FAQ del Servizio Alloggiati). Scaricarla subito dopo l'invio è quindi l'unico modo per averla ancora a disposizione più avanti.

Entro quante ore va fatta la comunicazione?

Entro ventiquattro ore dall'arrivo dell'ospite. Per i soggiorni che non superano le ventiquattro ore il termine si accorcia a sei ore dall'arrivo.

Il termine ordinario sta nel terzo comma dell'articolo 109: «entro le ventiquattro ore successive all'arrivo» i soggetti obbligati comunicano alle questure territorialmente competenti le generalità delle persone alloggiate (art. 109 TULPS).

Il termine breve merita attenzione, perché sulle fonti ufficiali se ne trovano ancora due formulazioni diverse. Fino al 2021 il decreto attuativo chiedeva l'invio «all'arrivo stesso per soggiorni inferiori alle ventiquattro ore». Il decreto del Ministro dell'interno del 16 settembre 2021 ha sostituito quelle parole con «entro le sei ore successive all'arrivo nel caso di soggiorni non superiori alle ventiquattro ore» (D.M. 16 settembre 2021, art. 1).

L'avviso in home page del Servizio Alloggiati riporta ancora la formulazione precedente — «Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all'arrivo stesso» — e come riferimento cita il solo decreto del 2013 (Servizio Alloggiati). Le questure indicano invece il termine aggiornato: la Questura di Oristano scrive che «per i soggiorni non superiori alle 24 ore la comunicazione deve avvenire entro le sei (6) ore successive» (Questura di Oristano, Polizia di Stato).

Nella pratica le due indicazioni non chiedono cose incompatibili, perché chi trasmette all'arrivo rispetta anche il termine delle sei ore. La conseguenza operativa è una sola: inviare appena l'ospite è entrato chiude la questione sotto entrambe le letture, e toglie il problema di dover decidere quale sia quella buona.

Come si ottengono le credenziali?

Le rilascia la questura della provincia in cui si trova l'immobile, su domanda. Non si aprono online in autonomia: si presenta una richiesta all'ufficio competente e si attende la consegna di utenza e password.

Il decreto lo dice così: i gestori «producono specifica domanda alla questura della provincia in cui hanno sede le predette strutture», e la questura rilascia le credenziali di accesso che abilitano «all'inserimento e all'invio tramite un apposito sistema web oriented esposto su rete internet, dei dati degli alloggiati» (D.M. 16 settembre 2021, art. 1).

Le domande frequenti del portale indicano lo stesso percorso: «Bisogna rivolgersi alla Questura competente per territorio» per richiedere le credenziali di accesso (FAQ del Servizio Alloggiati). Alla richiesta va allegata copia del documento d'identità del titolare della struttura (Questura di Oristano).

Le credenziali servono già per il primo ospite: conviene chiederle mentre prepari l'immobile, non quando arriva la prima prenotazione.

Quali sanzioni per chi non comunica?

Non comunicare non è un'irregolarità amministrativa: è un reato, punito con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a 206 euro. L'importo è contenuto, la natura penale della sanzione no.

L'articolo 109 non porta con sé una sanzione propria, perciò si applica quella generale prevista dall'articolo 17 del TULPS. La Questura di Oristano lo scrive senza giri di parole: la violazione degli obblighi di registrazione e comunicazione «è punita con l'arresto fino a 3 mesi o con l'ammenda fino a 206 euro» (Questura di Oristano).

La questione è stata discussa e poi chiusa dalla Corte costituzionale. Un documento della Questura di Brescia ne ricostruisce il percorso e ricorda che con l'ordinanza n. 262 del 2005 la Corte ha stabilito che la sanzione applicabile alla violazione dell'obbligo di comunicare le generalità delle persone alloggiate è quella dell'articolo 17 del TULPS, e che la condotta contestata va punita con «la pena alternativa dell'arresto fino a tre mesi o dell'ammenda sino ad € 206,00» (Questura di Brescia, violazione dell'art. 109 TULPS).

Due avvertenze pesano più dell'importo. La prima riguarda le violazioni ripetute: lo stesso documento segnala che, accertata la reiterazione dell'infrazione, entra in gioco l'articolo 81 del codice penale sul reato continuato, che prevede la pena per la violazione più grave «aumentata fino al triplo». La seconda riguarda l'attività: la contestazione dell'illecito «può comportare, come accessoria, la sospensione temporanea dell'autorizzazione a svolgere attività ricettiva» (Questura di Brescia).

Si può delegare l'invio a chi gestisce l'immobile?

Sì, la trasmissione si può affidare a qualcun altro, ma la delega ha una forma precisa: le credenziali restano intestate alla struttura e vanno consegnate a una persona identificata e incaricata, con istruzioni. Non si passano genericamente a chi si occupa dell'annuncio.

Il decreto è puntuale sul punto. Le credenziali «devono essere utilizzate personalmente dai gestori delle strutture ricettive o essere consegnate ad un soggetto identificato, appositamente incaricato della trasmissione, con le pertinenti istruzioni» (D.M. 16 settembre 2021, art. 1).

Quello che la delega sposta è l'esecuzione materiale dell'invio. L'articolo 109 continua a rivolgersi a chi dà alloggio, e le credenziali restano quelle della struttura: affidare l'operazione non fa sparire l'adempimento dal tuo perimetro, lo affida a qualcuno che lo esegue per te.

È la ragione per cui la comunicazione alla questura rientra nel lavoro di chi gestisce l'immobile per conto del proprietario. Nella gestione della burocrazia degli affitti brevi l'invio delle schede convive con il CIN e con l'imposta di soggiorno; e siccome il termine parte dall'arrivo dell'ospite, si incastra con la gestione del check-in e degli ospiti, che è il momento in cui i documenti vengono raccolti.

Per il quadro completo degli obblighi che accompagnano questo — codice identificativo, dispositivi di sicurezza, SCIA quando l'attività è imprenditoriale — c'è la guida alla normativa sugli affitti brevi. Sul lato operativo, invece, come gestire il check-in e il check-out entra nel dettaglio di come organizzare gli arrivi e la raccolta dei documenti, che è il passaggio da cui questa comunicazione dipende.