Cedolare secca affitti brevi: come funziona

Se affitti un appartamento per soggiorni di pochi giorni, la cedolare secca è la scelta fiscale che pesa di più sul netto che ti resta in mano. È un'imposta unica che prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali, e dal 2026 si muove dentro un perimetro più stretto di prima.

Questa guida mette in fila quello che serve a un proprietario: che cosa sostituisce l'imposta, quali aliquote si applicano oggi, quando si versa e come si sceglie in dichiarazione. Ogni regola che leggi qui è presa dalle pagine dell'Agenzia delle Entrate, linkate accanto al punto che le riguarda.

Che cos'è la cedolare secca sugli affitti brevi?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: al posto dell'IRPEF e delle addizionali regionale e comunale paghi un'unica imposta sul canone incassato, e se il contratto viene registrato non versi neanche le imposte di registro e di bollo. Si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa.

La condizione di «fuori dall'impresa» riguarda entrambe le parti, come precisa l'Agenzia delle Entrate nella guida sulle locazioni brevi e la cedolare secca: resta fuori, per esempio, il contratto che il conduttore firma a uso foresteria per i suoi dipendenti.

L'immobile deve appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 riservata a uffici e studi privati, insieme alle sue pertinenze come box, posti auto, cantine e soffitte. Il fatto che l'affitto abbia finalità turistiche non cambia nulla: la cedolare secca sull'affitto turistico non è un regime separato, è la stessa disciplina applicata a un'unità abitativa locata per vacanza.

Dentro il perimetro rientrano anche i servizi accessori alla locazione: la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi, l'utilizzo delle utenze telefoniche. Restano invece fuori i contratti in cui il locatore aggiunge prestazioni ulteriori — il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti — perché a quel punto si configura un'attività d'impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Il regime copre inoltre le sublocazioni, i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e la locazione di singole stanze di un'abitazione. Un dettaglio pratico che vale la pena tenere a mente: per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni non c'è obbligo di registrazione.

Qual è l'aliquota della cedolare secca nel 2026?

L'aliquota ordinaria è il 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, scelta dal contribuente. Il 26% è in vigore dal 1° gennaio 2024, introdotto dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023).

L'unità immobiliare a cui applicare il 21% non si comunica in anticipo: la si individua nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta interessato. Se hai due appartamenti in affitto breve, uno viaggia al 21% e l'altro al 26%, e quale sia il primo lo decidi tu quando dichiari.

C'è poi il cambiamento che dal 2026 ridisegna il confine tra proprietario e imprenditore. Il regime fiscale delle locazioni brevi previsto dal decreto legge n. 50/2017 può essere applicato solo destinando alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta: fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Oltre quella soglia, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale — con tutto quello che ne segue in termini di partita IVA e adempimenti.

Un punto che sfugge facilmente riguarda la base imponibile. L'aliquota si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario di tassazione dei canoni. Le spese per i servizi accessori escono dal corrispettivo lordo solo in due casi: quando le sostiene direttamente il conduttore, oppure quando il locatore gliele riaddebita sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Quando si paga la cedolare secca?

Scadenze e modalità di versamento sono le stesse dell'IRPEF: il saldo si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferisce, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo. L'acconto è pari al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e, come chiarisce la scheda dell'Agenzia su come si paga la cedolare secca, nel primo anno di esercizio dell'opzione non si paga: manca la base imponibile di riferimento, cioè l'imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

L'acconto va versato se la cedolare dell'anno precedente supera i 51,65 euro, e si divide in una o due rate a seconda dell'importo.

Se affitti tramite un portale o un'agenzia, una parte dell'imposta l'hai già versata senza accorgertene. Gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento dei corrispettivi operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'ammontare dei canoni lordi, e ti rilasciano la relativa certificazione. La legge di bilancio 2024 ha stabilito che la ritenuta resti al 21% e sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale che hai scelto: lo spiega l'Agenzia nella pagina sulle regole per gli intermediari.

