Partita IVA per Airbnb: quando serve

Affittare una casa per pochi giorni alla volta non obbliga di per sé ad aprire una posizione fiscale d'impresa: la legge prevede proprio l'ipotesi di un privato che loca il suo immobile senza essere un imprenditore. Il punto è che quella condizione ha dei confini, e superarli non è una scelta che si fa firmando un modulo: è una qualificazione che scatta sui fatti.

I confini sono tre, e vanno letti insieme: quanti immobili sono destinati alla locazione breve, quali servizi vengono offerti insieme all'alloggio, e quanto l'attività somiglia a un'impresa organizzata. Qui sotto trovi ciascuno con la norma o la fonte ufficiale da cui è preso, perché su questa materia le soglie sono cambiate di recente e le cifre che circolano non sono tutte aggiornate.

Quando l'affitto breve resta «non imprenditoriale»?

L'affitto breve resta un'attività non imprenditoriale quando il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, è stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa e riguarda un immobile a uso abitativo. Lo stabilisce il comma 1 dell'articolo 4 del decreto legge 50/2017, che è la norma di riferimento di tutto il regime.

La stessa norma chiarisce un punto che spesso si dà per scontato al contrario: nella locazione breve rientrano anche i contratti che prevedono «la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali». Cambiare le lenzuola tra un ospite e l'altro, quindi, non fa diventare imprenditore nessuno.

Il confine si sposta quando ai servizi si aggiunge qualcos'altro. L'Agenzia delle Entrate, nella sua scheda sulle locazioni brevi e la cedolare secca, elenca le prestazioni che portano fuori dalla disciplina: «il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti». In quei casi, scrive l'Agenzia, si è davanti a una prestazione «qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d'impresa, anche se svolta in maniera occasionale».

Contano anche le caratteristiche dell'immobile: la stessa scheda limita il regime alle unità delle categorie catastali da A1 a A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati), e alle relative pertinenze. Un locale accatastato diversamente resta fuori anche se di fatto è abitabile.

Cosa cambia oltre i due appartamenti?

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa forma di locazione non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Oltre quel numero, «l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale»: sono parole dell'Agenzia delle Entrate, che nella stessa riga precisa come «fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti».

È la modifica più rilevante degli ultimi anni per chi possiede più di una casa, e dimezza una soglia che era rimasta ferma dal 2021. Un proprietario con tre immobili messi a reddito sul breve periodo si trova dentro la presunzione di imprenditorialità pur avendo fatto, negli anni precedenti, esattamente le stesse cose.

La conseguenza diretta è fiscale: fuori dal regime delle locazioni brevi non c'è la cedolare secca. Per chi resta dentro la soglia, invece, l'imposta sostitutiva è al 26 per cento, ridotta al 21 per cento per i redditi di una unità immobiliare che il contribuente individua in dichiarazione dei redditi. Il funzionamento dell'opzione è spiegato per esteso nella nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Il conteggio guarda agli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta, non al numero di immobili posseduti: una seconda casa tenuta a disposizione o affittata con un contratto lungo è un'altra cosa.

Quale codice ATECO si usa per la locazione turistica?

Finché la locazione resta non imprenditoriale non serve nessun codice ATECO, perché il codice è l'identificativo dell'attività economica che si dichiara aprendo la partita IVA: senza partita IVA non c'è niente da classificare. La domanda «locazione turistica, codice ATECO quale?» ha quindi una risposta sola quando si è dentro i limiti visti sopra, ed è «nessuno».

Quando invece la partita IVA serve, il codice va cercato nella classificazione ATECO 2025, in vigore dal 1° gennaio 2025 e adottata operativamente dal 1° aprile 2025. Nella struttura ufficiale pubblicata dall'Istat la divisione che interessa è la 55.20, «Servizi di alloggio per vacanze e altri soggiorni di breve durata», e dentro di essa il gruppo 55.20.4 raccoglie «Bed and breakfast, servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze».

Le due voci di quel gruppo sono distinte: 55.20.41 per i bed and breakfast e 55.20.42 per i «Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze». La scelta tra le due non è una questione di numerazione: dipende da come è organizzata l'ospitalità, e il codice arriva dopo.

Un'avvertenza sulla numerazione, perché l'ATECO 2025 ha rimescolato le caselle: nella struttura attuale il gruppo 55.20.5 è quello dei «Servizi di alloggio in aziende agricole e ittiche», con 55.20.51 riferito alle aziende agricole. Prima di riportare un codice trovato altrove conviene verificarlo sulla struttura Istat, che è la fonte da cui tutti gli altri elenchi derivano.

