Differenza tra locazione turistica e locazione breve

Affitto breve, locazione turistica, casa vacanze, affittacamere: sembrano sinonimi, e per la legge non lo sono. Ognuna indica una cosa precisa, e dal nome giusto dipendono la pratica da presentare al Comune, il regime fiscale e perfino la destinazione d'uso che l'immobile deve avere.

Il motivo per cui il quadro sembra confuso è che a scriverlo sono due livelli diversi. Lo Stato definisce l'affitto breve in una norma fiscale e disciplina il codice identificativo nazionale; le Regioni definiscono le strutture ricettive — casa vacanze e affittacamere comprese — ciascuna con la propria legge. La stessa parola, quindi, può avere confini diversi da una regione all'altra.

Questa guida mette in fila le forme e mostra dove passa il confine fra l'una e l'altra, con ogni regola linkata al testo che la contiene e due regioni, Toscana e Lazio, come esempio. Non è una guida al contratto — per le clausole c'è la nostra guida al contratto di affitto breve e locazione turistica — e non è il confronto con il bed and breakfast, che trovi nell'articolo sulla differenza tra B&B e casa vacanze.

Locazione turistica e affitto breve sono la stessa cosa?

No, anche se possono sovrapporsi. L'affitto breve è una categoria definita dalla durata e da chi firma il contratto; la locazione turistica è una categoria definita dallo scopo del soggiorno. Un contratto può essere entrambe le cose, una sola delle due o nessuna.

La differenza tra locazione turistica e locazione breve si legge già nel titolo della norma nazionale sul CIN, che le tiene distinte: Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale. Tre categorie, non una.

La locazione breve ha una definizione nazionale precisa, ed è fiscale. Sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Durata, tipo di immobile, soggetti: lo scopo del viaggio non c'entra. L'Agenzia delle Entrate precisa infatti che il regime riguarda unità immobiliari a uso abitativo (locate anche per finalità turistiche): lo scopo turistico è possibile, non necessario.

Per la locazione turistica una definizione nazionale altrettanto netta non c'è: a darla sono le Regioni. La Toscana è un buon esempio, perché le mette una accanto all'altra. Nella locazione a finalità turistica in forma non imprenditoriale rientrano la locazione breve (di durata non superiore a 30 giorni) effettuata da persona fisica che offre in locazione non più di due appartamenti nella propria disponibilità e la locazione turistica (di durata superiore a 30 giorni) effettuata da persona fisica o ente non esercente impresa, a prescindere dal numero di appartamenti offerti in locazione. Qui, quindi, per la locazione turistica la definizione regionale è quella oltre i 30 giorni, e la soglia della durata separa le due etichette. Altrove il confine può essere disegnato in modo diverso: è la legge della tua Regione a dirlo.

Cosa distingue la casa vacanze dalla locazione turistica pura?

La casa vacanze è una struttura ricettiva, la locazione turistica è un contratto. Nel primo caso apri un'attività di ospitalità classificata dalla Regione; nel secondo dai in affitto un'abitazione per un periodo, e il rapporto con l'ospite è quello fra locatore e conduttore.

Se cerchi la differenza tra casa vacanze e locazione turistica nei testi, la trovi nelle definizioni regionali. In Toscana le case e appartamenti per vacanze sono unità immobiliari arredate, con servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale e destinate per fornire alloggio ad un unico equipaggio di turisti per singola casa o appartamento. C'è poi un requisito che riguarda l'immobile prima ancora della gestione: per le strutture extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, case vacanze comprese, l'esercizio delle attività di cui al presente articolo è consentito esclusivamente in immobili e unità immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d'uso turistico-ricettiva.

Nel Lazio la stessa etichetta ha regole diverse. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale, ma la gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre; al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate, e a differenza della Toscana non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.

Accanto alla casa vacanze, il regolamento laziale prevede la forma che più si avvicina alla locazione turistica pura: gli alloggi per uso turistico, unità immobiliari non soggette a classificazione, aperti a chi dispone di un massimo di due appartamenti nello stesso Comune, che possono offrire ospitalità ai turisti anche per un solo giorno di pernottamento. Niente classificazione, niente servizi oltre a quelli già in uso nell'abitazione: è un appartamento affittato, non una struttura. Ecco, in sintesi, la differenza tra locazione turistica e casa vacanze: da una parte un'abitazione data in affitto, dall'altra un'attività ricettiva con la sua classificazione e le sue regole.

Allo stesso modo si legge la differenza tra casa vacanze e affitti brevi. L'affitto breve resta un contratto fra persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, tassabile con la cedolare secca; la casa vacanze è una struttura ricettiva con la sua disciplina regionale, e dove è gestita in forma d'impresa esce da quel perimetro.

