Obbligo estintori negli affitti brevi

L'estintore nell'appartamento che affitti per pochi giorni non è una precauzione facoltativa: è un requisito di legge, e vale anche se l'immobile è uno solo e non hai nessuna partita IVA.

È un obbligo di natura diversa dagli altri, perché non somiglia né a una pratica fiscale né a una comunicazione da inviare: è un oggetto da comprare, da mettere nel posto giusto e da tenere efficiente nel tempo. Sta dentro la stessa norma che ha introdotto il codice identificativo nazionale.

Questa guida spiega quali dispositivi impone la legge, quanti estintori servono e dove si collocano, chi è esonerato dai rilevatori e cosa si rischia, con ogni riferimento linkato alla fonte che lo contiene.

Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori negli affitti brevi?

Sono due le famiglie di dispositivi richieste a tutte le case affittate per finalità turistiche: i rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, e gli estintori portatili a norma di legge. L'obbligo non guarda alla forma con cui gestisci: vale per l'impresa e vale per il privato con un solo appartamento.

La norma è il comma 7 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 2023, convertito nella legge 191 del 2023. Il testo distingue due livelli. Il primo periodo riguarda le unità «gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8», che «sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente». Il secondo periodo allarga il campo a tutti: «in ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge» (art. 13-ter, comma 7, testo vigente).

La normativa antincendio per gli affitti brevi, quindi, non nasce da un testo dedicato: la normativa sugli affitti brevi tratta gli estintori in un solo comma, e per il resto rinvia alle regole tecniche già esistenti.

Le disposizioni dell'articolo si applicano «a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione» dell'avviso che ha attestato l'entrata in funzione della banca dati nazionale (avviso in Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda n. 103 del 3 settembre 2024). Quel sessantesimo giorno è il 2 novembre 2024, la data indicata anche dalla nota informativa di Regione Lombardia sull'entrata in vigore del CIN.

Quanti estintori servono e dove si mettono?

Il criterio è uno ogni 200 metri quadrati di pavimento «o frazione, con un minimo di un estintore per piano». La collocazione non è libera: devono stare «in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo» (art. 13-ter, comma 7).

Per un appartamento su un piano solo e di superficie inferiore ai 200 metri quadrati il conto si chiude sul minimo: un estintore. Su due piani, il minimo per piano ne impone due anche in un immobile piccolo: la seconda metà della frase pesa quanto la soglia dei metri quadrati, e va letta insieme a quella.

Sul tipo di estintore la norma non decide da sola: rinvia «alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021». Quel punto prescrive di installare «estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m» (D.M. 3 settembre 2021, allegato I, punto 4.4, in Gazzetta Ufficiale n. 259).

Lo stesso punto aggiunge due indicazioni utili in casa. Negli ambienti al chiuso, contro i principi di incendio di classe A o B, «è opportuno l'utilizzo di estintori a base d'acqua (estintori idrici)»: è un consiglio, non un obbligo, e il decreto lo motiva con la perdita di visibilità che la polvere provoca in un locale chiuso. Se è previsto l'impiego su impianti o apparecchiature elettriche in tensione, invece, «devono essere installati estintori idonei all'uso previsto».

Una precisazione sul perimetro: il decreto del 2021 è scritto per i luoghi di lavoro a basso rischio di incendio, e l'articolo 13-ter lo richiama soltanto «per la tipologia di estintori». L'obbligo dell'estintore negli affitti brevi resta quello del comma 7, e il decreto serve a sapere quale estintore comprare, non ad applicare alla tua casa la disciplina dei luoghi di lavoro.

Servono rilevatori di gas e monossido?

Sì: il comma 7 li chiede a tutte le unità immobiliari e li vuole funzionanti, non semplicemente presenti. Esiste però un esonero, e non sta nella legge ma nelle risposte alle domande frequenti pubblicate dal Ministero del Turismo.

Secondo quelle FAQ, sono «esonerati dall'obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio», come riporta la nota informativa di Regione Lombardia, che rinvia per competenza alle FAQ ministeriali. Le due condizioni sono cumulative: niente impianto a gas e nessuna fonte di combustione che possa produrre monossido.

C'è un motivo in più per non trattarli come un dettaglio. L'istanza con cui si chiede il codice identificativo nazionale è corredata da una dichiarazione sostitutiva che attesta, «per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 dell'articolo 13-ter» (avviso in Gazzetta Ufficiale). Firmare quella dichiarazione prima di aver installato i dispositivi significa dichiarare qualcosa che non c'è: come funziona la richiesta lo abbiamo spiegato nella guida al CIN per gli affitti brevi.

