A Sirmione le pratiche sono sei, e vanno fatte in quest'ordine
Sono sei, e l'ordine non è indifferente: requisiti del regolamento comunale, comunicazione di avvio al SUAP, CIR regionale, CIN nazionale, comunicazione degli ospiti alla Questura, imposta di soggiorno. Le prime due si esauriscono prima di affittare la prima notte, le altre quattro accompagnano l'attività per tutto il tempo in cui resta aperta.
I requisiti comunali chiedono posto auto, visitabilità, agibilità con impianti conformi e capacità ricettiva calcolata, e vanno attestati nel momento stesso in cui si presenta la comunicazione. La comunicazione di avvio è la dichiarazione di inizio attività, per casa e appartamento per vacanze oppure per locazione turistica, e si deposita allo Sportello Unico telematico del Comune.
Il CIR è il codice della Lombardia: il Comune trasmette alla Provincia e in ROSS1000 viene generata la sezione da cui si legge il codice, obbligatorio anche per gli alloggi locati per finalità turistiche e non solo per le strutture ricettive. Il CIN è quello nazionale, sulla banca dati del Ministero del Turismo, e va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio.
Le generalità di ogni ospite si trasmettono alla Questura tramite Alloggiati Web entro le 24 ore successive all'arrivo, all'arrivo stesso se il soggiorno è più corto di un giorno. L'imposta di soggiorno, infine, si dichiara e si versa sul portale GEIS del Comune entro il 10 e entro il 17 del mese successivo. Di tutta la catena ci occupiamo noi: la parte che resta al proprietario è una firma.
Senza i requisiti del Comune il codice regionale non arriva
I requisiti comunali non sono un adempimento parallelo al CIR: ne sono il presupposto. Dando notizia delle ultime pronunce il Comune riferisce che è stato respinto il ricorso contro il diniego del Codice Identificativo Regionale, riconoscendo come corretti i requisiti richiesti dal Comune — il codice era stato negato proprio perché i requisiti comunali non c'erano, e il giudice ha dato ragione al Comune.
Chi presenta la comunicazione senza poterli attestare non apre, e se ne accorge all'inizio e non alla fine. C'è poi un dettaglio che si perde facilmente: a Sirmione la capacità ricettiva non si dichiara a occhio. Il regolamento chiede al gestore di compilare un modello di calcolo dei posti letto ammissibili attraverso le procedure telematiche dello Sportello Unico, su un foglio elettronico pubblicato dal Comune. Non è modulistica regionale, è un allegato del regolamento comunale: chi arriva con la normativa sugli affitti brevi della Lombardia in mano e basta scopre di avere un pezzo in meno.
Il regolamento chiede un posto auto, la visitabilità e l'agibilità
Sono le tre cose che la legge regionale da sola non chiede, e a Sirmione fanno la differenza fra aprire e non aprire. Il regolamento è stato approvato con delibera di Consiglio comunale n. 3 del 26 gennaio 2022 e ha disciplinato per la prima volta le locazioni turistiche non alberghiere del Comune.
Sui parcheggi il testo è netto: serve la disponibilità di un posto auto per unità immobiliare fino a 55 metri quadrati di superficie lorda di pavimento, due sopra i 55, privati o in convenzione, attestati con dichiarazione sostitutiva e con una planimetria che ne indichi l'ubicazione.
Sulla visitabilità il criterio è di flotta e non di appartamento: va garantita almeno una unità abitativa ogni quattro, o frazione di quattro, in capo a un unico gestore — da una a tre non è richiesta, a quattro ne serve una, da cinque a otto due, e così via. Per unico gestore si intende chi presenta la comunicazione al SUAP, e il conteggio si fa sulla somma delle unità attive affidate alla sua gestione. Sull'agibilità serve il certificato, o la segnalazione certificata equipollente, aggiornato alla situazione reale dell'immobile e comprensivo delle dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico, gas, ascensore e antincendio.
