Subaffitto Airbnb: quando è legale

Chi vive in affitto e guarda i prezzi delle notti nella sua zona arriva presto alla domanda: posso mettere questa casa su Airbnb, anche se non è mia? Dall'altra parte c'è il proprietario che riconosce il proprio appartamento in un annuncio e si chiede se possa farci qualcosa.

Le due domande hanno la stessa risposta, e non sta nelle regole della piattaforma: sta nel contratto di locazione e nel codice civile. Il subaffitto su Airbnb non è vietato in quanto tale, ma è ammesso solo dentro un perimetro preciso, e fuori da quel perimetro quello che si rischia non è una sanzione amministrativa: è il contratto sulla casa in cui si abita.

Questa guida separa il lecito dall'abuso, con ogni riferimento linkato alla norma o alla fonte ufficiale che lo contiene.

Si può subaffittare un immobile su Airbnb?

Sì, ma solo se il contratto di locazione non lo esclude e, quando si tratta di una casa di abitazione, solo in forma parziale: sul resto la legge chiede il consenso di chi possiede l'immobile. La piattaforma, dal canto suo, non entra nel merito e mette la verifica in capo a chi pubblica l'annuncio.

Le regole di Airbnb sul subaffitto stanno nei Termini di servizio, e sono esplicite. Alla sezione 5.2 la piattaforma stabilisce che l'host è «responsabile della comprensione e del pieno rispetto di leggi, norme, regolamenti e contratti con terze parti applicabili ai tuoi Servizi dell'Host, quali, ad esempio, le questioni riguardanti proprietario e locatore, o le regole di associazioni di proprietari e condomini, restrizioni o divieti di subaffitto oppure affitto a breve e/o a lungo termine» (Termini di servizio di Airbnb, sezione 5.2).

La stessa impostazione torna nel centro assistenza, dove Airbnb invita a sapere, prima di cominciare, «quali contratti e normative riguardano questa attività» e a prestare «particolare attenzione a qualsiasi regolamento relativo al soggiorno di ospiti o al subaffitto» (centro assistenza Airbnb).

La conseguenza pratica è che l'autorizzazione non si ottiene aprendo un annuncio. Si ottiene prima, e riguarda il rapporto con chi la casa la possiede.

Cosa dice il codice civile sulla sublocazione?

Il codice civile tiene distinte due operazioni che si somigliano: la sublocazione e la cessione del contratto. L'articolo 1594 del codice civile stabilisce che «il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».

La differenza pesa. Nella sublocazione l'inquilino resta obbligato verso il locatore originario e diventa a sua volta locatore verso l'ospite; nella cessione, invece, chi subentra prende il posto del cedente, che esce dal contratto (art. 1594 c.c.). È il motivo per cui la seconda richiede sempre il via libera del proprietario: cambia la persona con cui ha firmato.

Per le case di abitazione, però, l'articolo 1594 non è l'ultima parola. L'articolo 2 della legge 392/1978, che porta la rubrica «Disciplina della sublocazione» e sta nel capo dedicato alla «locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione», dispone che «il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore» e che «salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati».

Quella norma è ancora in vigore: l'articolo 2 non compare fra gli articoli della legge 392/1978 elencati come abrogati dall'articolo 14, comma 4, della legge 431/1998.

Messe in fila, per una casa di abitazione le tre strade sono queste.

Un affitto breve su Airbnb, quando l'appartamento viene dato per intero, ricade nella riga centrale. Ed è la riga in cui la legge non lascia margini di interpretazione all'inquilino.

Serve il consenso scritto del proprietario?

Per la sublocazione totale di una casa di abitazione serve il consenso del locatore, e la norma non ne prescrive una forma particolare; per quella parziale la legge chiede invece un atto scritto ben definito, la comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati (art. 2 L. 392/1978).

Anche dove la forma non è imposta, metterla per iscritto conviene, e non per ragioni burocratiche: un consenso verbale esiste finché nessuno lo contesta, e nel momento in cui viene contestato spetta a chi subloca dimostrare di averlo ricevuto.

Prima del consenso, però, viene il contratto già firmato. Se contiene una clausola che esclude la sublocazione — il «patto contrario» a cui l'articolo 1594 fa riferimento — il permesso successivo del proprietario diventa l'unica strada percorribile, perché il divieto è già stato pattuito fra le parti.

Accanto al proprietario c'è poi il condominio, e i Termini di servizio di Airbnb mettono anche «le regole di associazioni di proprietari e condomini» fra i vincoli che l'host deve conoscere e rispettare (sezione 5.2). Sono due verifiche distinte: il consenso di chi possiede la casa non sostituisce il regolamento dell'edificio.

