Il centro storico è diventato un mercato a numero chiuso
Firenze è oggi la città italiana con le regole più restrittive sulla locazione turistica breve, e questo cambia il valore di ogni immobile in centro. Il Regolamento comunale per le Locazioni Turistiche Brevi, approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 5 maggio 2025 ed entrato in vigore il 31 maggio 2025, subordina l'attività al rilascio di un'autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare, e ne fa il presupposto per l'iscrizione al Registro Comunale delle Locazioni Turistiche. Con la successiva delibera n. 28 del 4 giugno 2026 il perimetro si è allargato: dal 21 giugno 2026 non è più possibile avviare nuove attività di locazione turistica breve in Zona A, sottozone A1, A3 e A4. Chi era già regolarmente attivo nel corso del 2024 resta fuori dai nuovi limiti per un periodo transitorio. In pratica, dentro il nucleo storico un immobile già autorizzato non è più una casa qualunque: è una posizione che non si può più creare da zero.
Dove si può ancora partire, e perché quelle zone funzionano
Fuori dal perimetro storico la partita è aperta, ma non tutte le zone si equivalgono e la distanza dal Duomo dice poco. Campo di Marte, Le Cure, Coverciano, Rifredi, Novoli, Gavinana e l'Isolotto vivono di una domanda diversa da quella dei tre giorni fra Uffizi e Ponte Vecchio: chi accompagna un ricovero ai poli ospedalieri di Careggi e del Meyer, chi arriva per l'università, chi resta una settimana e cerca una cucina vera e un posto silenzioso. Su questi immobili contano la vicinanza a una fermata della tramvia, un parcheggio possibile e la lavatrice, non la vista. La linea T2 collega l'aeroporto alla città in venti minuti, e un appartamento agganciato alla rete tranviaria lavora tutto l'anno anche senza essere in centro. Un bilocale a Novoli e un bilocale in Oltrarno non sono lo stesso prodotto e non vanno tariffati allo stesso modo.
In Toscana il codice regionale viene prima di quello nazionale
L'ordine degli adempimenti toscani va rispettato, perché prenderlo al contrario fa perdere settimane. Chi esercita la locazione breve o turistica in forma non imprenditoriale deve inviare una comunicazione telematica al Comune tramite il SUAP competente, usando il portale STAR della Regione Toscana; è quella comunicazione a far scattare l'attribuzione del codice identificativo regionale, il CIR, che la Regione indica espressamente come presupposto per ottenere il codice identificativo nazionale, il CIN. In fase di prima applicazione la stessa comunicazione va replicata sui portali regionali di auto-registrazione. Variazioni e sospensioni si comunicano entro quindici giorni, la cessazione entro trenta. A Firenze, sopra a tutto questo, si aggiunge la domanda di autorizzazione quinquennale al Comune, che richiede planimetria quotata, attestato di prestazione energetica e dichiarazioni di conformità edilizia, impiantistica, igienico-sanitaria e antincendio.
Una stagionalità di calendario, non di clima
A Firenze il mese caldo non coincide sempre con il mese buono, e chi ragiona solo per stagioni lascia margine sul tavolo. Il calendario che sposta davvero le tariffe è quello della Fortezza da Basso e della Stazione Leopolda: Pitti Uomo si tiene due volte l'anno, a gennaio e a giugno, e intorno a quelle date ruotano Pitti Bimbo e Pitti Filati in gennaio, Taste e Danzainfiera in febbraio, Fragranze in settembre. Sono settimane in cui la città si riempie di espositori e buyer che prenotano con anticipo, restano poche notti e cercano appartamenti veri più che camere. Tenere a gennaio la stessa tariffa di un martedì di novembre significa riempire subito e incassare una frazione. È il motivo per cui a Firenze la revisione quotidiana dei prezzi conta quanto la qualità dell'arredo.
Gli adempimenti che tornano ogni settimana
Oltre alle pratiche di avvio ci sono obblighi che non finiscono mai. I dati di ogni ospite vanno trasmessi alla Questura tramite il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato entro le ventiquattro ore successive all'arrivo, e per i soggiorni sotto le ventiquattro ore all'arrivo stesso, secondo l'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Il Comune di Firenze applica poi l'imposta di soggiorno, che si incassa dall'ospite e si riversa al Comune con le dichiarazioni previste: importi, esenzioni e scadenze li stabilisce il Comune e cambiano nel tempo, quindi vanno verificati sul sito comunale e non copiati da un articolo. Nessuno di questi passaggi è complicato preso da solo. Diventano un problema quando si ripetono a ogni check-in, per anni, accanto a un lavoro.
