Come aprire una casa vacanze: requisiti

Chi cerca come aprire una casa vacanze si aspetta un elenco unico, valido dal Piemonte alla Sicilia. Quell'elenco non esiste, ed è la prima cosa da sapere prima di compilare qualunque modulo: la legge nazionale assegna il codice identificativo e fissa alcuni obblighi di sicurezza, ma le strutture ricettive extralberghiere — la casa vacanze è una di queste — sono definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome. Nome, requisiti e modulo cambiano quindi con il confine della regione.

C'è poi una seconda variabile, e pesa quanto la prima: se quello che fai è un'attività d'impresa oppure no. Da quella risposta discende se devi presentare una SCIA o una comunicazione, se ti servono i requisiti di sicurezza degli impianti, e quali sanzioni rischi se salti il passaggio.

Questa guida mette in fila i due assi — cosa deve avere l'immobile e quali pratiche vanno presentate — con ogni regola linkata alla fonte che la contiene. Se invece stai valutando l'idea dal punto di vista del rendimento e dell'organizzazione, il punto di partenza è la nostra guida su come aprire un Airbnb di successo: lì si parla di scelte, qui di adempimenti.

Quali requisiti deve avere l'immobile?

Deve essere un'abitazione a norma, arredata e autonoma: i requisiti delle case vacanze partono da quelli edilizi e igienico-sanitari già previsti per le civili abitazioni, e li fissa la legge regionale. Sopra questa base c'è un livello nazionale di dotazioni di sicurezza che vale per ogni immobile affittato a turisti, imprenditore o no.

Un esempio di come una regione descrive la struttura: in Emilia-Romagna, nella scheda del Comune di Parma, sono case e appartamenti per vacanze gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, per l'affitto ai turisti. Alla dotazione di base si aggiungono la fornitura di utensili, materiali per la pulizia dell'appartamento ed ogni altra dotazione necessaria per la preparazione e la consumazione dei pasti. E c'è un confine esplicito con l'attività alberghiera: non è consentita la somministrazione di alimenti e bevande agli alloggiati. Le colazioni, insomma, non rientrano.

Il livello nazionale è più corto ma non ammette eccezioni. L'articolo 13-ter del decreto legge 145/2023 prescrive che tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge, da collocare in posizioni accessibili e visibili e da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per chi affitta in forma imprenditoriale la stessa norma chiede un requisito ulteriore: le unità devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Prima ancora di guardare gli arredi, quindi, vanno verificate due cose sull'immobile: che la destinazione d'uso sia residenziale e che i titoli edilizi e l'agibilità siano in ordine. Sono i presupposti su cui poi si dichiarano i requisiti strutturali e igienico-sanitari nella pratica.

Serve la SCIA o basta la comunicazione al Comune?

Dipende dalla forma dell'attività e dalla regione. Su un punto la legge nazionale è netta: chi esercita la locazione turistica o breve in forma imprenditoriale è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune in cui si svolge l'attività. Sotto quella soglia, che cosa serve lo decide la legge regionale.

La Toscana è un caso leggibile perché ha scritto entrambe le strade. Chi esercita in forma non imprenditoriale è tenuto ad effettuare per via telematica una comunicazione al Comune – tramite il SUAP, con i dati dell'alloggio e dell'attività; e la Regione data il cambio di regime per l'altra forma: a partire dal 2 novembre 2024 le locazioni turistiche in forma imprenditoriale devono essere avviate con la presentazione della SCIA. La comunicazione riguarda il singolo alloggio, e per chi ne ha più di uno la Regione fissa il punto di rottura: se per locazione breve, fino ad un massimo di due: da tre in su occorre presentare la SCIA.

In Emilia-Romagna il canale è unico e digitale: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)/COMUNICAZIONE, deve essere presentata tramite Piattaforma Regionale Accesso Unitario. Cambia anche il corredo documentale, che non è mai solo il modulo: va allegato l'elenco delle case/appartamenti corredato dalla Dichiarazione dei prezzi, dalla Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà dei requisiti posseduti ai fini della classificazione obbligatoria, dalla Dichiarazione dei requisiti strutturali ed igienico-sanitari per ogni casa/appartamento. E resta l'obbligo di esporre il marchio identificativo delle «case e appartamenti per vacanze», esponendo all'esterno della struttura la targa.

Due regioni, due procedure diverse per la stessa idea di partenza. È la ragione per cui le regole per la casa vacanze si leggono sul sito della propria Regione e del proprio Comune prima di ogni altra cosa: un modulo scaricato dal portale sbagliato è tempo perso.

Che differenza c'è tra forma imprenditoriale e non?