Superati questi passaggi, quello che si firma con l'ospite è un contratto di sublocazione turistica: stesso oggetto di una locazione turistica, ma stipulato da chi l'immobile non lo possiede. Su che cosa scriverci dentro vale quanto vale per il proprietario, ed è il tema della nostra guida al contratto di affitto breve.

Come funziona il «rent to rent»?

Il rent to rent è la formula in cui qualcuno prende un immobile in locazione di lungo periodo e lo rimette a reddito sul breve, trattenendo la differenza fra il canone che paga al proprietario e quello che incassa dagli ospiti. Sul piano giuridico non è una figura a sé: è una sublocazione, quindi passa per le stesse condizioni descritte sopra, consenso compreso.

A cambiare è il trattamento fiscale, e qui la norma è esplicita nel comprendere anche chi proprietario non è. L'articolo 4, comma 3, del decreto legge 50/2017 stabilisce che le disposizioni sulle locazioni brevi «si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi», e l'Agenzia delle entrate conferma che il regime si applica «anche: alle sublocazioni» (Agenzia delle entrate).

Cambia invece la categoria di reddito, e con essa chi dichiara che cosa. Sulla stessa scheda si legge che «il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall'immobile oggetto del contratto», mentre «il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca» (Agenzia delle entrate). Chi subloca non ha un reddito fondiario da dichiarare, perché la casa non è sua: ha redditi diversi, sui quali la cedolare resta un'opzione.

C'è poi un limite che il rent to rent incontra prima di chiunque altro, perché nasce per moltiplicare le unità. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi «può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti)», e «negli altri casi, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale» (Agenzia delle entrate).

A questo si aggiunge un requisito che riguarda entrambi i lati del contratto: la disciplina si applica ai contratti stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa, e «la condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale riguarda entrambe le parti» (Agenzia delle entrate). Un rent to rent costruito su più appartamenti esce quindi dal perimetro delle locazioni brevi e ricade nell'attività d'impresa, con gli obblighi che ne conseguono: la soglia e quello che comporta superarla sono spiegati nella guida alla partita IVA per gli affitti brevi.

Quali rischi corre chi subaffitta senza permesso?

Il rischio più serio è perdere il contratto di locazione, e con esso la disponibilità della casa. Sublocare in violazione del contratto o della legge è un inadempimento, e l'articolo 1453 del codice civile prevede che nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, «l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno».

Le conseguenze non si fermano a chi subloca. L'articolo 1595 del codice civile dà al locatore «azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale» e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Lo stesso articolo stabilisce che «la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore» e che «la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui».

Tradotto fuori dal linguaggio del codice: se cade il contratto principale, cade anche quello stipulato con l'ospite. Le prenotazioni già accettate restano un problema di chi le ha prese, e nel frattempo il proprietario ha una via diretta verso il subconduttore.

Resta il piano della piattaforma, che è separato e non compensa il primo. I Termini di servizio non rendono regolare un subaffitto che non lo è: mettono per iscritto che rispettare i «contratti con terze parti» e le «restrizioni o divieti di subaffitto» è responsabilità dell'host (sezione 5.2).

E se il proprietario sei tu?

Se la casa è tua e sospetti che il tuo inquilino la stia rimettendo su Airbnb, la prima verifica non è sulla piattaforma ma sul contratto che avete firmato. Se è una locazione a uso abitativo e la sublocazione riguarda l'intero immobile, senza il tuo consenso la legge non la consente (art. 2 L. 392/1978); se invece il contratto contiene una clausola che esclude la sublocazione, vale quella, e la conversazione parte da lì.

Se stai valutando di metterla a reddito tu sul breve periodo, il problema del consenso non si pone. Si pone quello degli adempimenti, che sono gli stessi da qualunque lato si arrivi: registrazione degli ospiti, imposta di soggiorno, codice identificativo, dati da conservare per la dichiarazione. È il lavoro che il nostro servizio di gestione della burocrazia degli affitti brevi toglie di mezzo al proprietario, insieme ai rapporti con i portali. Lavoriamo a commissione sul fatturato: nessun costo fisso, e nei mesi in cui l'immobile non produce non paghi niente.

Una cosa questa guida non la sostituisce: la lettura del tuo contratto e della tua posizione, che è materia da professionista. Quello che puoi fare subito è capire quanto la casa potrebbe rendere: proponici il tuo immobile e ricevi un'analisi di redditività.