Seconda casa da mettere a reddito? Ottieni il massimo reddito in sicurezza e flessibilità affittandola a visitatori stranieri — Giacomo Mascherin, fondatore

Manutenzione di case vacanze in affitto breve

Manutenzione di case vacanze nella gestione completa, in tutta Italia: monitoraggio dell’immobile, interventi ordinari, controlli stagionali, guasti risolti.

Proponici il tuo immobile

La manutenzione delle case vacanze non è la prima voce che un proprietario guarda quando decide di affittare, ed è quella che decide se fra tre anni l’immobile renderà ancora. Una casa che riceve arrivi ogni settimana si consuma a una velocità diversa da una prima casa: le stesse cerniere, gli stessi scarichi e le stesse serrature vengono usati da persone che non le conoscono e che non hanno nessun motivo di trattarle con riguardo.

Per chi gestisce da solo il problema non è il costo della riparazione. È il momento in cui arriva: un venerdì sera, con in casa qualcuno che ha pagato per starci. A quel punto le strade sono due, chiamare un tecnico a tariffa d’urgenza oppure incassare la recensione, e nessuna delle due si sceglie con calma.

Noi lo trattiamo come un lavoro continuo, non come una sequenza di emergenze. Teniamo sotto controllo lo stato dell’immobile perché sia sempre in condizioni di essere affittato al massimo, ci occupiamo degli interventi di natura ordinaria — cambio lampadine, piccole riparazioni — e programmiamo i controlli stagionali prima che la stagione cominci. Tutto dentro la gestione completa: non è un contratto di manutenzione a parte e non ha un canone suo.

Come lo facciamo, nel concreto

Monitoraggio costante dello stato dell’immobile, non un sopralluogo all’anno

Il monitoraggio costante dello stato dell’immobile è la parte del servizio che non produce nessuna fattura e che evita quasi tutte le altre. Ogni volta che qualcuno della squadra entra in casa fra un ospite e l’altro, il passaggio non serve soltanto a rimettere tutto in ordine: è anche il momento in cui si guarda che cosa è cambiato rispetto alla volta prima.

Una macchia di umidità in un angolo, un rubinetto che gocciola, una piastrella che suona vuota, un cardine che ha cominciato a cedere. Sono cose che a marzo si risolvono in mezz’ora e ad agosto diventano un soggiorno rovinato: il property manager di zona le annota, le fotografa e te le segnala prima che diventino un problema.

Al proprietario resta una cosa sola da fare, leggere. Non devi ricordarti quando è stata cambiata l’ultima guarnizione, non devi cercare l’idraulico e non devi fare il viaggio per andare a controllare di persona una casa che sta bene.

Manutenzione ordinaria della casa: quello che si risolve senza chiamarti

La manutenzione ordinaria della casa comprende tutto ciò che si esaurisce in un intervento breve e non cambia l’immobile: lampadine e faretti bruciati, batterie della serratura elettronica, cerniere e maniglie, tapparelle che si inceppano, scarichi lenti, silicone della doccia, un telecomando che non risponde, il montaggio di un ricambio identico a quello che si è rotto.

Sono cose piccole, ed è esattamente per questo che un proprietario a duecento chilometri di distanza non può occuparsene in giornata. I ricambi che si consumano più spesso li teniamo a disposizione e li sostituiamo nel passaggio successivo, senza aprire una pratica e senza aspettare che sia un ospite a lamentarsi.

Sopra un importo concordato con te all’inizio, invece, non si procede da soli: ti arrivano la fotografia del guasto, il preventivo e la nostra indicazione su che cosa conviene fare. Quello che spendiamo per conto tuo lo ritrovi nel rendiconto, voce per voce, insieme ai guadagni del mese.

I controlli stagionali si fanno prima della stagione, non durante

I controlli stagionali sono la differenza fra una casa che apre e una casa che funziona il giorno in cui apre. Si fanno nelle settimane vuote, quando un tecnico si trova, applica la tariffa normale e può tornare se manca un pezzo — tre condizioni che a stagione aperta non esistono più.

