Tassa di soggiorno Airbnb: come funziona

La tassa di soggiorno è l'unica voce del tuo annuncio che non è un tuo ricavo. La incassi, la tieni per qualche settimana e poi la giri al Comune: nei conti del proprietario è un transito, non un guadagno.

Il punto meno intuitivo è chi materialmente la raccoglie, perché la risposta è cambiata: su alcuni annunci compare già come voce separata al momento della prenotazione, su altri no, e la differenza non dipende da una scelta dell'host. Questa guida risponde alle cinque domande che si fanno i proprietari, con ogni riferimento linkato alla norma o alla pagina ufficiale che lo contiene.

Chi deve pagare la tassa di soggiorno?

La paga l'ospite, ma davanti al Comune risponde chi gestisce l'alloggio. L'imposta di soggiorno è un tributo che i comuni possono istituire con una delibera del consiglio comunale e che colpisce chi pernotta senza risiedere lì: Airbnb lo scrive in modo netto quando spiega che l'imposta è a carico dell'ospite e non incide sui guadagni dell'host.

La cornice nazionale è l'articolo 4 del decreto legislativo 23/2011, che riserva l'imposta ai comuni capoluogo di provincia, alle unioni di comuni e ai comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d'arte. La stessa norma fissa il tetto: l'imposta si applica secondo criteri di gradualità in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno. Dentro quel limite decide il Comune, e per questo l'importo cambia da città a città e può cambiare anche per tipo di struttura: l'unico documento che vale per il tuo immobile è il regolamento del tuo Comune.

La parte che riguarda te sta nel comma successivo. Il gestore della struttura ricettiva è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. Tradotto: il denaro è dell'ospite, l'obbligo è tuo. Se l'ospite se ne va senza pagarla, il Comune non lo rincorre — chiede a te.

Roma segue lo stesso schema con un nome diverso. Sul sito di Roma Capitale il contributo di soggiorno ha come soggetti passivi i non residenti che pernottano nelle strutture, mentre responsabili del pagamento sono i gestori.

Quando la incassa Airbnb e quando l'host?

Dipende dal tuo Comune, e la piattaforma te lo comunica. Airbnb annuncia che inizierà progressivamente a riscuotere e versare l'imposta di soggiorno in tutti i comuni che hanno istituito tale tassa, e precisa che ti informerà una volta attivata la riscossione nel tuo comune: fino a diversa comunicazione, come host devi continuare a riscuotere e versare l'imposta autonomamente. È un'estensione per gradi, quindi la domanda non è se il tuo Comune abbia l'imposta, ma se su quel Comune la riscossione sia già partita.

Il fondamento è legislativo, non commerciale. Il comma 5-ter dell'articolo 4 del decreto-legge 50/2017 stabilisce che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. Chi tiene il portafoglio, in altre parole, tiene anche l'adempimento: se i soldi passano da Airbnb, l'onere si sposta su Airbnb.

Per capire in quale dei due scenari ti trovi non serve aspettare una circolare. Airbnb suggerisce di simulare una prenotazione e guardare la sezione «Tasse» dell'annuncio: se la tassa compare nel prezzo, la riscossione è attiva.

Quell'ultima riga merita attenzione, perché l'arrivo della riscossione automatica non guarda indietro. Airbnb scrive che gli host restano gli unici responsabili della riscossione e del versamento per i periodi precedenti alla data di inizio della riscossione nel loro comune: l'attivazione non sana quello che c'era prima.

C'è poi una configurazione da fare, ed è più delicata di quanto sembri. Dove la riscossione è attiva, Airbnb chiede all'host di selezionare la categoria di alloggio corretta dall'elenco ufficiale e, se il Comune lo prevede, di indicare le stelle o la categoria catastale. Da quella scelta discende la tariffa applicata all'ospite: una categoria sbagliata produce un importo sbagliato su ogni prenotazione.

Vale anche la pena ricordare che questo canale copre Airbnb e basta. Se lo stesso immobile è su Booking, su un altro portale o riceve prenotazioni dirette, quei soggiorni seguono la regola di chi ha incassato: la tassa la gestisci tu, o il portale che ha preso il pagamento. Il quadro completo degli obblighi che restano in capo al proprietario, dal CIN alle comunicazioni, è nella nostra guida alla normativa degli affitti brevi in vigore nel 2026.

Come si versa la tassa di soggiorno al Comune?

Con le modalità e le scadenze che stabilisce il regolamento del Comune dove si trova l'immobile, e non esiste un calendario nazionale. La legge affida al regolamento comunale gli ulteriori adempimenti a carico del responsabile del pagamento: periodicità del versamento e canale da usare stanno lì, non in una norma valida ovunque.

