Contratto di affitto breve: cosa serve davvero

Un affitto breve non passa dal notaio e, sotto una certa durata, nemmeno dall'Agenzia delle entrate. Da qui nasce l'idea che il contratto sia un passaggio facoltativo, buono per chi ha voglia di carte.

L'idea non regge, e il motivo è che il contratto c'è comunque: è il presupposto su cui la legge costruisce tutto il resto, dalla tassazione al codice identificativo. La domanda utile non è se esista, ma se sia messo per iscritto e che cosa dica. Questa guida risponde alle cinque domande che si fanno i proprietari prima della prima prenotazione, con ogni riferimento linkato alla norma o alla fonte pubblica che lo contiene.

Serve un contratto per un affitto breve?

Sì, e il contratto esiste anche quando nessuno firma niente: la disciplina delle locazioni brevi si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, quindi il contratto è il presupposto della norma, non un accessorio. Quello che la legge non impone è una forma particolare, tanto che per l'accesso alla cedolare secca l'Agenzia delle entrate mette per iscritto che non è richiesta l'adozione di un particolare schema contrattuale.

Il perimetro lo fissa l'articolo 4 del decreto-legge 50/2017: sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari e portali telematici.

Un dettaglio di quella definizione vale la pena isolarlo, perché riguarda anche l'altra parte. La condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale riguarda entrambe le parti: sono esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell'esercizio di tale attività — per esempio quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti — anche quando non viene esercitata in maniera abituale. Chi prenota, e a che titolo, cambia il regime applicabile: è la prima ragione per cui un contratto per affitti brevi scritto conviene, perché fissa chi sono le parti prima che la questione diventi rilevante.

Scrivere il contratto, quindi, non è un adempimento. È una scelta di prudenza che costa mezz'ora.

Cosa deve contenere il contratto di locazione turistica?

Nessuna norma detta l'elenco delle clausole di un contratto di locazione turistica, coerentemente col fatto che non è richiesto uno schema contrattuale predefinito. L'elenco qui sotto non è quindi un modello imposto: è l'insieme delle informazioni che rendono il contratto utile a chi lo firma, e su diverse voci coincide con dati che la legge chiede comunque per altra via.

Sulle spese accessorie conviene essere precisi, perché la formulazione sposta la base imponibile. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando sono sostenute direttamente dal conduttore oppure riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Un forfait per le pulizie scritto dentro il canone finisce nella base della cedolare; lo stesso importo riaddebitato a costo effettivo no.

Cercare un fac simile di contratto di locazione turistica per Airbnb, o un fac simile di contratto per affitti brevi già compilabile, è un riflesso comprensibile davanti a una pagina bianca. Il rischio dei modelli generici è che siano costruiti sulla locazione ordinaria e si portino dietro clausole che qui non c'entrano: durata pluriennale, aggiornamento ISTAT del canone, disdetta, deposito cauzionale con vincoli propri delle locazioni abitative. Due pagine che dicono le cose dell'elenco qui sopra reggono meglio di dieci pagine ereditate da un altro tipo di contratto.

Il contratto di affitto breve va registrato?

No: l'Agenzia delle entrate ricorda che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione. Puoi comunque registrarlo volontariamente, e in quel caso l'opzione per la cedolare secca si esercita in sede di registrazione invece che con la dichiarazione dei redditi.

Il conteggio dei 30 giorni merita un chiarimento, perché è il punto su cui le informazioni in giro divergono. In caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto: due soggiorni distinti dello stesso ospite non si sommano automaticamente in un contratto unico.

L'assenza di registrazione non alleggerisce le imposte. La cedolare secca sulle locazioni brevi si applica con l'aliquota del 26 per cento, ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Dal 2026, poi, il regime può essere applicato solo destinando alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta: oltre quella soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Il quadro fiscale completo, con il confronto rispetto all'IRPEF, è nella nostra guida alla tassazione degli affitti brevi.

Cosa succede se si affitta senza contratto?

