A Siena la prima scelta non è la tariffa: è quale dei due mercati vuoi
Una città universitaria offre sempre due strade — l'affitto agli studenti e l'affitto ai turisti — e sono due mestieri distinti, con due calendari, due rischi e due burocrazie. Noi ne facciamo uno solo: lavoriamo esclusivamente sull'affitto breve, e non su contratti per studenti, contratti transitori o stanze singole.
La locazione breve è per definizione un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, e può comprendere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Quanto la presenza universitaria pesi su questa città lo si legge perfino nelle norme fiscali comunali: fra gli esenti dall'imposta di soggiorno il regolamento mette gli studenti iscritti a Scuole secondarie di secondo grado e alle Università aventi sede in Siena che soggiornano per ragioni di studio.
Non stiamo dicendo che affittare agli studenti sia una scelta sbagliata: è un altro lavoro, con un altro rischio e un'altra resa. Con un contratto di mesi il flusso è più prevedibile, ma è anche l'unica cosa che lo è: la tariffa non si muove quando la città si riempie, e l'appartamento non è tuo finché il contratto non scade. Con l'affitto breve, invece, il pagamento arriva prima del soggiorno — quindi il problema dell'inquilino moroso non si pone — e la casa resta disponibile per te quando ti serve. Se cerchi qualcuno che ti trovi un inquilino per l'anno accademico, non siamo noi.
Il mese più pieno dell’anno a Siena è maggio, e il secondo è settembre
Non è agosto, ed è il dato che ribalta l'attesa di quasi tutti i proprietari. Nelle strutture extra-alberghiere del Comune di Siena i dati provvisori del 2024 mettono il numero più alto di presenze a maggio, 83.891, con settembre subito dietro a 82.747 e agosto fermo a 74.367, sotto anche a giugno e a luglio; il picco degli arrivi cade invece a settembre.
È una convinzione diffusa che l'estate sia ovunque il periodo migliore. Non lo è: dipende dalla località, e qui la curva ha due gobbe che cadono quando altrove la stagione non è ancora cominciata o è già finita. Per chi possiede un appartamento la conseguenza è molto concreta: una tariffa lasciata ferma è una tariffa sbagliata quasi tutto l'anno, e chi imposta i prezzi a inizio anno e non li tocca più regala margine nei mesi pieni e resta vuoto in quelli scarichi.
Vale la pena guardare anche dove sta crescendo la domanda. Nello stesso anno il comparto extra-alberghiero della città segna +8,19% di arrivi e +9,60% di presenze, mentre l'alberghiero resta sostanzialmente fermo, a -0,16% e -0,21%. La crescita, a Siena, sta tutta dalla parte in cui si trova il tuo appartamento.
Nel territorio comunale di Siena le locazioni turistiche brevi censite sono 907
Il Comune le conta e le pubblica: nel territorio comunale risultano presenti 907 locazioni turistiche brevi, di cui 788 non imprenditoriali e 119 imprenditoriali. Non è un dato di colore: la regolamentazione degli affitti brevi è uno degli ambiti dichiarati del piano strategico del turismo cittadino, accanto alla governance e alla gestione dei flussi turistici.
Tradotto per chi ha una casa: qui l'affitto turistico non è più un'attività invisibile, e prima ancora di pubblicare l'annuncio l'immobile deve esistere per il Comune, per la Regione e per il Ministero. Non è una formalità da sistemare dopo, è il presupposto di tutto — e il primo numero che ti riguarda non è quanto renderà la casa, ma in quale delle due colonne cade il tuo caso.
La SCIA la deve solo chi loca in forma imprenditoriale: a Siena sono 119 su 907
Il discrimine è la forma in cui eserciti, non il numero di notti che affitti. Il Comune ha introdotto l'obbligo per le locazioni imprenditoriali di presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) attraverso il Suap, lo sportello unico per le attività produttive, mentre delle 907 locazioni turistiche brevi censite in città 788 non sono imprenditoriali e seguono un percorso diverso.
Capire da che parte cade il tuo immobile è il primo lavoro utile, perché da lì dipende tutto il resto: quale pratica presentare, quali obblighi ti riguardano e quali no. È anche il tipo di scelta che costa poco all'inizio e molto dopo — rimettere in ordine l'inquadramento ad annuncio già pubblicato è sempre più laborioso che partire sul binario giusto.
