CIN affitti brevi: cos'è e come ottenerlo

Prima delle tasse, prima del contratto, prima ancora di scattare le foto all'appartamento, c'è un codice. Il CIN è il numero che lo Stato assegna a ogni casa messa a disposizione dei turisti, e senza quel numero l'immobile non può essere affittato né pubblicizzato in regola.

Questa guida spiega che cos'è il CIN, chi è obbligato ad averlo, come si richiede sul portale del Ministero del turismo, dove va esposto e indicato e quali sanzioni sono previste per chi ne è sprovvisto. Ogni regola citata qui sotto viene dalla norma o da una fonte pubblica, linkata accanto al punto che la riguarda.

Che cos'è il CIN degli affitti brevi?

Il CIN è il codice identificativo nazionale che il Ministero del turismo assegna, tramite una procedura automatizzata, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. A istituirlo è l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, che affida allo stesso Ministero anche la banca dati in cui quei codici sono raccolti.

Lo scopo scritto nella norma è dichiarato: tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato, coordinare i dati delle amministrazioni statali, regionali e locali, garantire la sicurezza del territorio e contrastare forme irregolari di ospitalità. Tradotto per chi ha una casa: il CIN è l'anagrafe delle case affittate ai turisti, e serve a distinguere chi è dentro il sistema da chi ci sta fuori.

Il codice non nasce dal nulla. Diverse regioni e diversi comuni avevano già assegnato codici identificativi propri — il CIR e i suoi equivalenti locali — negli anni precedenti. La norma non li ha cancellati: ha previsto che vengano ricodificati come CIN e trasmessi alla banca dati nazionale, sia dalle regioni e province autonome sia dai comuni che avevano attivato procedure di attribuzione proprie. In Sardegna, per fare un esempio pubblicato dalla Regione, il CIN affiancherà il codice regionale in precedenza attribuito, che lì si chiama IUN.

Le disposizioni sul CIN sono diventate applicabili con l'avviso del Ministero del turismo pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024, che attesta l'entrata in funzione della banca dati e del portale telematico: la norma si applica a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione di quell'avviso. Il termine per il conseguimento del codice è stato poi spostato al 1° gennaio 2025, data dalla quale le sanzioni sono applicabili.

Chi è obbligato ad avere il CIN?

È obbligato chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o come locazione breve, un'unità immobiliare a uso abitativo o una porzione di essa, insieme ai titolari di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. La forma non cambia niente: la norma mette sullo stesso piano il privato che affitta una seconda casa qualche settimana l'anno e l'albergo.

Il perimetro comprende anche chi affitta una singola stanza, perché la norma parla di unità immobiliare «o una porzione di essa». E comprende chi non è proprietario ma dispone dell'immobile a titolo legittimo, visto che l'obbligo cade su chi «propone o concede in locazione», non su chi ha l'immobile intestato al catasto.

Alla piattaforma su cui pubblichi l'annuncio la cosa interessa direttamente. Airbnb ha stabilito che dal 2 gennaio 2025 tutti gli host devono possedere un CIN per ogni alloggio idoneo, e considera coperti i soggiorni fino a trenta notti per prenotazione.

Un chiarimento che conviene fare subito, perché genera confusione: il CIN non ha niente a che vedere con la partita IVA e non decide se la tua attività è imprenditoriale o no. Sono due binari separati. Chi esercita la locazione turistica in forma imprenditoriale è soggetto anche all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive del comune, ma quello è un adempimento in più, non un'alternativa al CIN.

Come si richiede il CIN sulla BDSR?

Il CIN si chiede presentando un'istanza in via telematica sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del turismo, il portale che gestisce la procedura telematica di rilascio del Codice Identificativo Nazionale. Per accedere alla piattaforma servono SPID o CIE: non esistono credenziali dedicate da richiedere a parte.

L'istanza la presenta il locatore o il titolare della struttura, e va corredata di una dichiarazione sostitutiva resa ai sensi del DPR 445/2000 che attesta i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza. Sono i due pezzi da preparare prima di sedersi al computer: la visura con i dati catastali e la certezza che l'appartamento sia effettivamente attrezzato.