Anche chi affitta da privato è dentro il regolamento
Affittare senza aprire un'attività ricettiva non mette al riparo dai requisiti comunali, ed è il punto meno intuitivo di tutta la materia. L'articolo 1 estende il regolamento alle offerte di alloggi per finalità turistica in regime di locazione — quelle dell'articolo 53 del Codice del turismo e della legge 431/1998 — oltre che alle case e appartamenti per vacanze della legge regionale 27/2015.
Per le locazioni turistiche l'articolo 10 prevede una sanzione pecuniaria da 150 a 500 euro, oltre al venir meno degli effetti della comunicazione di avvio e quindi all'impossibilità di proseguire l'attività. La locazione turistica pura è più leggera sul piano regionale, non su quello comunale.
Il regolamento ha già retto tre volte davanti ai giudici
Non è più un regolamento in discussione, ed è la ragione per cui vale la pena adeguarsi invece di aspettare. Il Comune ha reso noto che il TAR di Brescia, con ordinanza depositata il 9 dicembre 2025, ha confermato la legittimità dell'azione comunale su tutti i requisiti previsti dal regolamento del 2022: parcheggi, conformità degli impianti, verifica delle condizioni non abusive degli immobili, capacità ricettiva rapportata alla superficie catastale.
Pochi giorni dopo la Corte costituzionale, con pronuncia del 16 dicembre 2025, ha chiarito che Regioni e Comuni hanno il potere di disciplinare le locazioni turistiche brevi a tutela di interessi pubblici. Ad aprile 2026 è arrivata la conferma nel merito: con la sentenza n. 560 del 22 aprile 2026 il TAR della Lombardia, sezione di Brescia, ha confermato la validità del regolamento. Chi aspettava che quelle regole cadessero ha avuto la risposta.
L'imposta di soggiorno si dichiara entro il 10 e si versa entro il 17
La tassa di soggiorno di Sirmione — il nome esatto è imposta di soggiorno — la paga l'ospite, ma il responsabile della riscossione e del versamento al Comune è chi gestisce la struttura. La dichiarazione si compila online sul portale GEIS entro il 10 del mese successivo a quello di riferimento e l'imposta si versa entro il 17, con obbligo di indicare in causale il nome della struttura e il codice GEIS.
Il calendario è mensile e non ammette mesi saltati: se in un mese non ci sono stati ospiti la dichiarazione va comunque inviata indicando zero presenze, e chi gestisce più strutture deve fare versamenti e dichiarazioni distinti per ognuna. A Sirmione l'imposta è a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive del territorio comunale, per un massimo di sette pernottamenti consecutivi, e dal 2020 si applica dal 1° gennaio al 31 dicembre di ciascun anno.
Intorno alla scadenza ruota tutto il resto: la locandina delle tariffe da esporre, il materiale informativo in quattro lingue, la quietanza all'ospite, il modulo di omesso versamento da inoltrare via PEC entro cinque giorni lavorativi se qualcuno si rifiuta di pagare, la dichiarazione sostitutiva per gli esenti — che non serve solo ai residenti a Sirmione e ai minori fino ai quattordici anni — e la conservazione di tutta la documentazione per cinque anni. Le tariffe sono cambiate dal 1° gennaio 2025 e vanno lette sulla locandina in vigore, non date per note. Per i proprietari che seguiamo, niente di tutto questo passa dalle loro mani.
A Sirmione la stagione va da Pasqua al tardo autunno
Non è una nostra impressione: lo mette per iscritto il Comune. Nel preambolo del suo regolamento l'amministrazione scrive che il turismo è la principale attività economica di Sirmione e che attira un numero costante di ospiti nazionali ed internazionali per gran parte dell'anno, da Pasqua fino al tardo autunno, sostenuto dall'unicità del paesaggio, da due siti museali fra i più frequentati a livello nazionale — la Rocca Scaligera e le Grotte di Catullo — e dall'offerta termale.