Il conto quindi si chiude in dichiarazione. Entro il termine per il versamento a saldo determini l'imposta dovuta per il periodo d'imposta e versi l'eventuale differenza, dopo aver scomputato le ritenute d'acconto subite. Attenzione a due dettagli: la ritenuta del 21% si applica anche sull'eventuale provvigione dovuta dal locatore all'intermediario se compresa nel corrispettivo, mentre non colpisce le somme richieste a titolo di deposito cauzionale o penale.

Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?

Il confronto si gioca su tre variabili, non su una: l'aliquota marginale IRPEF a cui arriverebbe quel reddito, le addizionali regionale e comunale che la cedolare cancella, e le detrazioni che perdi facendo uscire il reddito dall'imponibile ordinario. Sulla prima variabile i numeri sono questi: l'IRPEF si applica al 23% fino a 28.000 euro di reddito imponibile e al 43% oltre i 50.000, mentre la seconda aliquota è stata ridotta dal 35 al 33% dalla legge di bilancio 2026, come riporta la scheda dell'Agenzia sulle aliquote e calcolo dell'Irpef.

Il paragone tra aliquote, però, non basta. La cedolare si calcola sull'intero canone, mentre nel regime ordinario l'imponibile scende del 5% forfettario: a parità di aliquota nominale, la base su cui paghi è più larga.

C'è poi l'effetto sul resto della tua posizione fiscale. Il reddito assoggettato a cedolare secca non entra nel reddito complessivo per il calcolo dell'IRPEF e delle addizionali, ma va comunque considerato quando si determina la condizione di familiare fiscalmente a carico, la misura di deduzioni e detrazioni, le detrazioni per carichi di famiglia e per canoni di locazione, e la spettanza di benefici legati a requisiti reddituali come l'ISEE. È il punto in cui un immobile che rende bene può spostare equilibri che non riguardano l'immobile.

Il calcolo va fatto sul tuo caso, con il tuo commercialista, partendo da quanto l'appartamento incassa davvero: se stai ancora ragionando su quel numero, il confronto tra quanto si guadagna con gli affitti brevi e l'affitto tradizionale è il passaggio da fare prima di scegliere il regime.

Come si sceglie la cedolare secca in dichiarazione?

L'opzione si esercita con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi, e può essere fatta per ciascuno dei contratti stipulati. Se decidi di registrare volontariamente il contratto, la scelta si fa invece in sede di registrazione.

I dati dell'immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione: quadro B del modello 730, quadro RB del modello Redditi PF.

C'è un vincolo che merita attenzione quando affitti porzioni diverse della stessa casa. Se loci singole porzioni della stessa unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti, l'opzione esercitata per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo: non puoi tenere una stanza in cedolare e l'altra in IRPEF.

Un'ultima cosa se l'immobile è in comproprietà. Quando il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari, la ritenuta viene operata e certificata solo nei suoi confronti, e solo lui può scomputarla dalla propria imposta o chiederne il rimborso. Gli altri comproprietari dichiarano la loro quota di reddito e scelgono per conto proprio tra cedolare secca e regime ordinario.

Da qui in avanti la parte fiscale si intreccia con tutto il resto degli adempimenti — contratti, comunicazioni, scadenze — che un affitto breve porta con sé. È esattamente il lavoro che togliamo dal tavolo dei proprietari con la gestione della burocrazia degli affitti brevi: tu resti il proprietario che incassa, la parte amministrativa la seguiamo noi, e lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi. Se stai ancora valutando se partire, la guida su come funziona affittare su Airbnb è il passo precedente a questo.

Le regole citate in questa pagina sono quelle pubblicate dall'Agenzia delle Entrate e aggiornate ad agosto 2026. La materia si muove: prima di applicarle al tuo caso, verifica con il tuo commercialista che non sia cambiato niente nel frattempo.