Nel 2025 l’extra-alberghiero della Marca ha superato gli hotel
È successo per la prima volta: nel 2025 i posti letto di B&B e locazioni turistiche hanno generato più presenze delle strutture alberghiere, con l’extra-alberghiero delle Colline UNESCO cresciuto del 17,1% negli arrivi. In città il conto è ancora più netto: l’Ufficio Statistica della Regione rileva che il 54,9% dei visitatori di Treviso pernotta in strutture extra-alberghiere, con oltre 100 mila turisti e 200.580 pernottamenti nel solo primo semestre 2025.
Non è un fenomeno di nicchia nemmeno in provincia: fra gennaio e luglio 2025 la Marca ha contato 1.220.016 arrivi, il 4,7% in più dello stesso periodo del 2024, con Treviso prima fra i comuni per presenze.
Per un proprietario è insieme una buona e una cattiva notizia. Buona, perché la domanda per il tuo appartamento esiste ed è misurata. Cattiva, perché l’ospite ha oggi molte più case fra cui scegliere e le confronta tutte nello stesso minuto, foto, prezzo e recensioni insieme.
In Veneto il codice regionale arriva prima del CIN
In Veneto il codice identificativo regionale viene prima del CIN nazionale, e l’ordine non è un dettaglio burocratico: il CIN si chiede quando la pratica regionale è già chiusa. La sequenza comincia dalla comunicazione di locazione turistica alla Regione del Veneto — che il locatore non imprenditoriale invia al Comune di competenza e chi opera in forma d’impresa al SUAP — e solo dopo la validazione, scrive la Regione, «la procedura telematica assegna automaticamente il codice identificativo a ogni alloggio» attraverso la banca dati ROSS 1000. Il CIN arriva dopo e non prende il posto di niente: la stessa Regione precisa che non sostituisce la comunicazione obbligatoria delle locazioni turistiche né la classificazione e la SCIA delle strutture ricettive.
Sbagliare l’ordine costa settimane; saltare un passaggio costa molto di più. Il Ministero del Turismo indica una sanzione da 800 a 8.000 euro per l’assenza del CIN e da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura in caso di mancata esposizione o indicazione, con rimozione immediata dell’annuncio irregolare. Il codice va esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, non solo conservato in un cassetto.
Sulla stessa pagina ministeriale stanno i requisiti di sicurezza che valgono per ogni unità in locazione breve o turistica: dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, e almeno un estintore ogni 200 metri quadri di pavimento o frazione, comunque uno per piano.
L’imposta di soggiorno di Treviso la versa chi gestisce, quattro volte l’anno
La paga l’ospite che pernotta e non è iscritto all’anagrafe del Comune, ma il regolamento comunale rende il gestore responsabile del pagamento dell’imposta, con diritto di rivalsa: se il contribuente non versa, il responsabile paga comunque come debitore dell’obbligazione tributaria. Lo stesso regolamento fissa il ritmo — comunicazione telematica trimestrale e versamento contestuale entro il quindicesimo giorno dopo la scadenza di ciascun trimestre, cioè il 15 aprile, il 15 luglio, il 15 ottobre e il 15 gennaio — più una dichiarazione annuale.
Intorno a quelle quattro date c’è tutto il resto: le credenziali da chiedere all’inizio dell’attività per registrare la struttura nel portale telematico del Comune, l’obbligo di informare l’ospite in appositi spazi dell’entità e delle esenzioni dell’imposta, l’applicazione limitata a un massimo di dieci pernottamenti consecutivi, l’esenzione dei minori entro il quattordicesimo anno di età e cinque anni di documentazione da conservare. Per l’omesso accreditamento al portale, la violazione degli obblighi di informazione e la comunicazione periodica saltata il regolamento prevede una sanzione amministrativa da 25 a 500 euro.
Sugli importi preferiamo essere prudenti invece che precisi a vuoto: le tariffe per persona e per pernottamento le fissa la Giunta con una delibera che cambia nel tempo, quindi si leggono sul sito del Comune quando si comincia e non si copiano da una guida. Quello che non cambia è di chi sia l’obbligo, ed è di chi gestisce. Se l’immobile è in gestione da noi, quelle quattro date non ti passano mai davanti.
Adempimento per adempimento, in gestione completa non ne tocchi nessuno
Quando l’appartamento è in gestione completa la divisione dei compiti è questa, riga per riga. La comunicazione di locazione turistica — il modulo alla Regione del Veneto e il successivo invio al Comune o al SUAP — la prepariamo e la presentiamo noi. Il codice identificativo regionale, che ROSS 1000 assegna dopo la validazione, lo seguiamo noi fino all’assegnazione. Il CIN del Ministero del Turismo, che va esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, lo richiediamo noi e lo teniamo aggiornato noi.