Sull’impianto termico il calendario non lo decidiamo noi. Il responsabile dell’impianto, cioè il proprietario o chi occupa l’unità immobiliare, deve tenere aggiornato il libretto di impianto e affidare controlli e manutenzione a ditte abilitate, con le periodicità del controllo di efficienza energetica che il DPR 74/2013 lega al tipo e alla potenza del generatore. Noi teniamo la scadenza e organizziamo l’intervento; la ditta resta chi ha titolo per farlo.

Attorno all’impianto c’è tutto il resto, e cambia con la latitudine e con il tipo di casa: climatizzatori e filtri prima del primo caldo, zanzariere e tende da sole, guarnizioni e infissi prima dell’inverno, verifica degli esterni dopo le prime piogge, prova di ogni elettrodomestico dopo i mesi in cui la casa è rimasta chiusa.

L’acqua ferma in una casa vuota è il guasto che non si vede

Una casa che resta chiusa per settimane ha un problema che nessuna occhiata intercetta: l’acqua che sta ferma nelle tubazioni. L’Istituto Superiore di Sanità indica che la prevenzione della legionellosi passa dalla corretta progettazione degli impianti e dall’adozione di misure preventive — manutenzione e, all’occorrenza, disinfezione — contro la moltiplicazione e la diffusione del batterio.

Le linee guida per le strutture turistico-ricettive sono più concrete: far scorrere l’acqua, sia calda sia fredda, dai rubinetti e dalle docce delle camere non occupate per alcuni minuti almeno una volta a settimana, e mantenere docce, diffusori e rompigetto puliti e privi di incrostazioni, sostituendoli quando serve.

È il tipo di operazione che chi ha una seconda casa non fa da solo in bassa stagione, perché richiede di esserci ogni settimana e non una volta prima di riaprire. Rientra fra le cose che programmiamo nei passaggi dei mesi vuoti, ed è una delle ragioni per cui una casa seguita riapre meglio di una casa lasciata sola.

Quando si rompe qualcosa con l’ospite dentro, la telefonata non arriva a te

Il guasto in corso di soggiorno è il momento in cui si capisce che cosa vale davvero la gestione. La segnalazione arriva a noi: chi è in casa ha un solo interlocutore, non ha il tuo numero e non ha il compito di cercare un idraulico in una città che non conosce.

Da lì la catena è sempre la stessa. Si verifica se è un guasto vero o un uso sbagliato, e alcune segnalazioni si chiudono al telefono spiegando dov’è il rubinetto di arresto o come si riarma il salvavita. Se il guasto è reale si manda qualcuno: il property manager di zona lavora con fornitori del posto, che è l’unica ragione per cui un tecnico si trova di domenica.

Tu lo vieni a sapere dopo, insieme a che cosa è stato fatto e a quanto è costato. E se il danno lo ha provocato l’ospite, l’assicurazione per qualunque entità e tipologia di danni è inclusa: non è una spesa che ti torna addosso a fine stagione.

Una casa chiusa non si conserva: si consuma

Chi possiede una seconda casa parte spesso da un’idea rassicurante: se non la affitto, si rovina di meno. È il contrario. Una casa chiusa non fa altro che deperire: d’inverno il riscaldamento deve andare, l’immobile va arieggiato, mantenuto e vissuto per restare in forma.

Sei mesi di persiane serrate lasciano segni che nessun ospite avrebbe lasciato. Muffa negli angoli freddi, sifoni asciutti che fanno risalire l’odore degli scarichi, guarnizioni indurite, elettrodomestici che non ripartono: sono danni lenti, e si presentano tutti insieme il giorno in cui decidi di rimettere la casa sul mercato o di venderla.

Una casa che lavora viene invece aperta, controllata e usata con continuità, e i guasti si scoprono quando costano poco. In affitto breve la manutenzione non è un costo che si sottrae alla rendita: è la parte del lavoro che tiene in piedi la rendita degli anni dopo.

Dentro la gestione completa, non a parte

La manutenzione, da sola, non si compra e non si vende: vive dentro la gestione completa, insieme all’annuncio, ai prezzi, agli ospiti, alle pulizie e agli adempimenti. Non ti facciamo un preventivo per tenere in ordine la tua casa, perché non è un servizio a parte — è una delle cose che facciamo su un immobile che ci affidi.