È l'elenco a spiegare la lunghezza: due musei e un'offerta termale non sono attrattori che dipendono dal caldo, come dipende una spiaggia. La stessa amministrazione, dando conto delle pronunce dei giudici, parla di oltre un milione e duecentomila presenze annue. E il fatto che l'imposta di soggiorno si applichi per dodici mesi su dodici dice, da solo, come il Comune consideri la stagione: tenere la stessa tariffa da giugno a settembre e l'annuncio spento negli altri mesi significa lavorare su una frazione dell'anno che Sirmione ha.
Una casa chiusa fuori stagione non si conserva: deperisce
D'inverno il riscaldamento deve andare comunque, i locali vanno arieggiati, gli impianti vanno usati per non piantarsi. Una casa vissuta e mantenuta resta in forma, una casa sigillata per mesi presenta il conto al primo sopralluogo: è l'obiezione numero uno di chi ha una seconda casa in una località turistica, ed è anche quella che regge peggio alla prova dei fatti.
Quelle spese le sostieni in ogni caso. La differenza è che una casa gestita se le paga da sola e in più produce. A Sirmione la distanza fra le due strade si allarga, perché i mesi in cui la domanda c'è ancora sono molti più di quelli in cui si va in acqua.
Oggi a Sirmione un immobile mediocre non rende quasi più niente
Un immobile adatto, gestito bene, può rendere fino a 3 volte un affitto tradizionale, e i guadagni ti arrivano già al netto delle imposte. Un immobile mediocre, invece, non rende quasi più niente.
Il numero di proprietà in affitto breve è cresciuto enormemente negli ultimi anni, e qui la crescita è registrata dal Comune stesso, che nel preambolo del regolamento motiva l'intervento anche con le strutture extralberghiere in rapida crescita negli anni più recenti. Dove l'offerta cresce il confronto si sposta: immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono più nulla, perché a un prezzo di poco superiore l'ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate o ristrutturate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendeva prima anche il mediocre.
Noi ci siamo dentro: abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l'offerta di oggi rendevano troppo poco per il lavoro che c'è dietro. Per questo l'analisi preliminare di redditività può darti esito negativo, e per questo quando dice di sì il conto regge. La stima la facciamo sul tuo indirizzo e sullo stato reale della casa, non su una media della penisola che non descrive nessun immobile vero.
Non c'è nessun costo fisso: guadagniamo solo se guadagni tu
Non paghi niente né all'avvio né ogni mese, e nei mesi in cui l'immobile non produce non paghi niente lo stesso. La conversazione sul prezzo la facciamo dopo l'analisi di redditività, non prima, e non è reticenza.
Prima di quel conto qualunque numero è teoria: un bilocale nel centro storico che lavora sui soggiorni brevi e una villa con giardino verso Colombare che ospita famiglie per settimane intere non stanno nella stessa riga di un listino. A Sirmione, poi, va messo nel conto il lavoro che il regolamento comunale scarica sul gestore: è il Comune stesso a scrivere di voler introdurre livelli di standard qualitativi più evoluti rispetto a quelli definiti in ambito nazionale e regionale.
Chi entra in casa fra un ospite e l'altro è personale nostro
Pulizia e cambio biancheria erano affidati ad aziende esterne: le abbiamo internalizzate, per tenere la qualità sotto controllo e per lasciare margini maggiori ai proprietari. È la voce dove il risparmio si paga in recensioni — tre stelle per un cambio fatto male in alta stagione costano più di quanto si sia messo da parte affidandolo fuori.
L'altra domanda che separa un gestore dall'altro è chi conosce le regole del Comune in cui si trova l'immobile. È anche il criterio con cui confrontare le agenzie di gestione affitti brevi: non la lunghezza dell'elenco dei servizi, ma quello che sanno del posto. Un'agenzia di affitti brevi a Sirmione deve sapere che il regolamento comunale chiede il posto auto e la visitabilità, che l'imposta di soggiorno ha una dichiarazione entro il 10 e un versamento entro il 17, e deve poter raggiungere l'immobile senza attraversare mezzo lago per un check-in tardivo. I property manager della nostra rete sono selezionati da noi e monitorati nel tempo, e li abbiniamo per zona, non da un ufficio centrale.
