Commissioni Airbnb: quanto paga chi affitta

Quando si parla di commissioni Airbnb, la piattaforma usa un'altra parola: «costi del servizio». Su Airbnb commissioni e costi del servizio sono la stessa cosa, detta in due modi. Sono la quota che Airbnb trattiene su ogni prenotazione confermata, e per chi affitta la domanda vera non è solo quanto valgono, ma su chi cadono: tutte sull'host, oppure in parte sull'host e in parte sull'ospite.

Questa guida mette in fila cinque domande: quanto trattiene Airbnb, come funzionano i due modelli di costo, cosa paga l'ospite e cosa paga chi affitta, cosa succede quando si dichiara il reddito e come si legge il confronto con Booking. Le percentuali citate sono state lette sui centri assistenza ufficiali il 30 settembre 2026 e sono linkate alla loro pagina: le piattaforme le possono cambiare, e la fonte vale più del riassunto.

Quanto trattiene Airbnb sul prezzo di un soggiorno?

Le commissioni Airbnb per host dipendono dalla struttura dei costi dell'annuncio: con il costo unico l'intera commissione ricade sull'host, e la pagina sui costi del servizio di Airbnb indica che «La maggior parte degli host paga il 15,5%». Con i costi condivisi, invece, la quota dell'host è più bassa: «Gran parte degli host paga un costo del servizio del 3%, ma alcuni corrispondono una percentuale maggiore».

Nel costo unico la stessa pagina precisa che gli altri host «di solito versano tra il 14% e il 16%», e che per gli alloggi in Brasile e in Messico si arriva al 16%. In entrambe le strutture il costo non si paga a parte: viene detratto in automatico. Il testo lo dice così: «I costi vengono automaticamente detratti dal prezzo totale» per calcolare il compenso dell'host.

Conta anche la base su cui si calcola. Il costo del servizio dell'host è una percentuale del prezzo giornaliero e dei costi che l'host aggiunge, come le spese di pulizia, con l'esclusione dei costi del servizio dell'ospite e delle tasse. Airbnb aggiunge due avvertenze: dove la legge lo prevede ai costi può applicarsi l'IVA, e in quel caso gli importi mostrati la includono; e la piattaforma si riserva il diritto di modificare questi costi in qualsiasi momento.

Per sapere quanto hai pagato su una prenotazione precisa non serve fare conti. Da computer il percorso indicato è Oggi, Menu, Guadagni: si apre la transazione dalla scheda In programma o Pagati, e nella sezione Guadagni compaiono i costi del servizio trattenuti.

Come funzionano i due modelli di commissione (solo host o divisa con l'ospite)?

I modelli sono due: i costi condivisi, in cui la commissione si divide fra host e ospite, e il costo unico, in cui la paga tutta l'host. La novità da conoscere è che il primo sta per sparire: Airbnb scrive che sta «passando tutti gli host di alloggi a una struttura di costi di gestione singoli» e che la struttura con costi condivisi «verrà gradualmente eliminata».

Il passaggio ha tre conseguenze pratiche, tutte scritte nella stessa pagina. È definitivo: «Una volta effettuato il passaggio alla struttura a costi di gestione singoli, non potrai più tornare indietro». Vale solo in avanti: le prenotazioni fatte prima del cambio non subiscono variazioni, anche se il soggiorno cade dopo. E per alcuni host il costo unico è già obbligatorio: quelli che propongono alloggi tradizionali come hotel e appartamenti con trattamento alberghiero, quelli che usano un software di gestione immobiliare e quelli che operano in paesi dove è in vigore questa struttura.

Per chi passa dai costi condivisi al costo unico cambia chi sostiene la commissione. L'ospite non paga più un costo del servizio separato, quindi la quota che prima usciva dalla sua tasca ora esce dal compenso dell'host: il prezzo per notte è la leva che resta in mano a chi affitta per decidere come ridistribuirla.

Cosa paga l'ospite e cosa paga chi affitta?

L'ospite paga il prezzo per notte, i costi aggiuntivi fissati dall'host, le tasse e, solo nella struttura a costi condivisi, un proprio costo del servizio; chi affitta paga la propria quota, trattenuta dal compenso. La pagina su come funzionano i prezzi per gli alloggi lo riassume così: il prezzo totale «si basa sul prezzo per notte stabilito dall'host, più i costi, le tasse o gli oneri determinati dall'host o da Airbnb».

