Politiche di cancellazione Airbnb: quale scegliere

Quando pubblichi un annuncio su Airbnb scegli anche cosa succede se l'ospite cambia idea: quanto gli viene restituito, fino a quando, e quanto resta a te. È un'impostazione che agisce direttamente sui tuoi incassi, e si sceglie dall'editor dell'annuncio.

Questa guida riguarda le cancellazioni fatte dall'ospite. Quelle fatte dall'host hanno penali e regole a parte, descritte nella guida sulle regole che Airbnb impone agli host. Airbnb chiama queste politiche «termini di cancellazione»: nel testo le due espressioni indicano la stessa cosa. Le regole citate qui sotto sono state lette sul centro assistenza il 7 ottobre 2026 e sono linkate alla loro pagina: la piattaforma le aggiorna, e la fonte vale più del riassunto. Alcune pagine dichiarano di essere state tradotte automaticamente dall'inglese.

Quali politiche di cancellazione può scegliere un host su Airbnb?

Per i soggiorni brevi un host può scegliere fra quattro termini standard: Flessibili, Moderati, Limitati e Semirigidi. Cambiano per il momento fino al quale l'ospite ottiene il rimborso totale e per quanto ricevi tu se la cancellazione arriva dopo.

La pagina sui termini di cancellazione per il tuo alloggio distingue due famiglie. I termini standard valgono per le prenotazioni di massimo 27 notti consecutive; per i soggiorni di almeno 28 notti esistono termini a lungo termine separati, e l'host sceglie una politica per ciascuna delle due famiglie. Le regole dei soggiorni mensili sono un tema a sé: qui si parla di quelle brevi.

La stessa pagina elenca anche i termini Rigidi e Super Rigidi (30 e 60 giorni), ma li dichiara «disponibili solo per alcuni host su invito di Airbnb». Per l'Italia c'è una precisazione in più: secondo la pagina sui termini di cancellazione per il tuo alloggio in Italia, i Rigidi «non saranno più disponibili per le prenotazioni effettuate a partire dal 1° ottobre 2025, e verranno sostituiti dai Semirigidi». Con la stessa data, in Italia, sono arrivati i Limitati.

Tutti i termini standard condividono un periodo di cancellazione di 24 ore: l'ospite può annullare e ricevere un rimborso totale, tasse incluse, entro 24 ore dalla conferma della prenotazione, a condizione che questa sia avvenuta almeno 7 giorni prima del check-in. Gli orari si calcolano sul fuso orario del luogo in cui si trova l'alloggio.

Come funziona la politica moderata, e in cosa differisce dalle altre?

Con i termini di cancellazione moderati di Airbnb l'ospite ottiene il rimborso totale se annulla fino a 5 giorni prima del check-in. Dopo quel termine all'host spettano una notte aggiuntiva e il 50% delle notti non godute; se la cancellazione arriva a soggiorno iniziato, si aggiungono le notti già trascorse.

La differenza con le altre politiche sta in due numeri: quanti giorni prima del check-in finisce il rimborso totale, e quanto ricevi dopo. La tabella riassume i quattro termini standard come li descrive la pagina sui termini di cancellazione per il tuo alloggio.

Letta in colonna, la tabella mostra una scala. I Flessibili e i Moderati lasciano all'ospite la possibilità di disdire fino a pochi giorni dall'arrivo e, dopo, ti riconoscono una parte del soggiorno; i Limitati e i Semirigidi spostano il rimborso totale molto più indietro e, nell'ultima settimana, ti riconoscono l'intero importo delle notti prenotate. Le fasce fra 7 e 14 o fra 7 e 30 giorni valgono dopo la scadenza del periodo di 24 ore.

C'è anche un'opzione che si aggiunge alla politica scelta. La pagina sull'opzione a prezzo scontato non rimborsabile spiega che puoi offrire uno sconto sul prezzo di base: al pagamento l'ospite sceglie fra la tariffa standard, soggetta ai tuoi termini, e quella scontata; se sceglie la seconda e cancella dopo il periodo di cancellazione gratuita applicabile, ricevi l'intero compenso per tutte le notti prenotate. Secondo la pagina sui termini, l'opzione si offre sui soggiorni inferiori a 28 notti; quella sull'opzione non rimborsabile indica fino a quando gli ospiti possono sceglierla per ciascuna politica: con i Moderati fino a 5 giorni prima del check-in, con i Limitati e i Semirigidi fino a 14.

Cosa riceve l'host quando l'ospite cancella?

Ricevi la parte della prenotazione che i tuoi termini non rimborsano all'ospite, e niente se la cancellazione arriva in tempo per il rimborso totale. Il rimborso all'ospite parte in automatico, in base ai termini del tuo annuncio.

La pagina sul compenso in caso di cancellazione effettuata da un ospite aggiunge un dettaglio operativo: se l'ospite ha diritto a un rimborso, l'importo che ha versato «verrà dedotto dai tuoi prossimi compensi fino al raggiungimento del saldo». Puoi sempre scegliere di offrire un rimborso aggiuntivo rispetto a quello previsto, e l'importo aggiornato si legge nella scrivania dei Guadagni.

