Ricevute affitti brevi: quando e come farle

Un ospite che ha pagato in contanti o con un bonifico chiede una ricevuta, perché vuole un pezzo di carta in mano che dica che il soggiorno è saldato. Per chi affitta casa per brevi periodi come privato, senza partita IVA, la domanda arriva prima o poi: devo dargliela, cosa ci scrivo, ci vuole la marca da bollo?

La risposta non sta in una sola norma. Il codice civile dice quando la ricevuta è dovuta, la legge sull'imposta di bollo dice quando costa 2 euro, e le regole sulle locazioni brevi spiegano cosa succede quando a incassare è un portale. Questa guida mette in fila i tre piani. Le regole citate sono state lette sulle fonti linkate il 4 ottobre 2026: se il tuo caso ha particolarità (più proprietari, un'attività d'impresa, pagamenti misti), il riferimento giusto resta il tuo commercialista.

Va rilasciata una ricevuta per un affitto breve?

Sì, se l'ospite la chiede. Il codice civile obbliga chi riceve un pagamento a rilasciare quietanza, cioè la ricevuta che attesta di aver incassato, quando il debitore la richiede.

La regola è l'articolo 1199 del codice civile: «Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza». Nel linguaggio di tutti i giorni, il creditore sei tu che affitti e il debitore è l'ospite che paga il soggiorno. Due dettagli contano: l'obbligo scatta «a richiesta», e le spese della quietanza sono a carico di chi paga.

Perché l'ospite possa chiederla è spiegato nel commento allo stesso articolo su Brocardi: il debitore ha un vero diritto a ottenerla, perché in caso di contestazione è lui a dover provare di aver pagato. La ricevuta, quindi, è prima di tutto una tutela per l'ospite. Per te è la traccia ordinata di un incasso che dovrai comunque dichiarare.

Questo discorso riguarda il proprietario privato. La disciplina fiscale delle locazioni brevi, ricorda l'Agenzia delle Entrate, si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni «stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa». Chi affitta come impresa ha documenti fiscali diversi, e la ricevuta di cui parla questa guida non è il suo caso.

Cosa deve contenere?

Deve far capire chi ha pagato, chi ha incassato, quanto e per cosa. La legge non impone un modulo, ma la quietanza deve essere scritta e deve indicare a quale debito si riferisce il pagamento.

Sulla forma, il commento di Brocardi all'articolo 1199 è netto: per la quietanza non serve una forma rigorosa, ma deve trattarsi «di un atto scritto» e deve «indicare anche il titolo dell'obbligazione». In un affitto breve il titolo è la locazione: l'indirizzo della casa e le date del soggiorno sono il modo più semplice per dirlo.

In pratica, una ricevuta ordinata riporta:

• il tuo nome e codice fiscale, come locatore che incassa;
• il nome di chi paga;
• l'immobile e il periodo del soggiorno, con data di arrivo e di partenza;
• l'importo incassato, la data e il mezzo di pagamento;
• se il pagamento è parziale, il totale dovuto e gli acconti già ricevuti;
• la tua firma.

L'ultima riga dell'elenco non è un dettaglio di stile, e la ragione sta nella regola sul bollo spiegata qui sotto: una ricevuta a saldo per una somma più bassa del dovuto, senza l'indicazione del debito originario, paga il bollo anche sotto la soglia.

Il contratto con l'ospite è un altro documento, con un'altra funzione: cosa scriverci e quando va registrato lo spiega la guida al contratto di affitto breve. La ricevuta ne è la conseguenza: dice che quanto previsto è stato pagato.

Serve la marca da bollo, e da quale importo?

Sì, sopra i 77,47 euro: l'imposta di bollo su ricevute e quietanze è di 2 euro per ogni esemplare. Sotto quella somma non è dovuta, salvo alcune eccezioni previste dalla stessa norma.

L'Agenzia delle Entrate lo riassume nella risposta a interpello n. 129 del 2024, che cita l'articolo 13 della Tariffa allegata al d.P.R. 642 del 1972: l'imposta si applica «nella misura di 2 euro per ogni esemplare» anche alle «ricevute e quietanze rilasciate dal creditore, o da altri per suo conto, a liberazione totale o parziale di una obbligazione pecuniaria».