Si comincia sempre dallo stesso punto, l’analisi preliminare di redditività: ci dici dov’è la casa, com’è fatta e in che stato è, e ti diciamo se ha senso, anche quando la risposta è no. Immobili da ristrutturare non li prendiamo, ed è una scelta che riguarda proprio questo servizio: una casa che parte con impianti da rifare non si tiene in piedi con gli interventi ordinari, e il conto lo pagheresti tu per due stagioni prima di vedere un euro.

Se i numeri tornano non hai nessun costo fisso, né di avviamento né mensile: lavoriamo a commissione sul fatturato, quindi guadagniamo solo se guadagni tu, e nei mesi in cui la casa non lavora non paghi niente. Per vedere l’insieme del servizio prima di decidere c’è la panoramica su metti a reddito il tuo immobile; se invece hai già in mente la casa, proponici il tuo immobile e ti ricontattiamo entro 5 minuti.

Inserisci i dati per candidare il tuo immobile e scoprire quanto puoi guadagnare con gli affitti brevi

FAQ:

Le riparazioni in una casa in affitto breve, chi le paga?

Le spese restano dell’immobile, quindi del proprietario: chi soggiorna in un affitto breve non è un inquilino e non ha nessun obbligo di manutenzione sulla casa. Quello che cambia con la gestione è chi se ne occupa e quando lo vieni a sapere. Gli interventi ordinari li organizziamo noi e li ritrovi nel rendiconto, voce per voce; sopra un importo concordato all’inizio ti chiediamo l’assenso prima di procedere, con foto e preventivo. I danni provocati da un ospite sono invece un caso a parte: l’assicurazione per qualunque entità e tipologia di danni è inclusa nel servizio.

Che cosa comprendono i controlli stagionali di una casa vacanze?

Sono le verifiche che si fanno prima che la stagione cominci, quando c’è ancora tempo per rimediare. L’impianto termico con il suo libretto e le scadenze di controllo previste per quel tipo di generatore, i climatizzatori e i filtri prima del primo caldo, l’impianto idrico dopo le settimane di inattività, zanzariere, tende da sole, guarnizioni e infissi, lo stato degli esterni dopo l’inverno, la prova degli elettrodomestici. Alla fine sai che cosa è stato controllato e che cosa va tenuto d’occhio nei mesi successivi.

Devo autorizzare ogni intervento di manutenzione?

No, e sarebbe controproducente: se ogni lampadina richiedesse una tua risposta, i giorni di attesa li pagherebbe la casa. Sotto un importo che concordiamo all’inizio interveniamo e te lo rendicontiamo; sopra quell’importo ti arrivano le foto, il preventivo e la nostra indicazione, e decidi tu. Le opere che cambiano l’immobile — rifacimenti, sostituzione di impianti, lavori edili — restano sempre e solo una tua decisione.

Se un ospite rompe qualcosa, chi risponde del danno?

Il controllo dell’immobile dopo il check-out serve proprio a questo: un danno si vede subito e non tre soggiorni dopo, quando non è più attribuibile a nessuno. L’assicurazione per qualunque entità e tipologia di danni è inclusa nel servizio e la pratica la seguiamo noi. Al proprietario non chiediamo di anticipare somme né di discutere con l’ospite.

La manutenzione ha un costo separato rispetto alla gestione?

No. Non vendiamo la manutenzione come servizio a sé e non esiste un canone: il monitoraggio dell’immobile, gli interventi ordinari e i controlli stagionali stanno dentro la gestione completa, e per il proprietario non ci sono costi fissi, né di avviamento né mensili. Lavoriamo a commissione sul fatturato dell’immobile, quindi nei mesi in cui la casa non lavora non paghi niente. Restano a carico della casa i materiali, i ricambi e le prestazioni di ditte terze, che ti arrivano rendicontati.

Se la casa ha bisogno di lavori importanti la prendete lo stesso?

No, e lo diciamo prima di cominciare. Non prendiamo in gestione immobili da ristrutturare: la manutenzione tiene in ordine una casa che parte in ordine, non sostituisce una ristrutturazione. Un immobile con impianti da rifare o arredi da cambiare non regge il confronto con l’offerta che c’è oggi sul mercato, dove a un prezzo di poco superiore l’ospite trova case più centrali e meglio tenute. L’analisi preliminare di redditività serve anche a questo, e può concludersi con un no.