Contratto foresteria: guida per il proprietario

Un'azienda ti chiede in affitto il tuo appartamento, ma non per viverci: ci abiteranno i suoi dipendenti, collaboratori o soci. È il contratto a uso foresteria, e per il proprietario funziona in modo diverso sia dall'affitto abitativo 4+4 sia dall'affitto breve.

Questa guida risponde alle cinque domande da farsi prima di firmare, con ogni riferimento linkato alla sua fonte, letta il 10 novembre 2026. Su un punto, la cedolare secca, c'è un contrasto ancora aperto: per il tuo caso concreto il riferimento giusto resta il commercialista.

Che cos'è il contratto a uso foresteria e chi sono le parti?

È un contratto di locazione in cui il conduttore, cioè chi prende la casa in affitto, è un'impresa o un ente che non la usa per sé ma la mette a disposizione di altre persone. Le parti sono due, tu come locatore e l'azienda come conduttore: chi abita la casa non firma il contratto.

NT+ Fisco del Sole 24 Ore descrive un immobile preso in affitto «non a uso diretto del conduttore (ente o società di capitali), ma destinato ad altri soggetti». La Cassazione parla di una «strutturale dissociazione» fra chi ha firmato come conduttore e chi usa la casa.

Il codice civile, poi, rende il conduttore responsabile anche della perdita e del deterioramento «cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa». Se il dipendente rompe qualcosa, la tua controparte resta l'azienda.

La formula «contratto uso foresteria tra privati» va letta con attenzione. Il locatore può essere un privato, come nel caso di questa guida; il conduttore, nello schema descritto dalle fonti, è un'impresa o un ente. Se a prendere la casa è una persona che ci abiterà lei stessa, manca la separazione fra chi firma e chi abita, e il contratto da scrivere è un altro: per chi viaggia lo spiega la guida al contratto di affitto breve.

Chi può abitare la casa e per quanto tempo?

Possono abitarla le persone che l'azienda vi destina, cioè dipendenti, collaboratori o soci, per il tempo che tu e l'azienda decidete. La durata è libera, con un solo tetto fissato dal codice civile: trent'anni.

NT+ Fisco parla di un immobile preso «per metterlo a disposizione di dipendenti, collaboratori o soci», persone «di passaggio», «generalmente per la durata di un incarico lavorativo». Sulla durata del contratto foresteria, idealista scrive che «la durata e il canone vengono stabilite liberamente tra le parti». Il limite è nell'articolo 1573 del codice civile: la locazione «non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni».

La scadenza merita attenzione. Una locazione a tempo determinato cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta, ma si ha per rinnovata se, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della casa. E lo sfratto con citazione per la convalida, dopo la scadenza, si può intimare se è esclusa la tacita riconduzione, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti: una clausola che escluda il rinnovo tacito non è un dettaglio.

Il caso dell'ospite di un affitto breve che non lascia la casa lo trattiamo nella guida su cosa fare se l'ospite non se ne va; il soggiorno lungo prenotato da una persona su una piattaforma, in quella sugli affitti mensili su Airbnb.

Quali regole delle locazioni abitative non si applicano?

Non si applica la legge 431 del 1998, quella dei contratti abitativi 4+4 e a canone concordato: il contratto a uso foresteria segue le regole generali del codice civile. La durata minima e il rinnovo di quattro anni previsti da quella legge, quindi, non sono vincoli.

Secondo NT+ Fisco il contratto «non è soggetto alla disciplina di cui alla legge 431/1998 relativa alle locazioni abitative», ma «alle regole meno stringenti previste dal Codice civile». La legge 431 prevede contratti «di durata non inferiore a quattro anni», rinnovati per altri quattro salvo i casi indicati dalla stessa legge, e per quelli a canone concordato una durata minima di tre anni.

Sulla natura del contratto, la Cassazione ha richiamato un suo precedente del 2014, il n. 2964: la locazione a uso foresteria «non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore». L'azienda non ci abita: la mette a disposizione.

Con meno regole imposte dalla legge, pesa di più quello che scrivi. Per Fiscomania «disdetta e recesso anticipato dipendono dalle clausole concordate»: conviene fissare nel contratto chi può alloggiare, per quanto, con quale preavviso l'azienda può recedere e chi paga la registrazione.

Si può scegliere la cedolare secca?

Sul contratto foresteria la cedolare secca è il punto su cui le risposte divergono. L'Agenzia delle Entrate la esclude quando il conduttore agisce nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo, la Cassazione dal 2024 l'ha ammessa, e a novembre 2025 la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite.