La soglia sta nella nota 2 dello stesso articolo, riportata nella risposta: l'imposta non è dovuta «quando la somma non supera L. 150.000 (euro 77,47) a meno che si tratti di ricevute o quietanze rilasciate a saldo per somma inferiore al debito originario, senza la indicazione di questo o delle precedenti quietanze, ovvero rilasciate per somma indeterminata». Per questo, quando rilasci una ricevuta per un saldo, conviene scrivere il totale del soggiorno e gli acconti già incassati.

Il bollo si paga in due modi, secondo la stessa risposta: con il contrassegno rilasciato da un «intermediario convenzionato con l'Agenzia delle Entrate», cioè la classica marca da applicare sulla ricevuta, oppure in modo virtuale, che richiede però una specifica autorizzazione dell'ufficio territoriale. Per chi rilascia poche ricevute all'anno, il contrassegno è la strada più semplice.

E la cedolare secca? Il dubbio è legittimo, perché la cedolare sostituisce anche un'imposta di bollo. Ma il testo dell'articolo 3 del d.lgs. 23/2011 la definisce sostitutiva delle «imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione» e su risoluzione e proroghe del contratto: le ricevute non sono nominate. Se applichi la cedolare e hai dubbi sul tuo caso, è una domanda precisa da fare al commercialista.

Cambia qualcosa se incassa il portale?

Sì. Quando l'ospite paga tramite la piattaforma, riceve la ricevuta del pagamento dalla piattaforma stessa, e tu non incassi da lui ma dal portale, che sull'importo opera una ritenuta del 21% e te la certifica.

Su Airbnb l'ospite può scaricare, stampare o inviare via email la ricevuta direttamente dal suo profilo, come spiega la pagina su come trovare le ricevute dei viaggi passati. Anche tu, come host, puoi stampare i dettagli della prenotazione: la pagina, tradotta automaticamente dall'inglese, dice che le ricevute delle prenotazioni dei tuoi ospiti includono il nome dell'ospite, le date, il numero di ospiti, il codice di conferma e l'importo pagato.

C'è poi un terzo documento, che riguarda solo te: la fattura IVA sui costi del servizio. Airbnb scrive nella pagina su come trovare la fattura IVA che la fornisce «ogni volta che si applica l'IVA ai costi del servizio di Airbnb» e che la emette «quando la prenotazione viene accettata». Non è una ricevuta per l'ospite: documenta quello che la piattaforma addebita a te.

Sul piano fiscale, le regole per gli intermediari dell'Agenzia delle Entrate prevedono che chi incassa i corrispettivi o interviene nel pagamento operi una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui corrispettivi lordi e la certifichi al locatore. È quella certificazione, insieme ai riepiloghi dei guadagni, il documento che userai in dichiarazione: come si scomputa la ritenuta lo spiega la guida alla tassazione degli affitti brevi.

Se un ospite che ha pagato sul portale ti chiede comunque un documento intestato a te, le fonti citate in questa guida non trattano il caso di un importo incassato dalla piattaforma e non da te: prima di rilasciarlo, chiarisci con il commercialista importo e intestazione.

Ecco i documenti che girano attorno a un soggiorno, messi a confronto:

Per quanto tempo vanno conservate?

Il riferimento utile è il termine entro cui il Fisco può contestare la tua dichiarazione: di regola il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui l'hai presentata. Tenere ricevute, certificazioni e riepiloghi almeno fino ad allora è la scelta prudente.

Il termine è nell'articolo 43 del d.P.R. 600/1973: gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, «entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione». Se la dichiarazione è stata omessa o è nulla, lo stesso articolo allunga il termine al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui andava presentata.

Per una dichiarazione presentata nel 2027, per esempio, il termine ordinario scade il 31 dicembre 2032. Una copia di ogni ricevuta rilasciata, magari scansionata e archiviata per anno, permette di ricostruire gli incassi diretti senza affidarsi all'estratto conto.

Lo stesso vale per i documenti che arrivano dal portale. Airbnb, per esempio, nella pagina sulla fattura IVA avverte che le fatture IVA «sono disponibili soltanto per i 12 mesi precedenti»: scaricarle con regolarità evita di trovarsi senza quando servono, anni dopo.

Ricevute, bolli, certificazioni delle ritenute, dichiarazione: presi uno per uno sono adempimenti piccoli, ma si sommano a contratto, comunicazioni in questura e imposta di soggiorno. Se preferisci che questa parte non passi dalle tue mani, la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi segue gli adempimenti dell'immobile attraverso la rete di property manager locali. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: guadagniamo solo se guadagna il tuo immobile.