Certificazione Unica Airbnb e Booking: come si usa

Ogni anno, entro il 16 marzo, l'host a cui Airbnb o Booking hanno applicato la ritenuta riceve dal portale un documento con due numeri: il corrispettivo lordo dei soggiorni e l'imposta trattenuta. È la Certificazione Unica, e serve a portare quei numeri nella dichiarazione dei redditi.

Le regole citate sono state lette sulle fonti linkate il 10 novembre 2026 e riguardano la CU 2026 e il 730/2026, cioè i redditi del 2025: per la dichiarazione del 2027 vanno ricontrollate sui modelli nuovi.

Che cos'è la Certificazione Unica che rilasciano i portali?

È il documento con cui il portale che ha incassato i tuoi soggiorni attesta il corrispettivo lordo e la ritenuta che ha trattenuto e versato al Fisco. In quel ruolo il portale agisce come sostituto d'imposta: trattiene una parte dell'imposta al posto tuo e poi te ne dà conto.

Le istruzioni del modello 730/2026 lo dicono così: «Gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica». È il modello degli stipendi, che per il periodo d'imposta 2025 attesta anche «i corrispettivi derivanti dai contratti di locazioni brevi».

La ritenuta è del 21% ed è a titolo d'acconto: un anticipo dell'imposta, non un'imposta in più. Le regole per gli intermediari ricordano che la legge di bilancio 2024 l'ha mantenuta al 21% e operata «sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario». Il conto vero si fa in dichiarazione, come spiega la guida alla tassazione degli affitti brevi.

Non tutti gli host la ricevono. Airbnb applica la ritenuta agli host non professionisti, tra cui figura «ad esempio chi affitta meno di tre alloggi e non è titolare di una partita IVA». Booking la lega ai Pagamenti tramite Booking.com e a tre condizioni: non più di due immobili accatastati come abitazione, nessun servizio aggiuntivo, nessuna partita IVA comunicata. La certificazione unica Booking, in quella pagina, è una «certificazione annuale con l'importo totale che abbiamo versato per tuo conto».

Chi la riceve, da chi e in che mese?

La rilascia il portale al locatore a cui ha applicato la ritenuta, entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello dei pagamenti. Per i redditi del 2025 la scadenza era il 16 marzo 2026, sia per la consegna a te sia per l'invio all'Agenzia.

Lo fissa la pagina dell'Agenzia sulla Certificazione unica 2026: rilascio al percettore con il modello «sintetico» entro il 16 marzo 2026, trasmissione telematica entro la stessa data con il modello «ordinario». Booking scrive che le sue certificazioni «vengono inviate ogni anno entro il 16 marzo». La certificazione unica Airbnb 2026 riguarda i guadagni del 2025, e secondo la pagina sulla raccolta dei dati per la ritenuta si trova nell'account «ogni anno a metà marzo», annunciata da un'email.

Servono i tuoi dati fiscali: Airbnb chiede un codice fiscale italiano valido, da inserire in Account, Tasse, Contribuente, e informazioni aggiornate «entro febbraio di ogni anno», anche a chi non risiede in Italia.

Due casi cambiano il quadro. Se la casa ha più proprietari ma il contratto l'ha stipulato uno solo, la ritenuta è «operata e certificata solo nei confronti di quest'ultimo». E dal 2026, scrive Airbnb, la soglia per essere host professionista è scesa «da più di quattro a più di due» annunci: oltre i due, Airbnb interrompe la ritenuta ed emette una CU per gli importi già trattenuti nel 2026.

Cosa riporta la CU delle locazioni brevi?

Riporta, immobile per immobile, il corrispettivo lordo passato dal portale e la ritenuta operata, con l'anno della locazione, i giorni, l'indirizzo e il CIN. La ritenuta non può superare il 21% del corrispettivo indicato.

Lo descrive il capitolo VIII delle istruzioni della Certificazione Unica 2026: nel punto 19 va «l'importo del corrispettivo lordo», nel punto 20 «l'importo della relativa ritenuta operata». Il punto 22 ospita il codice identificativo nazionale dell'alloggio: «Da quest'anno l'indicazione del Codice identificativo nazionale (CIN) è obbligatoria».

Lordo vuol dire prima delle trattenute. Le istruzioni del 730/2026 vi includono «l'importo della provvigione dovuta all'intermediario se è trattenuta dall'intermediario sul canone», e Airbnb applica la ritenuta «all'importo lordo del compenso prima di detrarre l'IVA e i costi dell'host». Restano fuori penali, caparre e depositi cauzionali.

Conta anche il calendario: la CU segue il principio di cassa, cioè la data in cui il portale ti ha pagato, e un soggiorno a cavallo di due anni occupa due righi, uno per anno.

I punti che servono in dichiarazione, secondo le istruzioni del 730/2026:

Come si usa nella dichiarazione dei redditi?

Nel 730 il corrispettivo del punto 19 entra nel quadro B dei fabbricati e la ritenuta del punto 20 nel rigo F8, dove si scomputa dall'imposta dovuta. La precompilata parte da quei dati, ma vanno controllati.