Cosa comporta aprire la partita IVA per gli affitti brevi?

Aprire la partita IVA trasforma la locazione in un'attività d'impresa, con tre conseguenze che arrivano insieme: l'iscrizione al Registro delle imprese, la posizione previdenziale INPS e un regime fiscale d'impresa al posto della tassazione dei redditi fondiari. Non si tratta di un adempimento in più, ma di un inquadramento diverso.

Il passaggio amministrativo è unico. Come spiega l'INPS nella scheda sulla Gestione commercianti, «l'imprenditore commerciale avvia e modifica l'attività con la Comunicazione Unica (ComUnica) da presentare alla Camera di Commercio con lo scopo di assolvere tutti gli adempimenti amministrativi previsti per il Registro delle imprese, per l'INPS ai fini previdenziali e assistenziali e per il rilascio del codice fiscale e della partita IVA».

L'iscrizione alla Gestione commercianti riguarda «l'imprenditore commerciale, individuato nel titolare di un'impresa che operi nel settore del commercio, terziario e turismo» organizzata prevalentemente con lavoro proprio o dei familiari. La stessa scheda richiede che il titolare abbia la piena responsabilità dell'impresa, partecipi personalmente al lavoro aziendale «in modo abituale e prevalente» e sia legittimato all'esercizio dell'attività da licenze o autorizzazioni, dove previste. Dentro ComUnica va sempre compilato il quadro AC, quello che contiene gli obblighi previdenziali verso la Gestione.

Sul fronte delle imposte, chi rientra nei requisiti può valutare il regime forfetario: è riservato a chi nell'anno precedente ha conseguito ricavi non superiori a 85.000 euro e sostenuto spese per lavoro non superiori a 20.000 euro lordi. Il reddito imponibile si ottiene applicando ai ricavi il coefficiente di redditività previsto per l'attività esercitata dall'allegato 2 della legge 145/2018, e sul risultato si paga un'imposta unica del 15 per cento, ridotta al 5 per cento per i primi cinque anni in presenza di determinati requisiti.

Le regole locali si sommano a queste: l'apertura di una struttura ricettiva in forma imprenditoriale passa dal Comune e dallo sportello unico, con procedure che cambiano da regione a regione. Il percorso amministrativo va quindi verificato sullo sportello unico del Comune in cui si trova l'immobile.

Un'ultima nota che riguarda tutti, anche chi la partita IVA non la apre: quando un portale incassa il corrispettivo, l'articolo 4 del decreto legge 50/2017 gli impone di operare una ritenuta del 21 per cento a titolo d'acconto sull'ammontare dei canoni, versandola come sostituto d'imposta. Il quadro completo dei prelievi è nella guida alla tassazione degli affitti brevi.

Il property manager evita la partita IVA al proprietario?

No: affidare l'immobile a un gestore non cambia la qualificazione fiscale del proprietario, che dipende dalla sua attività e non da chi la esegue materialmente. L'Agenzia delle Entrate è esplicita nel dire che «per l'applicazione delle norme sulle locazioni brevi è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell'immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico».

Detto altrimenti: se i tuoi immobili destinati alla locazione breve restano entro la soglia e i servizi restano quelli ammessi, resti non imprenditoriale sia che gestisca tu sia che gestisca un altro. Se li superi, la partita IVA serve comunque.

Quello che un property manager cambia davvero è chi esegue gli adempimenti e chi risponde delle scadenze. Registrazione dell'ospite, imposta di soggiorno, codice identificativo, rapporti con i portali e i dati da conservare per la dichiarazione sono un lavoro continuo, e il nostro servizio di gestione della burocrazia degli affitti brevi esiste per toglierlo di mezzo al proprietario. Lavoriamo a commissione sul fatturato, quindi senza costi fissi che pesano nei mesi in cui l'immobile non produce.

Resta una zona in cui nessun gestore può sostituirsi a te: la scelta del regime e la lettura della tua posizione complessiva. Le soglie descritte qui sono quelle scritte nelle fonti citate, ma come si combinano con gli altri tuoi redditi e con la storia dei tuoi immobili è materia da commercialista. Se vuoi capire prima quanto può rendere la casa, puoi proporci l'immobile e ricevere un'analisi di redditività.