Parlare di affitti brevi senza contratto, nei fatti, significa affitti brevi senza contratto scritto: l'accordo tra le parti c'è lo stesso, manca la prova di che cosa prevedesse. Gli obblighi verso le amministrazioni non dipendono da quel foglio e restano tutti in piedi.

Il primo è il codice identificativo nazionale. Chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche una unità immobiliare a uso abitativo, o una porzione di essa, è tenuto a esporre il CIN all'esterno dello stabile e a indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. L'immobile privo di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro; la mancata esposizione o indicazione con quella da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare, insieme alla rimozione immediata dell'annuncio irregolare.

Il secondo è la comunicazione degli ospiti. Il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato indica che le generalità delle persone alloggiate vanno comunicate alle questure territorialmente competenti entro le 24 ore successive all'arrivo, e che per i soggiorni inferiori alle 24 ore vanno inviate all'arrivo stesso.

Il terzo è fiscale e vale anche per chi incassa in contanti. Gli intermediari e i gestori di portali telematici trasmettono i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui i dati si riferiscono, e quando intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto. Chi affitta senza scrivere nulla non è meno visibile: i dati arrivano comunque.

La conseguenza dell'assenza di un contratto scritto, quindi, non è una sanzione. È che quando qualcosa esce dal seminato — ospiti in più rispetto a quelli concordati, una partenza anticipata con richiesta di rimborso, un danno da attribuire — non c'è un testo a cui tornare, e la discussione si fa a memoria. Per il quadro completo degli adempimenti, dal CIN alle regole regionali, c'è la nostra guida alla normativa degli affitti brevi in vigore nel 2026.

Serve il contratto anche con Airbnb e Booking?

Sul piano civilistico il contratto ce l'hai già, perché lo forma la prenotazione stessa: i termini del servizio di Airbnb stabiliscono che quando accetti una richiesta di prenotazione o ricevi una conferma di prenotazione tramite la piattaforma stipuli un accordo direttamente con l'Ospite, e sei responsabile della fornitura dei servizi secondo i termini e al prezzo specificati nel tuo annuncio. Booking descrive lo stesso rapporto dal lato del viaggiatore: quando effettui o richiedi una prenotazione, essa avviene direttamente presso il Fornitore di servizi, perché la piattaforma non rappresenta una parte contrattuale.

Le piattaforme, in altre parole, restano fuori dall'accordo. Airbnb scrive che quando i membri effettuano o accettano una prenotazione stipulano un accordo direttamente tra loro e che Airbnb non è né diventa una parte o altro partecipante in alcun rapporto contrattuale tra i membri. Se un ospite contesta una regola della casa, la controparte sei tu.

Puoi comunque affiancare un tuo testo, con un vincolo preciso. Tutti i termini, le politiche o le condizioni che includi in un accordo supplementare con gli ospiti devono essere coerenti con i Termini di Airbnb, con i termini legali aggiuntivi, con le politiche e con le informazioni fornite nell'annuncio, ed essere chiaramente indicati nella descrizione dell'annuncio stesso. Una penale o un divieto che compaiono solo in un documento inviato dopo la conferma non rispettano quella condizione.

Resta infine la parte che la piattaforma non assume al posto tuo. Nei suoi termini Airbnb scrive che sei responsabile della comprensione e del pieno rispetto di leggi, norme, regolamenti e contratti con terze parti applicabili ai tuoi servizi, e che alcune autorità locali richiedono agli host di registrarsi e di ottenere un permesso o una licenza prima di offrirli. Il CIN, la comunicazione alla questura e la posizione fiscale restano tuoi anche quando l'annuncio è su una piattaforma che gestisce pagamenti e recensioni.

Il contratto, in un affitto breve, è la parte meno visibile del lavoro: nessuno lo chiede all'arrivo e nessuna scadenza lo ricorda. Poi capita la prenotazione in cui serve davvero, e a quel punto o c'è o non c'è.

Se preferisci che questa parte non passi dalle tue mani, è esattamente il lavoro che facciamo: la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi segue contratti, CIN, comunicazioni alle questure e adempimenti fiscali dell'immobile, e li aggiorna quando le regole cambiano. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: nei mesi in cui l'immobile non produce, non paghi niente.