Roma Capitale è un esempio utile perché pubblica la regola in chiaro: il versamento del contributo deve essere effettuato entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare. È un esempio, non un modello nazionale: prima di prendere una scadenza per buona, il regolamento da leggere è quello del Comune dove sta l'immobile.

Sopra i versamenti c'è un adempimento unico e questo sì è nazionale. La dichiarazione dell'imposta di soggiorno va presentata cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, secondo le modalità approvate con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze. È una dichiarazione a sé, che non si sostituisce ai versamenti periodici e non va confusa con la dichiarazione dei redditi: il trattamento fiscale dei canoni è un'altra partita, e lo abbiamo raccontato nella guida alla tassazione degli affitti brevi.

Un'ultima accortezza operativa: conserva il conteggio dei pernottamenti, non solo quello degli incassi. La base dell'imposta sono le notti per persona, con le esenzioni scomputate, e il registro delle prenotazioni di una piattaforma non è già la dichiarazione da presentare.

Quali esenzioni esistono dalla tassa di soggiorno?

Le esenzioni non sono nazionali: le decide il regolamento di ciascun Comune, ed è lì che vanno lette. Un elenco generico di casi di esenzione dalla tassa di soggiorno trovato online non ti dice nulla sul tuo immobile, e usarlo espone a due errori opposti: applicare un'esenzione che nel tuo Comune non esiste, o far pagare un ospite che il tuo Comune avrebbe esentato.

Roma mostra come si presenta una di queste previsioni. Con la deliberazione n. 87 del 3 novembre 2022, efficace dal 1° febbraio 2023, Roma Capitale ha introdotto l'esenzione per le persone con disabilità grave certificata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge n. 104 del 1992 e per il caregiver familiare; l'esenzione si applica su rilascio, da parte dell'interessato, di una dichiarazione resa ai sensi del d.P.R. 445/2000. Il meccanismo è quello tipico: non basta il caso, serve il documento che lo attesta, e quel documento lo raccogli e lo conservi tu.

Dove la riscossione passa da Airbnb, l'esenzione cambia strada. La piattaforma indica che, in caso di esenzioni, rimborserà gli ospiti che ne hanno diritto su richiesta attraverso il portale a seguito del soggiorno: la tassa viene comunque addebitata alla prenotazione e restituita dopo, invece di essere scomputata prima. All'ospite conviene saperlo in anticipo, ed è il tipo di informazione che sta bene nel messaggio di conferma.

Cosa rischia chi non versa la tassa di soggiorno?

Rischia in proprio, perché la responsabilità è sua e non dell'ospite che non ha pagato. Trattenere la tassa senza girarla al Comune non è un ritardo su una somma tua: è un obbligo di legge che grava sul responsabile del pagamento, e il diritto di rivalsa sui soggetti passivi serve a recuperarla dall'ospite, non a scaricargli l'adempimento.

Sulla dichiarazione le sanzioni sono scritte nella norma. Per l'omessa presentazione si applica la sanzione amministrativa del 100 per cento del tributo non versato e comunque non inferiore a 50 euro; per l'infedele dichiarazione, quella del 40 per cento del tributo non versato, con lo stesso minimo. Le stesse misure sono richiamate nel comma 5-ter del decreto-legge 50/2017 per chi incassa o interviene nel pagamento. A queste si aggiungono le sanzioni che ciascun regolamento comunale prevede per i propri obblighi: un'altra ragione per leggerlo invece di dedurlo.

C'è infine la questione degli anni indietro. Chi ha affittato in un Comune che aveva già istituito l'imposta senza accorgersene non si trova davanti a un problema chiuso a fine stagione: ogni annualità scoperta è una dichiarazione mancante a sé, con la sua sanzione. Verificare se il proprio Comune l'ha istituita, e da quando, costa una telefonata all'ufficio tributi.

La tassa di soggiorno è un adempimento piccolo e ostinato: poco denaro per volta, ma un conteggio, una scadenza e una dichiarazione che tornano ogni anno e cambiano di Comune in Comune. Non è difficile — è solo una di quelle cose che si dimenticano finché non arriva una lettera.

Se preferisci che questa parte non passi dalle tue mani, è esattamente il lavoro che facciamo: la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi segue conteggi, versamenti, dichiarazioni e adempimenti dell'immobile, e li aggiorna quando il Comune cambia le regole. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: nei mesi in cui l'immobile non produce, non paghi niente.