La posizione dell'Agenzia risale alla circolare 26/E del 2011, che secondo Fiscomania «esclude i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo». Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 la Cassazione ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare anche quando il conduttore conclude il contratto nell'esercizio della sua attività professionale, e la linea è stata seguita da altre due decisioni, la n. 12076 e la n. 12079 del 2025.

Il Fisco, però, non si è mai adeguato: nel settembre 2025 il ministro Giorgetti ha riferito in Parlamento che secondo le Entrate «il recente orientamento di legittimità risulterebbe non del tutto condivisibile». Con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la Sezione tributaria ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Al 10 ottobre 2026, scrive Fiscomania, «la decisione delle Sezioni Unite non risulta pubblicata».

Il nodo tocca anche i soggiorni brevi: come riporta Euroconference News, a parere del Fisco sarebbero esclusi dalla cedolare anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell'esercizio di un'attività commerciale, «ad esempio, quelli ad uso foresteria per i dipendenti».

In pratica, scegliere la cedolare su un contratto foresteria significa applicare un'interpretazione che l'Agenzia, nelle fonti citate, non condivide. Con l'opzione, scrive Fiscomania, «registro e bollo non sono dovuti, anche su proroghe e risoluzioni»; senza, «il canone è tassato ai fini IRPEF». Prima di decidere, chiedi al commercialista se le Sezioni Unite si sono pronunciate e in che senso. Come funziona la cedolare in generale lo spiega la nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Come si registra all'Agenzia delle Entrate e chi paga le imposte?

Il contratto si registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se anteriore, con il modello RLI. Senza cedolare si pagano imposta di registro e bollo, e il canone entra nel tuo reddito ai fini IRPEF; del registro, verso il Fisco, rispondono in solido entrambe le parti.

I passaggi del contratto uso foresteria con l'Agenzia delle Entrate li riassume Fiscomania: la locazione «si registra entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se anteriore», con il modello RLI, l'imposta di registro è del «2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro» e il bollo di «16 euro per ogni foglio di quattro facciate». Per i contratti di durata pluriennale, il testo unico dell'imposta di registro consente di pagare l'imposta sull'intera durata oppure anno per anno.

Verso il Fisco sono solidalmente obbligati al pagamento «le parti contraenti», cioè tu e l'azienda; fra voi, la divisione conviene scriverla nel contratto. La regola della metà ciascuno dell'articolo 8 della legge 392 del 1978 sta nel capo intitolato «Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione»: visto che la Cassazione dubita che la foresteria sia una locazione abitativa, una clausola esplicita evita discussioni.

Senza cedolare, per l'articolo 37 del TUIR il tuo reddito è pari al canone ridotto forfetariamente del 5 per cento, quando questo supera il reddito medio ordinario dell'immobile, quello calcolato con le tariffe d'estimo del catasto.

Per l'azienda vale l'articolo 95 del TUIR. Sulla deducibilità del contratto uso foresteria, canoni e spese di manutenzione dei fabbricati concessi in uso ai dipendenti «sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per i dipendenti stessi». Diventano integralmente deducibili, nel periodo d'imposta del trasferimento e nei due successivi, se il dipendente ha trasferito la residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui presta l'attività.

Ecco il quadro in sintesi:

Il contratto a uso foresteria è una delle strade per far rendere una casa. Noi seguiamo l'affitto breve e non gestiamo affitti lunghi. Se vuoi capire quanto renderebbe la tua casa con gli ospiti, puoi proporci l'immobile per l'analisi preliminare di redditività, che può anche dare esito negativo: abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l'aumento dell'offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c'è dietro. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: guadagniamo solo se guadagna la tua casa.

Domande frequenti

Quanto può durare un contratto a uso foresteria?

La durata la stabiliscono liberamente le parti, perché il contratto non è soggetto alla legge 431 del 1998 sulle locazioni abitative. Il limite è quello del codice civile: una locazione non può essere stipulata per più di trent'anni, e se è stipulata per un periodo più lungo viene ridotta a quel termine.

Con il contratto a uso foresteria si può applicare la cedolare secca?

È una questione aperta. L'Agenzia delle Entrate la esclude quando il conduttore agisce nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo; la Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 2024, l'ha ammessa, e con l'ordinanza n. 30016 del 13 novembre 2025 la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite. Prima di scegliere conviene verificare con il commercialista se si sono pronunciate.

Chi paga l'imposta di registro del contratto a uso foresteria?

Verso il Fisco sono obbligate in solido le parti contraenti, cioè il proprietario e l'azienda. Come dividere fra voi registro e bollo conviene scriverlo nel contratto.