A Pisa l’alta stagione la fissa il Comune, non il meteo
L’alta stagione dell’imposta di soggiorno pisana comincia il lunedì antecedente la Pasqua e finisce la prima domenica di novembre inclusa; tutto il resto dell’anno è bassa stagione. Lo scrive l’informativa pubblicata da S.E.Pi. per il Comune di Pisa, e significa che la finestra utile dura più di sei mesi, non i tre dei mesi balneari.
Dentro quella finestra c’è una densità di eventi che a Pisa non ha equivalenti nel resto dell’anno. Il calendario del Giugno Pisano, nell’edizione 2026, ha messo in fila la Regata delle Antiche Repubbliche Marinare il 2 giugno, la Luminara di San Ranieri il 16, il Palio di San Ranieri il 17 e il Gioco del Ponte sul Ponte di Mezzo il 27. Sono giorni in cui la città si riempie, e chi tiene la stessa tariffa di un martedì di febbraio riempie in un’ora e incassa una frazione di quello che poteva.
L’imposta di soggiorno si ferma dopo cinque notti
L’imposta di soggiorno — la tassa di soggiorno a Pisa, come la chiamano quasi tutti — non si paga su tutte le notti del soggiorno: si applica fino a un massimo di 3 pernottamenti consecutivi in bassa stagione e di 5 pernottamenti consecutivi in alta stagione nella medesima struttura ricettiva o locazione turistica breve. La misura per le locazioni turistiche è di 2,50 euro, secondo le tariffe in vigore dal 1° marzo 2024, e riguarda i soli non residenti nel Comune di Pisa.
Una famiglia che si ferma una settimana in piena stagione paga cinque notti, non sette, e la stessa famiglia a gennaio ne pagherebbe tre. È un dettaglio da poco sul singolo soggiorno e una fonte inesauribile di errori nei conteggi di fine mese, soprattutto quando i portali fanno un calcolo e il Comune ne vuole un altro. A incassarla dall’ospite è chi gestisce l’alloggio, che poi la riversa al Comune: non è una tassa del proprietario, è una somma che gli passa attraverso e di cui deve rendere conto.
Prima il codice dell’alloggio, poi il CIN nazionale
L’ordine è questo e non si può invertire: dalla comunicazione al Comune nasce il codice identificativo dell’alloggio, e solo sopra quel codice si appoggia il CIN. Il Comune di Pisa scrive che quella comunicazione è gratuita e va presentata una per ogni singolo alloggio locato, perché a ogni alloggio viene attribuito un proprio codice identificativo; è telematica, va fatta entro trenta giorni dalla stipula del primo contratto, e chi ha due appartamenti presenta due comunicazioni, non una.
La gestione degli affitti brevi in Toscana ha poi un passaggio in più: chi esercita locazioni brevi in forma non imprenditoriale deve fare una doppia comunicazione: al SUAP competente per territorio attraverso il portale STAR e, con l’autoregistrazione, per ottenere il codice identificativo regionale assegnato a ogni singolo alloggio. Variazioni e sospensioni si comunicano entro quindici giorni, la cessazione entro trenta, e il limite della locazione breve è di due unità immobiliari: dalla terza si passa alla SCIA, cioè alla forma imprenditoriale. Il codice identificativo nazionale si richiede sulla piattaforma del Ministero del Turismo con SPID o CIE e va esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato.
Sei adempimenti, e solo il primo si fa una volta sola
Gli adempimenti di una locazione turistica pisana sono sei, e soltanto quello di avvio si esaurisce con la prima pratica: gli altri ripartono a ogni ospite e non si fermano più. Il primo è la comunicazione di locazione turistica, telematica al Comune di Pisa, gratuita, da presentare entro trenta giorni dalla stipula del primo contratto.
Dalla stessa comunicazione nasce il secondo, il codice identificativo dell’alloggio, uno per ogni singolo alloggio e da avere prima di pubblicare l’annuncio. Il terzo è la comunicazione al SUAP con autoregistrazione, che passa dal portale STAR verso il SUAP competente per territorio, e da lì in avanti vuole le variazioni e le sospensioni entro quindici giorni e la cessazione entro trenta. Il quarto è il CIN, che si richiede sulla piattaforma del Ministero del Turismo con SPID o CIE e poi va esposto all’esterno e indicato in ogni annuncio.
Gli ultimi due sono quelli che non finiscono mai. I dati degli ospiti vanno trasmessi in via telematica alle questure attraverso il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso quando la permanenza è inferiore alle 24 ore. L’imposta di soggiorno si riscuote dall’ospite e si riversa al Comune a ogni soggiorno imponibile. Nessuna di queste righe è difficile presa da sola: diventano un problema quando si ripetono a ogni check-in, per anni, accanto a un lavoro. È esattamente il punto in cui un proprietario smette di gestire in proprio.
