Prima il Comune, poi il codice regionale, poi il CIN degli affitti brevi
L’ordine non è invertibile, ed è il punto in cui si perdono più settimane. Si parte dal Comune, con la comunicazione di inizio attività oppure con la SCIA allo sportello unico, a seconda di come l’attività viene esercitata. Solo dopo arriva il codice della Regione, dove la Regione lo prevede. E solo alla fine si chiede il codice nazionale.
Le FAQ della Banca Dati nazionale sono esplicite: prima del CIN servono il codice identificativo regionale, dove la normativa locale lo prevede, e gli adempimenti amministrativi locali — SCIA, CIA o comunicazione al Comune; se la Regione non prevede codici propri, il CIN si chiede direttamente all’avvio dell’attività. L’accesso alla banca dati avviene con SPID o CIE, quindi le credenziali sono personali del proprietario: è l’unico passaggio che non possiamo compiere al posto tuo, e ti diciamo esattamente cosa cliccare.
Il codice è stato introdotto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, e una volta ottenuto va esposto all’esterno dello stabile in cui è ubicata la struttura o l’immobile e riportato in ogni annuncio, pubblicità o comunicazione relativa all’offerta di ospitalità. Nella pratica vuol dire che deve stare sul portale, sulla targhetta e in qualunque contenuto che pubblicizzi la casa: ce ne occupiamo noi, su ogni canale dove l’immobile è pubblicato.
Alloggiati Web: la registrazione degli ospiti in Questura ha 24 ore di tempo, non una settimana
È l’adempimento che torna più spesso, perché non dipende dall’anno né dal mese: dipende da chi dorme in casa. Le generalità di ogni persona alloggiata vanno comunicate entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso se il soggiorno dura meno di 24 ore, ai sensi dell’articolo 109 del TULPS.
La trasmissione va fatta esclusivamente per il tramite del Servizio Alloggiati presso la questura territorialmente competente: non vale una mail, non vale un registro tenuto in casa, non vale il fatto che il portale di prenotazione abbia già i dati. L’invio delle schedine di Alloggiati Web richiede le credenziali rilasciate dalla Questura e il documento di ciascun ospite, letto e trascritto senza errori — un cognome storpiato è una comunicazione che non arriva.
Per un proprietario che vive in un’altra città, o che di mestiere fa altro, è la parte più insidiosa di tutte: la finestra si riapre a ogni check-in, comprese le domeniche e il giorno di Ferragosto, e chiusa non si recupera. Il property manager di zona che segue l’immobile lo fa a ogni arrivo, per tutta la stagione, senza che tu debba ricordartene.
La tassa di soggiorno su Airbnb la incassa il portale solo dove c’è una convenzione
L’equivoco è quasi sempre lo stesso: si dà per scontato che ci pensi la piattaforma. La riscossione tramite portale esiste dove il Comune ha stipulato una convenzione con quella piattaforma, e riguarda quel canale soltanto. Tutto il resto — il sito diretto, gli altri portali, la prenotazione presa a voce — resta in capo a chi ospita, che deve farsi dare l’imposta dall’ospite e riversarla al Comune.
Sul piano della responsabilità la regola è netta e non cambia da città a città. Il Dipartimento delle Finanze ricorda che i soggetti passivi sono coloro che alloggiano nelle strutture ricettive, mentre il responsabile del pagamento dell’imposta è il gestore della struttura ricettiva: la paga l’ospite, ne risponde chi gestisce. E c’è una scadenza facile da perdere di vista, perché cade mesi dopo la stagione, quando la casa è chiusa: la dichiarazione annuale, cumulativa ed esclusivamente in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo.
Importi, esenzioni, periodi di applicazione e numero massimo di notti tassabili li decide ogni singolo Comune con il proprio regolamento, e li cambia nel tempo: è la ragione per cui un calcolo copiato dalla città accanto non funziona, e un errore di criterio si scopre a stagione finita, quando la differenza la mette il proprietario di tasca propria. Noi impostiamo il calcolo sul regolamento del Comune dove sta l’immobile, incassiamo, versiamo e teniamo insieme i numeri per la dichiarazione.
Il contratto di locazione turistica e i 30 giorni che cambiano tutto
La soglia dei trenta giorni non è un dettaglio da avvocati: è la linea che separa due regimi. La locazione breve è definita dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa — e il requisito vale per entrambe le parti, non solo per chi affitta.
Dentro quel perimetro possono starci anche i servizi che rendono la casa vivibile senza trasformarla in altro: l’Agenzia delle Entrate ammette la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi, perché restano accessori alla locazione. È il confine che distingue una casa affittata da una struttura ricettiva, e superarlo senza accorgersene cambia obblighi e adempimenti.
Un punto pratico controintuitivo: per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione. Non significa che il contratto non serva — serve eccome, perché dice chi entra, quando esce, quanto paga e a quali condizioni — ma che nessuno lo porterà all’Agenzia delle Entrate e nessuno ti dirà che manca. Lo predisponiamo noi, identico per ogni ospite e coerente con quello che l’annuncio promette.
Le tasse degli affitti brevi restano al tuo commercialista: noi gli diamo i numeri già in ordine
Non facciamo consulenza fiscale e non scegliamo il regime al posto tuo. Quello che facciamo è togliere al commercialista il lavoro di rincorrere i dati: incassi per singola prenotazione, notti vendute, imposta di soggiorno riscossa e versata, canoni lordi e ritenute già applicate dai portali arrivano ordinati e con la stessa struttura ogni anno.
Il quadro aiuta a capire perché quei numeri contano. Sui contratti brevi si può scegliere la cedolare secca al posto della tassazione ordinaria: l’aliquota è del 26 per cento, ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti stipulati per una sola unità immobiliare a scelta del contribuente. E c’è una soglia che si è appena stretta: dal 2026 il regime si applica se nel periodo d’imposta si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti, mentre fino al 2025 erano quattro, e oltre quel numero l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
È un cambio che non riguarda solo la dichiarazione: la forma imprenditoriale si porta dietro autorizzazioni diverse a monte, quindi ricade sulla pratica comunale e sul modo in cui l’immobile viene registrato. Chi possiede tre o quattro unità e le ha sempre gestite allo stesso modo ha una decisione nuova da prendere, e conviene prenderla con il proprio consulente prima di aprire i calendari, non a giugno dell’anno dopo.
La normativa degli affitti brevi non è una sola: cambia di Regione in Regione
Sopra c’è la cornice nazionale, sotto ci sono venti sistemi regionali che non si somigliano. In Lombardia il codice identificativo di riferimento coincide con il codice regionale generato dal sistema di gestione dei flussi turistici ROSS1000 e compare dopo che il Comune ha trasmesso la pratica all’amministrazione provinciale. Altrove il codice si chiama in un altro modo, sta su un’altra piattaforma e nasce da un presupposto diverso; in alcune Regioni non esiste affatto.
C’è poi un capitolo che si scopre tardi, perché non riguarda un portale ma la casa. Le FAQ ministeriali indicano per le locazioni brevi e turistiche estintori con capacità minima 13A e carica minima di 6 kg, almeno uno ogni 200 metri quadrati o frazione e comunque uno per piano, e dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio, con esonero dai rilevatori per gli immobili privi di impianto a gas.
Sono cose che si comprano in un pomeriggio, ma vanno sapute prima del primo ospite e non dopo una segnalazione. È anche la ragione per cui la nostra rete è fatta di gestori locali e non di una centrale unica: le regole della Regione e il regolamento del Comune li conosce chi ci lavora dentro tutti i giorni, e una checklist nazionale uguale per tutti, qui, sbaglia da qualche parte per forza.