Le istruzioni del 730/2026 elencano la «Certificazione Unica - Locazioni brevi» tra le fonti del quadro B precompilato: è così che la CU Airbnb arriva nella dichiarazione dei redditi. Il controllo serve per il calendario, come mostra l'esempio delle istruzioni: soggiorno dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026, 980 euro lordi, 14 giorni di cui 8 nel 2025; nel 730/2026 va la quota del 2025, cioè 980 diviso 14 per 8, pari a 560 euro.

La colonna del canone dipende dal regime. Con la cedolare secca si usano il codice 3 e il 100% del corrispettivo lordo, una somma che per le istruzioni «non va diminuita delle spese sostenute dal locatore»; con la tassazione ordinaria, nel caso base, il codice 1 e il 95% del canone. Aliquote e scelta del regime sono nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Da qui la risposta su come trattare le commissioni di Booking nella dichiarazione dei redditi: la provvigione che il portale trattiene sul canone fa parte del corrispettivo lordo, e in cedolare non si sottrae. Su Booking accade con il bonifico netto, che arriva «con le commissioni e le tasse scalate dall'importo»; una commissione fatturata a parte va valutata con il commercialista. Quanto pesano le commissioni lo spiega la guida alle commissioni di Airbnb.

Il conto si chiude dopo il rigo F8: secondo le regole per gli intermediari, entro il termine del saldo si determina l'imposta dovuta e si versa «l'eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d'acconto subite».

Se al punto 21 la casella è barrata, perché affitti in sublocazione o come comodatario, l'importo va nel rigo D4 con il codice 10 ed è tassato nell'anno dell'incasso; la ritenuta resta nel rigo F8. Nel modello Redditi Persone fisiche l'immobile va nel quadro RB.

Cosa fare se la CU manca o non torna con gli incassi?

Se manca, il reddito si dichiara lo stesso: le istruzioni del 730/2026 chiedono di indicare le locazioni del 2025 anche quando non compaiono nella Certificazione Unica. Se non torna, conviene prima capire se la differenza nasce dal criterio, perché la CU parte dal lordo e segue le date di pagamento.

Il testo delle istruzioni del 730/2026 è esplicito: l'importo va indicato «anche se il corrispettivo lordo non è stato riscosso nel corso del 2025 e anche se non è presente nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2026». Senza CU, però, si può perdere la ritenuta: se non fornisci tutte le informazioni richieste, avverte Airbnb, «potresti non essere in grado di richiedere la ritenuta d'acconto». Su Booking, poi, la ritenuta riguarda le prenotazioni con i Pagamenti tramite Booking.com: quello che l'ospite ti paga di persona si dichiara comunque, e cosa rilasciargli lo spiega la guida sulla ricevuta per l'affitto breve.

Quattro differenze fra CU e incassi sono previste dalle regole e non sono errori:

• lordo contro netto: il punto 19 è prima delle trattenute, mentre con Airbnb, o con il bonifico netto di Booking, sul conto arriva l'importo già al netto di costi del portale e ritenuta;
• cassa contro competenza: la CU segue le date di pagamento, il proprietario dichiara la quota di soggiorno di ciascun anno;
• comproprietà: la ritenuta è certificata solo a chi ha stipulato il contratto, anche se il reddito si imputa pro quota;
• cancellazioni: se l'ospite recede dopo che la ritenuta è stata versata e certificata, il locatore la recupera in dichiarazione o la chiede a rimborso.

Un errore vero, come un indirizzo sbagliato o un CIN mancante, va segnalato al portale: gli adempimenti degli intermediari si fanno «in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori», e le istruzioni della CU 2026 prevedono che il sostituto, prima della scadenza del termine di presentazione, possa sostituire una certificazione con una nuova «comprensiva delle modifiche». Quale importo dichiarare intanto si decide con il commercialista.

Incassi per singola prenotazione, canoni lordi e ritenute già applicate dai portali: con la nostra gestione della burocrazia degli affitti brevi arrivano al tuo commercialista già ordinati. Non facciamo consulenza fiscale, ma togliamo a chi la fa il lavoro di rincorrere i dati. Lavoriamo a commissione sul fatturato, senza costi fissi: guadagniamo solo se guadagna il tuo immobile.

Domande frequenti

Entro quando Airbnb e Booking rilasciano la Certificazione Unica?

Entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello dei pagamenti: per i redditi del 2025, entro il 16 marzo 2026. Airbnb la mette nell'account a metà marzo e avvisa con un'email; Booking scrive di inviarla ogni anno entro il 16 marzo.

Devo dichiarare gli affitti brevi anche se il portale non mi ha mandato la CU?

Sì. Le istruzioni del 730/2026 chiedono di indicare le locazioni brevi del 2025 anche se non compaiono nella Certificazione Unica. Senza certificazione può però mancare la ritenuta da scomputare: chiedila al portale e controlla i dati fiscali che gli hai dato.

La commissione di Booking si toglie dal reddito da dichiarare?

Con la cedolare secca no, se il portale la trattiene sul canone: per le istruzioni del 730/2026 fa parte del corrispettivo lordo, da indicare al 100% senza togliere le spese del locatore. Una commissione fatturata a parte va valutata con il commercialista.