Non è un'etichetta che si sceglie: è una soglia che scatta da sola. Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi, scrive l'Agenzia delle Entrate, può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti); oltre quel numero, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Il punto di partenza sta nella definizione stessa di locazione breve, che il decreto legge 50/2017 descrive come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Biancheria e pulizie, quindi, non ti rendono impresa: la durata e il numero di immobili sì.

Superata la soglia cambia tutto il pacchetto, non solo la casella fiscale. Arriva l'obbligo di SCIA al SUAP, arrivano i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dall'articolo 13-ter, e la posizione va inquadrata con il proprio commercialista: apertura della partita IVA, regime contabile e contributi non si improvvisano su una guida. Sul versante delle imposte, il quadro d'insieme di quello che si paga e quando è nella nostra guida alla tassazione degli affitti brevi.

Vale la pena notare che le due soglie — quella fiscale nazionale e quella amministrativa regionale — nell'esempio toscano coincidono su due appartamenti. Non è una regola generale: è ciò che dicono quelle due fonti, e va verificato sulla propria regione.

Quali adempimenti servono dopo l'apertura?

Tre, e partono tutti dal primo ospite: il codice identificativo nazionale, la comunicazione delle persone alloggiate alla questura e l'imposta di soggiorno del Comune. Nessuno dei tre dipende dal fatto che tu affitti tutto l'anno o due settimane ad agosto.

Il CIN si ottiene su istanza: la norma lo assegna previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva che attesta i dati catastali dell'immobile. Chi vive in una regione che aveva già un proprio codice parte da lì: in Toscana la comunicazione riguarda il singolo alloggio poiché ad ogni alloggio viene attribuito un codice identificativo regionale (CIR), presupposto per l'ottenimento del codice identificativo nazionale (CIN). Una volta ottenuto, il codice va mostrato: chi concede in locazione è tenuto ad esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. La procedura passo per passo è nella nostra guida al CIN per gli affitti brevi.

La comunicazione alla questura è l'adempimento che si ripete a ogni arrivo, e la stessa norma richiama gli obblighi previsti dall'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza. Il portale nazionale della Polizia di Stato indica il canale e il termine: la trasmissione avviene esclusivamente per il tramite del Servizio Alloggiati ed entro le 24 ore successive all'arrivo, o all'arrivo stesso quando il soggiorno dura meno di ventiquattro ore.

Resta l'imposta di soggiorno, che non è un costo tuo ma un importo che incassi dall'ospite e riversi al Comune, con tariffe, esenzioni e scadenze scritte nel regolamento comunale. Come funziona quando di mezzo c'è una piattaforma lo abbiamo spiegato nella guida alla tassa di soggiorno su Airbnb.

Quanto costa mettersi in regola?

Le pratiche in sé non hanno un prezzo nazionale: la spesa sta nelle dotazioni da comprare e nei diritti che ogni Comune stabilisce per conto proprio. Il Comune di Firenze, per esempio, incassa diritti e imposta di bollo virtuale con il sistema di pagamenti on-line tramite PagoPA, e pubblica tariffari distinti per ufficio, con una tabella dedicata alle strutture ricettive. È lì, sul sito del proprio Comune, che si legge la cifra: chiederla a una guida generale significa ottenere un numero sbagliato.

Le voci da mettere in conto sono quattro: i rilevatori di gas e monossido e gli estintori richiesti dall'articolo 13-ter; l'eventuale messa in ordine di titoli edilizi, impianti e agibilità; i diritti di istruttoria e il bollo della pratica SUAP; e, dove la Regione la impone, la targa identificativa da esporre.

Le uniche cifre fissate a livello nazionale sono quelle che si pagano sbagliando, e sono alte abbastanza da meritare attenzione. Chi concede in locazione unità prive di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni dell'immobile. La mancata esposizione o indicazione del codice costa da euro 500 a euro 5.000 per ciascuna unità, con in più la rimozione immediata dell'annuncio irregolare. L'assenza dei dispositivi di sicurezza vale da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. E l'esercizio in forma imprenditoriale senza SCIA è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000. A controllare e a incassare è il Comune, che vi provvede attraverso gli organi di polizia locale.

Messe in fila, le pratiche sono meno di quante sembrino: una all'avvio, una per il codice, e poi una routine che si ripete a ogni ospite. Il carico vero non è aprire, è restare in regola mese dopo mese mentre l'immobile lavora — comunicazioni, scadenze, versamenti al Comune, aggiornamenti quando cambia una norma regionale.

È il punto in cui interviene la gestione professionale. La nostra rete di property manager locali, selezionati e monitorati da noi, prende in carico l'immobile per intero, burocrazia e adempimenti compresi: lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi né di avviamento, quindi nei mesi in cui l'immobile non produce non paghi niente. Se vuoi sapere quanto può rendere il tuo, proponicelo dalla home e riceverai un'analisi preliminare di redditività.