Squatter Airbnb: se l'ospite non se ne va

«Squatter» è una parola inglese che il vocabolario Treccani riferisce a chi occupa «abusivamente edifici abbandonati». Negli affitti brevi la paura ha un'altra forma: un ospite entrato con una prenotazione regolare che, il giorno della partenza, non lascia la casa. Airbnb definisce queste situazioni «incredibilmente rare», una valutazione della piattaforma senza numeri.

Questa guida tiene separati tre piani: le regole di Airbnb, il codice civile e il codice penale. Le fonti, lette il 10 novembre 2026, sono linkate accanto a ogni regola; per un caso concreto il riferimento resta un avvocato.

Cosa succede se un ospite non lascia la casa alla fine del soggiorno?

Da quel momento è fuori dalle regole, della piattaforma e del contratto. Per Airbnb il check-out va completato, chiavi comprese, entro l'orario della prenotazione; per il codice civile chi ritarda la restituzione continua a dovere il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna, più il danno ulteriore.

Il check-out, scrivono le regole di base per gli ospiti, va completato «compresa la restituzione delle chiavi, entro l'orario indicato sulla prenotazione Airbnb». Per i termini del servizio l'host ha il diritto di indurre chi resta oltre il check-out a lasciare l'alloggio «conformemente alla legge in vigore, ad esempio imponendo ragionevoli penalità per la permanenza oltre il termine del soggiorno».

Un ritardo concordato, però, non è un'occupazione: l'ospite può chiedere all'host un check-out posticipato, e Airbnb parla di possibile violazione per chi resta senza un valido motivo e senza aver modificato prima la prenotazione con l'approvazione dell'host.

Sul piano civile vale l'articolo 1591 del codice civile: «Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno». Il conduttore qui è l'ospite; il maggior danno, ricordano le note della pagina, va dimostrato dal locatore.

In Italia l'ospite di un affitto breve può diventare inquilino?

Non per il solo fatto di aver prenotato una vacanza: la legge sulle locazioni abitative esclude, tra le altre, le sue regole su durata minima e rinnovo per gli alloggi «locati esclusivamente per finalità turistiche». Il quadro cambia però con la durata del soggiorno e con quello che succede dopo la scadenza, ed è lì che si gioca il caso dello squatter Airbnb in Italia.

L'articolo 1 della legge 431 del 1998 dice che le disposizioni degli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 «non si applicano» a quegli alloggi; l'articolo 2 è quello della durata «non inferiore a quattro anni» con rinnovo «per un periodo di quattro anni», il cosiddetto 4+4.

La durata pesa. Airbnb scrive che gli ospiti che restano «per un mese o più» possono «godere di una speciale protezione ai sensi della legge italiana», e che per liberare l'immobile potrebbero servire «apposite procedure di sfratto». Sopra i 30 giorni, aggiunge, la legge italiana impone un contratto scritto da registrare all'Agenzia delle Entrate: il resto lo spiega la guida sugli affitti mensili su Airbnb.

Conta anche il dopo. Per l'articolo 1597 del codice civile «la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata». E il codice di procedura civile permette al locatore di intimare lo sfratto dopo la scadenza se «in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione».

Come queste norme si applichino a un soggiorno turistico appena finito, le fonti consultate non lo dicono. Il consiglio, nostro e non della legge, è di non affidarsi al silenzio: date scritte nel contratto e un messaggio immediato, per iscritto, che neghi il permesso di restare.

Cosa prevede la legge sull'occupazione abusiva di un immobile?

Dal 2025 il codice penale punisce con la reclusione da due a sette anni chi, «mediante violenza o minaccia», occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui. Resta anche il reato più antico di invasione di terreni o edifici, con la reclusione da uno a tre anni e la multa.

Il nuovo reato è l'articolo 634-bis del codice penale, introdotto dal decreto-legge 48 del 2025, convertito dalla legge 9 giugno 2025, n. 80: secondo la scheda della Camera dei deputati, l'articolo 10 introduce il reato «e una procedura d'urgenza per il rilascio dell'immobile e la reintegrazione nel possesso». Non è punibile l'occupante che collabori all'accertamento dei fatti «e ottemperi volontariamente all'ordine di rilascio dell'immobile», e il delitto è punito a querela della persona offesa.

La procedura è nell'articolo 321-bis del codice di procedura penale: su richiesta del pubblico ministero il giudice dispone «con decreto motivato la reintegrazione nel possesso dell'immobile». La via d'urgenza, con la polizia giudiziaria che si reca «senza ritardo» sul posto, vale quando l'immobile occupato è «l'unica abitazione effettiva del denunciante»: se la casa che affitti ai turisti non lo è, non è il tuo caso.

Quando si parla di Airbnb e occupazione abusiva va tenuto presente un punto: l'articolo 634-bis non nomina ospiti, prenotazioni o contratti di locazione, e l'ospite che resta oltre il check-out è entrato con un titolo. Se la sua permanenza rientri nella norma lo valuta un avvocato.