Su quale base si fa il conto, la pagina sui termini precisa che per «rimborso totale» si intende il prezzo impostato per l'annuncio, tasse incluse, mentre il rimborso delle commissioni degli ospiti dipende da diversi fattori. Su quanto resta a te di ogni notte pagata, al netto di ciò che trattiene la piattaforma, c'è la guida su quanto trattiene Airbnb all'host.

I tuoi termini, però, non sono l'ultima parola in ogni caso. La pagina sui termini di cancellazione indica due situazioni in cui possono essere ignorati e l'ospite può ottenere un rimborso totale o parziale: quando deve cancellare per una circostanza eccezionale, o quando la cancellazione è dovuta a un problema coperto dalla Politica di rimborso e riprenotazione. Se in quel momento hai già ricevuto il pagamento, Airbnb può recuperare la somma con una correzione detratta automaticamente dal compenso successivo.

Le circostanze eccezionali hanno un perimetro preciso. I Termini delle circostanze eccezionali riguardano eventi su larga scala che colpiscono l'area dell'alloggio, come emergenze sanitarie dichiarate, restrizioni di viaggio governative, calamità naturali imprevedibili o interruzioni prolungate di acqua ed elettricità. Restano esclusi, fra gli altri, l'infortunio o la malattia imprevista dell'ospite e gli scioperi o le cancellazioni dei voli: in quei casi vale la politica che hai scelto.

Si può cambiare politica, e vale per le prenotazioni già fatte?

Sì, la politica si cambia dall'editor dell'annuncio, ma la modifica vale solo per le prenotazioni future. Secondo la pagina su come modificare i termini di cancellazione, le modifiche non si applicano «a quelle in sospeso o confermate»: per ogni soggiorno valgono i termini impostati al momento della prenotazione.

Dal computer il percorso descritto dalla stessa pagina è questo: Annunci, scelta dell'annuncio, Il tuo spazio nell'editor, Termini di cancellazione, Modifica accanto ai tuoi termini, selezione e Salva. La pagina riporta i passaggi anche per le app iOS e Android.

C'è poi una possibilità che evita di scegliere una politica sola per tutto l'anno. Dal calendario puoi impostare termini diversi per i soggiorni brevi su intervalli di date specifici: Airbnb la presenta come un modo per proteggere i guadagni nei periodi di punta e offrire termini più flessibili quando la domanda è più bassa. È facoltativa: se non la usi, restano in vigore i termini principali dell'annuncio.

Come scegliere la politica giusta per la propria casa?

Non esiste una politica giusta in assoluto: la scelta dipende da quanto in anticipo prenotano i tuoi ospiti e da quanto è facile rivendere le date liberate. Il metodo è confrontare la finestra di rimborso totale di ogni politica con il tuo calendario reale.

Le variabili da guardare sono tre.

1. L'anticipo delle prenotazioni. Dallo storico delle tue prenotazioni ricavi quanti giorni passano fra la prenotazione e il check-in. Se arrivano a ridosso della data, una politica con rimborso totale fino a 14 o 30 giorni prima conta poco, perché le prenotazioni nascono già dentro quella finestra; se arrivano mesi prima, la finestra lunga ti protegge per un tratto più ampio.
2. La stagione. Il peso di una cancellazione cambia con la domanda del periodo. È il motivo per cui Airbnb consente i termini per intervallo di date impostati dal calendario, che presenta come un modo per proteggere i guadagni nei periodi di punta: una politica più rigida in quelle settimane e una più morbida nel resto dell'anno.
3. Il tempo per riprenotare. Più la cancellazione arriva tardi, meno tempo hai per trovare un altro ospite. Quando la cancellazione arriva a pochi giorni dall'arrivo conta quanto ti riconosce la politica: con i Moderati una notte aggiuntiva e metà delle notti non godute, con i Limitati e i Semirigidi l'intero importo delle notti prenotate.

Il conto si può rifare con i tuoi numeri: per ogni prenotazione cancellata dell'ultimo anno, guarda quanti giorni mancavano al check-in e calcola cosa avresti ricevuto con ciascuna politica della tabella. Il confronto va fatto anche dall'altro lato: termini più rigidi offrono all'ospite meno margine per cambiare idea, e quanto questo pesi sulle prenotazioni del tuo annuncio lo dicono solo i tuoi dati. L'opzione non rimborsabile scontata è un modo per non dover scegliere fra le due esigenze: lascia all'ospite la scelta fra flessibilità e prezzo più basso.

Due avvertenze valgono per qualunque scelta. La pagina sui termini chiede di verificare che quelli scelti siano conformi alle norme e ai regolamenti locali. E ogni politica, anche la più rigida, cede davanti alle circostanze eccezionali e ai problemi coperti dalla politica di rimborso: nessuna impostazione azzera il rischio di cancellazione.

Scegliere i termini, rivederli con la stagione e rivendere le date liberate è parte del lavoro sul calendario che seguiamo con il servizio di gestione delle prenotazioni per case vacanze, perché il proprietario possa affittare senza pensieri.