Fra i costi che l'host può aggiungere la stessa pagina elenca le spese di pulizia, i costi per gli ospiti in più rispetto a un certo numero e il supplemento per gli animali. Sul costo del servizio dell'ospite è netta: «Se gli host sono passati alla struttura a costo fisso unico, non vengono addebitati costi del servizio per gli ospiti». Quella pagina dichiara di essere tradotta automaticamente dall'inglese; le citazioni sono il testo italiano che la piattaforma mostra oggi.

Quando il costo è condiviso, la pagina sui costi del servizio indica per l'ospite una quota che va «dal 14,1% al 16,5% del subtotale della prenotazione», variabile in base a una serie di fattori, con un supplemento se paga in una valuta diversa da quella dell'annuncio. La tabella mette in fila, voce per voce, i costi di Airbnb per chi affitta nelle due strutture, e accanto la commissione di Booking, per avere il confronto sotto gli occhi.

La colonna di Booking viene dalla pagina partner su come funziona la commissione, che descrive la commissione come addebitata alla struttura su ogni prenotazione e non indica un costo a carico dell'ospite. Per il resto del funzionamento della piattaforma lato proprietario c'è la guida su come funziona Booking per i proprietari.

Le commissioni si sottraggono dal reddito da dichiarare?

Con la cedolare secca la base è l'intero canone indicato nel contratto, senza abbattimenti: la pagina dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi e la cedolare secca scrive che l'aliquota «va applicata sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l'abbattimento forfettario del 5%» del regime ordinario. Quale cifra della tua prenotazione conti come canone, e come vada trattato quello che la piattaforma trattiene, è una domanda da portare al commercialista con i riepiloghi dei guadagni: le pagine lette qui non la risolvono per il caso specifico di Airbnb.

Un punto, però, l'Agenzia lo tratta esplicitamente, e riguarda la ritenuta del 21% che gli intermediari operano quando incassano i corrispettivi. La pagina sulle regole per gli intermediari dice che quella aliquota si applica sull'intero importo che l'ospite deve versare al locatore, «inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all'intermediario». Se invece la provvigione non è compresa nel corrispettivo ed è addebitata direttamente, non viene assoggettata a ritenuta.

La ritenuta non è una commissione: è un acconto d'imposta, che si scomputa in dichiarazione. Qui non si rifà il quadro fiscale: chi deve scegliere fra cedolare e IRPEF, o capire come la ritenuta si recupera, trova tutto nella guida alla tassazione degli affitti brevi.

Come si confrontano con quelle di Booking?

Il confronto diretto fra due percentuali inganna, perché Booking non pubblica una cifra unica: la pagina partner sulla commissione dice che la percentuale esatta «dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto per le strutture ricettive che hai firmato al momento dell'adesione». La si trova nel contratto, o nell'extranet alla voce Resoconto prenotazioni.

Cambia anche la base. Su Booking la commissione è una percentuale dell'importo totale della prenotazione e include la tariffa e i costi extra come la pulizia. Non si applica alla tassa di soggiorno, ma la pagina avverte che «nella maggior parte dei Paesi, la commissione viene addebitata sull'IVA o sulla GST, a seconda della normativa fiscale locale». Si paga anche sulle prenotazioni non rimborsabili o parzialmente rimborsabili, che l'ospite abbia soggiornato o no, e sulle penali per cancellazione o mancata presentazione; non si paga sulle penali a cui rinunci, sulle mancate presentazioni segnalate nell'extranet e sulle prenotazioni con una carta di credito non valida.

Infine, su Booking la percentuale non è fissa per sempre: se nel resoconto compare una commissione più alta di quella del contratto, la pagina spiega che il motivo può essere la partecipazione a programmi di marketing come Partner Preferiti o Visibility Booster. Per un confronto onesto, quindi, si mette la commissione del proprio contratto Booking accanto a quella che si legge nei guadagni di Airbnb, sulla stessa prenotazione e sulla stessa base. Come si pubblica e si gestisce un annuncio su Airbnb, passo per passo, lo racconta la guida su come funziona affittare su Airbnb.

Le commissioni dei portali pagano la visibilità, non il lavoro sulla casa: pulizie, arrivi, prezzi e calendari su più canali restano da fare. Se preferisci che li segua qualcuno per te, la nostra rete di property manager locali lo fa dentro il servizio di gestione delle prenotazioni: lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi, quindi guadagniamo solo quando guadagna il tuo immobile. Il primo passo è candidare il tuo immobile e scoprire che rendita può generare.