Cosa può fare Airbnb e cosa il proprietario?

Airbnb può avvertire l'ospite, spiegargli le conseguenze e prendere provvedimenti sul suo account, fino alla cancellazione. Far lasciare la casa resta invece un diritto dell'host, da esercitare con gli strumenti della legge: la piattaforma non è parte del vostro contratto.

Per gli «Ospiti che si rifiutano di andarsene», Airbnb chiede di avvisare il suo team di supporto 24/7 e prospetta a chi resta senza un valido motivo provvedimenti «che vanno dalle recensioni negative, alla cancellazione del loro account Airbnb». Le regole di base chiedono all'host di comunicare con l'ospite, documentare il problema, anche nella chat, e contattare l'assistenza.

I termini del servizio fissano due limiti: Airbnb «non è né diventa una parte» dei contratti tra i membri e, salvo obblighi di legge, non è tenuta ad agire sulle segnalazioni. Con un rischio imminente per persone o proprietà, indicano di contattare «immediatamente le autorità locali prima di rivolgerti a Airbnb».

In caso di occupazione, Airbnb non è quindi l'unico interlocutore:

Per lo sfratto Airbnb ricorda che esistono procedimenti sommari, più rapidi di un giudizio ordinario, e consiglia un avvocato. Per i danni materiali c'è la richiesta di risarcimento tramite il Centro Soluzioni prevista dai termini, spiegata nella guida su cauzione e danni su Airbnb.

Quello che non si fa è farsi giustizia da sé. Il codice penale punisce chi, «potendo ricorrere al giudice», si fa arbitrariamente ragione da sé con violenza sulle cose (articolo 392) o «usando violenza o minaccia alle persone» (articolo 393). Cambiare la serratura con l'ospite dentro, staccare le utenze o portare fuori i suoi bagagli sono iniziative da non prendere da soli: prima, il passaggio è con le forze dell'ordine o con un avvocato.

Come si previene (durata, contratto, check-out)?

Si previene prima della prenotazione, con tre scelte: una durata massima coerente con l'affitto turistico, un contratto con date e orari scritti, e un check-out con un'ora precisa e qualcuno che lo verifichi.

Su Airbnb il numero minimo e massimo di notti si imposta nelle preferenze di disponibilità. Visto che per la piattaforma gli ospiti che restano un mese o più possono godere delle tutele delle locazioni lunghe, decidere in anticipo fino a dove arrivare è già prevenzione. Se la casa la chiede un'azienda per un dipendente, lo schema è il contratto a uso foresteria, in cui una società firma e nell'immobile abita un suo dipendente.

Cosa scrivere nel contratto lo spiega la guida al contratto di affitto breve; qui contano giorno e ora di partenza. E poiché l'articolo 657 del codice di procedura civile lega lo sfratto dopo la scadenza all'esclusione della tacita riconduzione «in virtù del contratto stesso», una clausola che lo dica è da valutare con chi ti prepara il testo.

Le generalità di chi alloggia vanno comunicate alla questura entro le 24 ore successive all'arrivo tramite Alloggiati Web: se le cose si complicano, è il primo dato che servirà.

Per il check-out Airbnb chiede all'host un orario specifico, non prima delle 10:00; con l'app e le notifiche attive l'ospite riceve un promemoria il giorno prima. Un messaggio la sera prima e qualcuno che passi dalla casa all'ora del check-out trasformano una regola scritta in un controllo.

Nella nostra gestione questa parte la segue il property manager di zona: accoglie e identifica gli ospiti, li assiste 24 ore su 24 e alla partenza rientra a controllare la casa prima che ci entri chiunque altro. È il lavoro descritto nella pagina su self check-in e gestione degli ospiti. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: guadagniamo solo se guadagna il tuo immobile.

Domande frequenti

Un ospite Airbnb che non se ne va è uno squatter?

Non necessariamente nel senso del codice penale. È entrato con una prenotazione regolare, e il reato di occupazione arbitraria descrive chi occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui mediante violenza o minaccia: se il caso rientri nella norma lo valuta un avvocato. Sul piano civile deve comunque il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, più l'eventuale maggior danno.

Posso cambiare la serratura se l'ospite non lascia la casa?

Non è una strada da prendere da soli: il codice penale punisce chi, potendo ricorrere al giudice, si fa ragione da sé con violenza sulle cose o con violenza o minaccia alle persone. I passaggi sono l'assistenza di Airbnb, le forze dell'ordine se c'è un rischio imminente e un avvocato.

Airbnb può sfrattare un ospite?

Lo sfratto è uno strumento del locatore, e Airbnb non è parte del contratto tra host e ospite. Può avvertire l'ospite e prendere provvedimenti sul suo account fino alla cancellazione; farlo uscire è un diritto dell'host, da esercitare conformemente alla legge.