Dove finisce l'affittacamere?

L'affittacamere è una struttura ricettiva in forma d'impresa che offre camere, non un appartamento intero. Finisce dove finisce l'impresa: chi affitta una stanza della propria casa con un contratto, senza un'attività organizzata, resta nel campo delle locazioni.

Sull'affittacamere la normativa è regionale, come per la casa vacanze, e le due regioni d'esempio convergono sul punto essenziale. In Toscana sono affittacamere le strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale composte da non più di sei camere per i clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nella stessa unità immobiliare, nelle quali sono forniti alloggio e servizi essenziali come definiti nel regolamento. Nel Lazio la tipologia si chiama anche guest house: Le Guest house o affittacamere sono strutture situate in immobili gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari, e sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile.

Il confine con la locazione si vede bene sulla singola stanza. Il regime fiscale delle locazioni brevi si applica anche ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione, e la Toscana chiede la comunicazione al Comune anche a chi affitta per finalità turistiche anche solo una porzione di immobile (ad es. una camera con bagno privato o con accesso al bagno in comune). Affittare una camera, quindi, non fa di te un affittacamere: lo diventi quando l'ospitalità è un'attività d'impresa.

E c'è un servizio che sposta il confine da solo. L'Agenzia delle Entrate scrive che Restano fuori da questa disciplina, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive, e fra gli esempi mette il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande. Biancheria e pulizie restano compatibili con l'affitto breve; la colazione no.

Quando la locazione turistica diventa attività imprenditoriale?

Dal 2026 il confine nazionale è fissato a due appartamenti: oltre quel numero l'attività si presume d'impresa. A questa soglia si aggiungono quelle regionali, che possono essere diverse per le strutture ricettive.

Sul piano fiscale l'Agenzia delle Entrate scrive che il regime delle locazioni brevi può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta — fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro — e che negli altri casi l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Dal terzo appartamento, quindi, la domanda su quando la locazione turistica diventa imprenditoriale ha già una risposta, e porta con sé la questione della partita IVA, che trattiamo in una guida dedicata.

La conseguenza amministrativa sta nella norma nazionale: chi esercita la locazione per finalità turistiche o la locazione breve in forma imprenditoriale è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive del Comune. La Toscana lo applica in modo esplicito: A partire dal 2 novembre 2024 le locazioni turistiche in forma imprenditoriale devono essere avviate con la presentazione della SCIA, e per le locazioni brevi la soglia coincide con quella fiscale — da tre in su occorre presentare la SCIA.

Le soglie regionali delle strutture ricettive seguono una logica propria. Nel Lazio il passaggio obbligato alla forma d'impresa per le case vacanze scatta, come visto, da tre unità; in Toscana case vacanze e affittacamere sono definite direttamente come strutture gestite in forma imprenditoriale.

Quale forma comporta quali adempimenti?

Il codice identificativo nazionale vale per tutte; la pratica di avvio cambia con la forma. La locazione in forma non imprenditoriale passa da una comunicazione dove la Regione la prevede, l'attività d'impresa e le strutture ricettive dalla SCIA.

Il CIN è assegnato alle unità destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture ricettive extralberghiere: chiunque affitti a turisti, in qualunque forma, è tenuto ad esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura e a indicarlo negli annunci. Anche sulla sicurezza c'è un minimo comune: tutte le unità in locazione sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili.

La tabella mette in fila le quattro forme. Dove la colonna dipende dalla Regione, l'esempio è dichiarato.

Due differenze pratiche fra le forme meritano una riga in più. La prima riguarda il contratto: per le locazioni di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione, e il conteggio dei 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto. La seconda riguarda il codice regionale: in Toscana ad ogni alloggio viene attribuito un codice identificativo regionale (CIR), presupposto per l’ottenimento del codice identificativo nazionale (CIN), quindi la comunicazione al Comune è il primo passo anche per ottenere il CIN.

Riassumendo: se affitti un appartamento intero, senza colazione e senza un'organizzazione d'impresa, sei nel campo delle locazioni, brevi o turistiche secondo la durata e la definizione della tua Regione. Se offri camere con servizi, o superi le soglie, entri in quello delle strutture ricettive, con la SCIA e la disciplina regionale che ne seguono.

Scegliere la forma giusta è il primo passo; tenerla in regola nel tempo — comunicazioni, CIN, questura, imposta di soggiorno — è il lavoro di ogni settimana. La nostra rete di property manager locali, selezionati e monitorati da noi, si occupa anche di burocrazia e adempimenti: lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi, quindi guadagniamo solo se guadagni tu. Se vuoi sapere in quale forma può lavorare il tuo immobile e quanto può rendere, proponicelo dalla home e riceverai un'analisi preliminare di redditività.