I requisiti di sicurezza da dichiarare sono scritti nella norma e non sono generici. Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma di legge, collocati in posizioni accessibili e visibili, in prossimità degli accessi e vicino alle aree di maggior pericolo, in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Trattandosi di una dichiarazione sostitutiva, va resa quando quei dispositivi ci sono davvero: firmarla prima di averli installati è un problema di natura diversa da una dimenticanza burocratica.

La norma fissa anche i tempi per chi arriva da un codice territoriale. Chi ha ottenuto un codice regionale o provinciale prima della data di effettiva applicazione e non se lo è visto ricodificare deve presentare istanza entro sessanta giorni da quella data; chi lo ha ottenuto dopo, entro trenta giorni dall'attribuzione del codice territoriale. Quando invece la regione ha attivato la propria banca dati ma non attribuisce il codice nel termine previsto dalla sua normativa, l'istanza al Ministero va presentata entro dieci giorni dalla scadenza di quel termine.

Dove va esposto il CIN e come si inserisce negli annunci?

Gli obblighi sono due e vanno assolti tutti e due. Chi affitta è tenuto a esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui si trova l'appartamento o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e a indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

La formula «ovunque pubblicato e comunicato» è larga di proposito: copre i portali di prenotazione, il sito dell'immobile, i social e i materiali promozionali. Anche gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici hanno un obbligo proprio, che è quello di indicare il CIN negli annunci che pubblicano. Lo stesso comma richiama poi gli obblighi dell'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, cioè la comunicazione dei dati degli ospiti alla questura: due adempimenti distinti che la norma tiene appaiati.

Sul rispetto dei vincoli vale la pena fermarsi un attimo. La norma chiede l'esposizione all'esterno dello stabile «assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici»: nei centri storici e sugli edifici tutelati la targa non si può montare come capita, e il modo va verificato con il comune prima di forare il muro.

Su Airbnb il codice si inserisce dall'editor dell'annuncio, nelle impostazioni, alla voce dedicata alle normative. La piattaforma avverte che la mancata pubblicazione del codice potrebbe impedirti di continuare a ospitare ed esporti a potenziali sanzioni da parte delle autorità competenti; se hai presentato l'istanza e il codice non è ancora arrivato, è prevista un'esenzione temporanea che concede almeno trenta giorni aggiuntivi prima che l'annuncio venga rimosso dall'elenco.

Chi cerca il numero di registrazione catastale su Airbnb sta in realtà cercando questo. Il codice che identifica l'immobile dentro l'annuncio è il CIN; i dati catastali servono a monte, nell'istanza al Ministero, e non vanno pubblicati sull'annuncio.

Quali sanzioni rischia chi non ha il CIN?

Le sanzioni pecuniarie vanno da 500 a 10.000 euro a seconda della violazione contestata, e chi pubblica un annuncio senza codice rischia in aggiunta la rimozione immediata dell'annuncio. Il comma 9 dell'articolo 13-ter le elenca una per una, e gli importi sono graduati «in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile».

Due dettagli della norma pesano più degli importi. Il primo è che la sanzione per la mancata esposizione o indicazione si applica «per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione»: con più appartamenti, il conto si moltiplica. Il secondo è la rimozione dell'annuncio, che non è una multa ma il blocco della fonte di reddito, e ha effetto immediato.

Sui requisiti di sicurezza la norma distingue: quando l'attività è esercitata in forma imprenditoriale e mancano i requisiti degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale, si applicano le sanzioni di quella normativa; la sanzione da 600 a 6.000 euro riguarda l'assenza dei rilevatori e degli estintori richiesti a tutte le unità immobiliari.

Il CIN è un adempimento che si fa una volta e lascia dietro di sé un obbligo permanente: tenerlo esposto, tenerlo aggiornato in ogni annuncio, rifare l'istanza quando cambia qualcosa. È una delle voci che, affidando l'immobile a un property manager, escono dalle tue mani: la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi copre l'istanza al Ministero, il codice negli annunci e gli altri adempimenti che seguono. Se stai partendo adesso, la guida su come funzionano gli affitti brevi mette in fila l'intero percorso, mentre sul lato fiscale il primo bivio da capire è la cedolare secca sugli affitti brevi.