A Siena l’88% delle strutture ha già il CIN, quindi un annuncio senza si nota
Il codice identificativo nazionale è obbligatorio per ogni struttura ricettiva e per le locazioni turistiche e si richiede sulla banca dati del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. La copertura dichiarata dal Comune è dell'88% sulle 1.305 strutture attive in città e del 93% in provincia: in un mercato dove quasi nove strutture su dieci hanno già il codice, aspettare non mette al riparo, mette in evidenza.
Il CIN per gli affitti brevi in Toscana non si chiede alla Regione ma al Ministero, ed è una delle confusioni più frequenti. Una volta ottenuto va esposto all'esterno della struttura e indicato in ogni annuncio. Lo stesso obbligo lo ribadisce anche la Regione Toscana, precisando chi deve muoversi: titolari, gestori e proprietari sono tenuti ad esporre il CIN all'esterno della struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato o comunicato.
Resta poi la comunicazione delle generalità degli ospiti alla pubblica sicurezza, dovuta entro le 24 ore successive all'arrivo e per il tramite del Servizio Alloggiati: a ogni check-in, senza eccezioni.
L’imposta di soggiorno la riscuote chi gestisce, e a Siena si dichiara ogni mese
Quella che tutti chiamano tassa di soggiorno, negli atti del Comune di Siena si chiama imposta di soggiorno, e non la paga il proprietario: la incassa dall'ospite chi gestisce l'alloggio e la riversa al Comune, rispondendone in proprio. Il regolamento comunale non lascia margini: il gestore della struttura ricettiva provvede alla riscossione dell'imposta e risponde direttamente del corretto e integrale riversamento della stessa al Comune di Siena, e per lo stesso regolamento è gestore anche chi loca un alloggio per locazione breve. La dichiarazione dei pernottamenti va poi presentata entro 16 giorni dalla fine di ciascun mese, distinguendo imponibili ed esenti, e va presentata anche in caso di mancanza di ospiti presso la struttura.
Attorno a quel giro di soldi ci sono altri tre obblighi. Il versamento al Comune si fa entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun mese solare, e per l'omesso, ritardato o parziale versamento è prevista una sanzione pari al trenta per cento dell'importo non versato. Il conto della gestione su modello 21 si presenta entro il 30 gennaio di ciascun anno, anche se l'imposta dichiarata per l'anno precedente è pari a zero. E tutta la documentazione va conservata per almeno cinque anni.
Due particolarità senesi meritano una riga a parte. L'imposta si applica fino ad un massimo di quattro pernottamenti, anche non continuativi, nel mese solare nella stessa struttura: chi resta di più non paga oltre quella soglia, ma qualcuno deve saperlo e calcolarlo. E fra gli esenti ci sono gli studenti universitari in soggiorno per ragioni di studio, quindi distinguere un ospite esente da uno imponibile è parte del lavoro, non un dettaglio. Sugli importi preferiamo essere prudenti invece che precisi a vuoto: il regolamento rinvia la misura dell'imposta a un provvedimento dell'Amministrazione Comunale, quindi la tariffa in vigore si legge sul sito del Comune quando si comincia, non si copia da una guida trovata in rete.
Delle nove scadenze senesi, con la gestione completa a te non ne resta nessuna
Ecco chi fa che cosa, voce per voce. La SCIA allo sportello unico, dovuta solo per le locazioni turistiche esercitate in forma imprenditoriale, la prepariamo e la presentiamo noi; il CIN del Ministero del Turismo, che va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio, lo richiediamo e lo teniamo aggiornato noi.
La rilevazione statistica passa dal portale MoturistOffice, entro il 5 del mese successivo a quello di riferimento, e la trasmette il property manager ogni mese: è quella che sfugge più facilmente, perché non produce nessuna bolletta e va fatta anche quando non c'è niente da comunicare. La comunicazione degli ospiti alla Questura, entro le 24 ore successive all'arrivo e tramite il Servizio Alloggiati, la fa il property manager a ogni arrivo.