Si può affittare casa senza la certificazione degli impianti?

Sul piano nazionale il requisito dei «requisiti di sicurezza degli impianti» è scritto per le unità gestite nelle forme imprenditoriali: è il primo periodo del comma 7, che rinvia alla normativa statale e regionale vigente. Il secondo periodo, quello che vale per tutti, parla di rilevatori ed estintori e non di certificazioni.

Questo non significa che gli impianti di una casa affittata possano essere senza documenti. Chi installa o rifà un impianto elettrico o del gas rilascia una dichiarazione di conformità: al termine dei lavori «l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati» (art. 7 del D.M. 37/2008). È il documento che attesta la realizzazione dell'impianto nel rispetto delle norme tecniche, e l'installatore lo rilascia a chi ha commissionato i lavori.

Se quella dichiarazione non c'è più, o non è mai stata prodotta, lo stesso articolo indica la via d'uscita per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto: è sostituita «da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale», con almeno cinque anni di esercizio nel settore impiantistico di riferimento, «in esito a sopralluogo ed accertamenti».

Resta un livello che cambia da territorio a territorio: le Regioni disciplinano le case e appartamenti per vacanze con regole proprie, che possono chiedere requisiti ulteriori. Sui passaggi che si incontrano all'apertura abbiamo messo insieme i requisiti per aprire una casa vacanze.

Chi controlla e cosa rischia chi non è in regola?

Il controllo è comunale. Alle funzioni di verifica e all'applicazione delle sanzioni «provvede il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l'unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale», in conformità alla legge 689 del 1981 (art. 13-ter, comma 11).

Chi concede in locazione un immobile privo dei dispositivi richiesti dal secondo periodo del comma 7 «è punito [...] con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata» (art. 13-ter, comma 9). Per chi gestisce in forma imprenditoriale e manca invece dei requisiti degli impianti, la stessa norma rimanda «alle sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile».

Due dettagli completano il quadro. Il primo: i proventi delle sanzioni «sono incamerati dal medesimo comune» e destinati a investimenti sul turismo e alla raccolta dei rifiuti, quindi accertamento e incasso restano nello stesso ente. Il secondo: «le disposizioni di cui al comma 9 non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale» (art. 13-ter, comma 10), e questo è il motivo per cui la sanzione che ti viene contestata può avere un importo diverso da quello nazionale: prima di dare per buono l'importo del comma 9, vale la pena verificare se la tua Regione disciplina già lo stesso fatto.

Ogni quanto va fatta la manutenzione?

La legge non fissa un calendario per il locatore, ma chiede due cose che durano nel tempo: che i rilevatori siano «funzionanti» e che gli estintori siano «a norma di legge». Un estintore scarico o scaduto non soddisfa nessuna delle due, quindi l'acquisto è l'inizio dell'adempimento e non la sua fine.

Le scadenze le fissano la norma tecnica di riferimento e il libretto di uso e manutenzione del dispositivo. Per gli estintori la norma tecnica è la UNI 9994-1, indicata come riferimento per «verifica, controllo, manutenzione» nella tabella 1 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 1 settembre 2021 (D.M. 1 settembre 2021, in Gazzetta Ufficiale n. 230). Lo stesso decreto definisce il «controllo periodico» come l'insieme di operazioni «da effettuarsi con frequenza non superiore a quella indicata da disposizioni, norme, specifiche tecniche o manuali d'uso e manutenzione», e la «sorveglianza» come i controlli visivi che stanno «nel tempo che intercorre tra due controlli periodici».

Sull'intervallo, il manuale sugli estintori portatili pubblicato dal Corpo nazionale dei vigili del fuoco scrive che l'estintore «deve essere controllato ogni sei mesi da personale esperto e qualificato» (manuale per l'uso degli estintori). Va letto per quello che è: il decreto del 2021 si rivolge al datore di lavoro e nessuna di queste fonti impone a un proprietario privato un registro dei controlli. Il cartellino aggiornato sull'estintore, però, è ciò che rende verificabile la parola «funzionanti» se qualcuno viene a guardare.

C'è poi la parte che nessuna norma scrive, quella del funzionamento quotidiano: ricordare la scadenza del controllo mentre l'appartamento è occupato, verificare che il rilevatore non sia stato staccato da un ospite, rimettere l'estintore al suo posto dopo una pulizia. È lo stesso tipo di attenzione che chiede la manutenzione di una casa vacanze.

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