Poi ci sono i ricorrenti, e uno preliminare. I dispositivi di sicurezza — rilevatori di gas e di monossido, estintori a norma — li verifichiamo prima di pubblicare, non dopo la prima prenotazione. L’invio periodico dei dati statistici degli alloggiati alla Regione, sempre tramite ROSS 1000, lo facciamo noi. La comunicazione dei dati degli ospiti alla pubblica sicurezza tramite Alloggiati Web la fa il property manager a ogni arrivo, perché è lui la persona che l’ospite vede in faccia. L’imposta di soggiorno — accreditamento al portale del Comune, dichiarazione trimestrale e versamento — la gestiamo noi, scadenze comprese.
L’ultima riga è la più corta di tutte: costo fisso a carico tuo, nessuno. Né di avviamento né mensile, e nei mesi in cui l’immobile resta vuoto non paghi niente.
Affitto breve e affitto transitorio non sono lo stesso mestiere
Il primo dura al massimo 30 giorni, il secondo può arrivare a 18 mesi, e noi facciamo solo il primo. L’Agenzia delle Entrate definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili a uso abitativo «che hanno una durata non superiore a 30 giorni», stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa; il transitorio nasce invece dall’articolo 5 della legge 431/1998, pensato per «particolari esigenze» delle parti e con un tetto di durata a 18 mesi.
A Treviso la confusione è concreta, non teorica: le due cose finiscono negli stessi annunci e nelle stesse ricerche — chi cerca un affitto breve in città incontra insieme affitti transitori, affitti mensili e brevi periodi — e le due espressioni vengono usate spesso come sinonimi, anche se descrivono contratti diversi. Sono due lavori con inquilini, regole e rischi diversi, e sapere quale dei due stai comprando è la prima cosa da chiarire.
Non stiamo dicendo che il transitorio sia una scelta sbagliata: stiamo dicendo che è un’altra attività e che noi non la facciamo. Con l’affitto breve il pagamento arriva prima del soggiorno, quindi il problema della morosità non si pone, e l’immobile resta disponibile per te quando ti serve senza aspettare la scadenza di un contratto.
A Treviso non c’è una stagione morta: ci sono dodici mesi da coprire
I dati 2025 presentati dalla Fondazione DMO Marca Treviso descrivono presenze distribuite in modo uniforme durante l’anno anziché concentrate in primavera e autunno, con circa 2,2 milioni di presenze nella Marca e una crescita del 3,7%. Per il tuo appartamento significa che non ci sono otto settimane da non sbagliare: c’è un calendario che lavora quasi sempre, e che si può sprecare un po’ per volta.
Cambia anche il modo di ragionare sul prezzo. Dove la stagione è una sola si punta a non mancare il picco; dove la domanda è distribuita si perde denaro ogni settimana in cui la tariffa resta ferma mentre il mercato si muove. Cade con questo una convinzione diffusa fra i proprietari, che l’estate sia ovunque il periodo migliore: non lo è, dipende dalla località, e Treviso è il caso da manuale.
Vale la pena dirlo anche a chi la casa l’ha ereditata o vuota e pensa di lasciarla chiusa per non avere problemi. Una casa chiusa non si conserva, si rovina: d’inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata e mantenuta per restare in forma — e nel frattempo non produce niente.
Un ospite su due arriva dall’estero, quindi l’annuncio è multilingua
Nel 2025 il 51,4% delle presenze nella Marca è arrivato dall’estero: l’annuncio in più lingue non è un vezzo di marketing, è la condizione per essere leggibile da metà del mercato. Per questo l’immobile viene pubblicato su Airbnb, su Booking e sugli altri portali su cui ha senso, con un servizio fotografico professionale e i calendari sincronizzati in tempo reale fra le piattaforme, così non nascono doppie prenotazioni né penalità.
La domanda che si digita su Google è «qual è il sito migliore per gli affitti brevi», ma per un proprietario è la domanda sbagliata. Pubblicare ovunque senza governare i prezzi non serve a niente; governare i prezzi su un canale solo nemmeno. Quello che sposta il risultato è la manutenzione quotidiana dell’annuncio: tariffe riviste, calendario allineato, fotografie rifatte quando l’arredo cambia, recensioni gestite una per una.
Più offerta vuol dire che l’analisi preliminare può finire con un no
L’analisi preliminare finisce con un no ogni volta che i conti non tornano, e il motivo per cui può succedere sta nel mercato prima che nella singola casa. Il numero di case in affitto breve è cresciuto enormemente negli ultimi anni: immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono quasi nulla, perché a un prezzo di poco superiore l’ospite trova proprietà più centrali, meglio arredate o appena ristrutturate — spesso di chi ha investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli appartamenti mediocri.
Noi stessi abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché rendevano troppo poco per il lavoro che richiedono. Un immobile datato, o in una posizione non eccellente, oggi non vale la pena in termini di redditività, e preferiamo dirtelo prima invece di prenderlo e deluderti dopo.
Un immobile adatto, invece, può arrivare a una rendita fino a 3 volte l’affitto tradizionale, con i guadagni che ti arrivano già al netto delle imposte. Adatto però non vuol dire qualunque, ed è esattamente la differenza che l’analisi preliminare serve a misurare, sul tuo indirizzo e non sulla media della città.