Sull'imposta di soggiorno le voci sono tre e le seguiamo tutte: la dichiarazione mensile entro 16 giorni dalla fine del mese, dovuta anche senza ospiti, la presentiamo noi; il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine del mese solare lo curiamo noi; il conto della gestione su modello 21, entro il 30 gennaio e anche a imposta zero, lo prepariamo noi.
Restano due voci che non sono pratiche e pesano quanto quelle. Le pulizie e il cambio biancheria, a ogni cambio ospite, li fa personale nostro e non un fornitore in subappalto. E il costo fisso a carico tuo, in tutto questo, è uno solo: nessuno, né di avviamento né mensile.
Pulizie e biancheria le fa personale nostro, non un fornitore a listino
Erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate, per due ragioni molto concrete: tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario. È la verifica che vale la pena fare su chiunque tu stia valutando, a Siena come altrove, perché tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno ma quasi nessuno scrive da chi sono eseguiti.
La differenza non è formale: chi appalta compra un servizio a listino e ci mette sopra un margine, chi lo fa in casa decide gli standard e li può correggere il giorno dopo. Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell'immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria, dai controlli stagionali alle piccole riparazioni.
Dal 2019 le case affittate ai turisti sono raddoppiate, e ora seleziona l’ospite
I numeri dell'Ufficio Statistica del Comune raccontano un raddoppio su tutta la linea: gli alloggi locati con finalità turistiche passano da 389 nel 2019 a 808 nel 2023, gli arrivi da 34.171 a 61.162 e le presenze da 97.510 a 189.704, tanto che l'assessore al turismo li definisce praticamente raddoppiati rispetto al 2019. Più ospiti, quindi, ma anche molte più case fra cui scegliere — e a scegliere è chi prenota.
Il meccanismo è semplice: a un prezzo di poco superiore l'ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli immobili mediocri. Immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono quasi più nulla. Un immobile adatto può arrivare a una rendita fino a 3 volte l'affitto tradizionale, con i guadagni che ti arrivano già al netto delle imposte, ma adatto non vuol dire qualunque.
Per questo la nostra analisi preliminare può concludersi con un no, e preferiamo dirlo prima: abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l'aumento dell'offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c'è dietro. A Siena, dove il confine del centro storico è netto come in poche altre città, questa valutazione è più semplice da fare e più difficile da aggirare.
Fuori dal capoluogo cambia chi arriva e quando, non il servizio
In città il flusso è distribuito su quasi tutto l'anno; fra i borghi e le colline la domanda si concentra sulle settimane in cui il paesaggio e la campagna sono al meglio, e la stessa casa può valere tariffe molto diverse a poche settimane di distanza. Il servizio invece è identico in tutta la provincia, dal Chianti alla Val d'Orcia alla Valdelsa senese, come nel resto della Toscana.
Siamo una rete nazionale: quando l'immobile rientra nei criteri ti mettiamo in contatto con il property manager che segue la tua zona, perché chi vive sul posto conosce mercato, calendario e tipo di ospite meglio di qualsiasi foglio di calcolo. E se hai una seconda casa in provincia, tenuta per qualche settimana d'estate e chiusa per il resto dell'anno, vale la pena sapere che tenerla chiusa non la protegge: la rovina. Una casa chiusa deperisce — d'inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata, mantenuta e vissuta per restare in forma — e nel frattempo non produce niente.
A Siena B&B, casa vacanze e locazione turistica non sono tre modi di dire la stessa cosa
Sono inquadramenti distinti, con adempimenti diversi, e il Comune li tiene separati nelle rilevazioni e nei conteggi. La gestione di un B&B a Siena e quella di una locazione turistica comportano lo stesso lavoro quotidiano — annuncio, ospiti, pulizie, biancheria — ma non gli stessi obblighi verso il Comune; e la gestione di case vacanze a Siena è un terzo percorso ancora. La prima cosa che guardiamo su un immobile è quindi come è inquadrato, non come lo chiami nell'annuncio: due appartamenti identici nello stesso palazzo possono avere percorsi amministrativi diversi.
Siamo netti anche su cosa non prendiamo, per non farti perdere tempo: niente stanze singole, niente immobili troppo piccoli, niente case da ristrutturare. Se la casa è ancora da sistemare, la conversazione utile è su cosa serve per renderla affittabile, non su quanto renderà domani.