Pisa è capoluogo, e i capoluoghi possono porre limiti
Il nuovo Testo unico del turismo della Toscana, che ha sostituito quello del 2016, consente ai comuni a più alta densità turistica e comunque a tutti i comuni capoluogo di provincia di individuare con proprio regolamento zone in cui porre criteri e limiti alla locazione breve. Pisa è capoluogo di provincia, quindi rientra fra quelli abilitati a farlo a prescindere dalla densità turistica.
Dove quel regolamento esiste, l’attività è subordinata a un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare. È la ragione per cui su questa città non basta seguire la norma nazionale: bisogna tenere d’occhio anche le delibere comunali, che possono cambiare le condizioni di partenza di un immobile già avviato. Se ci affidi la casa, stare dietro a questi cambiamenti è un problema nostro, non tuo.
Chi dorme a Cisanello non cerca la vista sulla Torre
Il quadrante di Cisanello vive di una domanda ospedaliera, costante e poco rumorosa, che con il turismo culturale non ha niente in comune. L’Azienda Ospedaliero Universitaria Pisana è un unico presidio articolato su due stabilimenti complementari, Santa Chiara nel centro storico e Cisanello nell’immediata periferia est, ed è l’ospedale della Toscana con la maggiore attrazione da fuori regione; è in corso il completamento del Nuovo Santa Chiara proprio a Cisanello, con il trasferimento di tutte le attività in un’unica sede.
Chi accompagna un paziente prenota con poco anticipo, si ferma più notti di un turista e cerca una cucina e il silenzio. Il centro storico intorno alla Torre fa l’opposto: soggiorni brevissimi, ospiti internazionali arrivati in aereo, tariffe che si muovono di giorno in giorno. Lo stesso bilocale, arredato e tariffato allo stesso modo nelle due zone, funziona in una e delude nell’altra — ed è il motivo per cui a Pisa lavoriamo sul singolo indirizzo, non sulla città.
Marina di Pisa, Tirrenia e Calambrone sono lo stesso Comune
Il litorale è Comune di Pisa a tutti gli effetti, e molti proprietari scoprono solo dopo che le regole comunali sull’imposta di soggiorno e sulla comunicazione valgono lì esattamente come sotto la Torre. L’amministrazione vi tiene anche un proprio ufficio decentrato con i servizi di anagrafe e parte di stato civile, in via Camillo Guidi a Marina di Pisa.
Il mercato però è un altro. Sul litorale gli immobili sono in larga parte seconde case, la stagionalità è più marcata e la domanda arriva da famiglie che restano una settimana, non da chi dorme una notte fra due voli. Il problema non è la tariffa del sabato di luglio: è che cosa succede negli altri nove mesi. Tenere chiusa la casa non è una scelta neutra — una casa chiusa deperisce, d’inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata e mantenuta — e se l’alta stagione comunale comincia già dal lunedì prima di Pasqua, i mesi di chiusura non sono soltanto improduttivi: sono mesi in cui la domanda c’è e passa altrove. Il compromesso che i proprietari cercano, tenerla per sé nelle settimane che contano e affittarla nel resto dell’anno, è esattamente il modo in cui la gestiamo quando ci viene chiesto.
L’aeroporto porta domanda anche a novembre e a febbraio
Il Galilei non è un motore estivo: cresce tutto l’anno, ed è la ragione per cui su un immobile pisano ragionare solo sui mesi balneari lascia sul tavolo metà del calendario. Toscana Aeroporti ha chiuso il 2025 sfiorando i 6 milioni di passeggeri sullo scalo di Pisa, miglior risultato di sempre, con un incremento del 7,8% e una crescita registrata in ogni mese dell’anno, con record mensili consecutivi da febbraio a dicembre.
Il traffico internazionale pesa il 74,7% del totale, i collegamenti principali sono Londra, Tirana, Palermo, Catania e Bruxelles, e la giornata di picco è stata il 28 giugno con 26.705 passeggeri. Per chi affitta significa due cose molto pratiche: la stagione è lunga e va lavorata giorno per giorno sulle tariffe, e l’ospite tipo del centro arriva da un volo internazionale e resta due notti, quindi giudica l’appartamento dal letto rifatto bene molto più che dalla descrizione dell’annuncio.
Che cosa comprende la gestione, e che cosa resta a te
La gestione di appartamenti, case vacanze e locazioni turistiche a Pisa funziona per sottrazione. A te restano la scelta di partire e il rendiconto da leggere. A noi restano il servizio fotografico e l’annuncio multilingua sui portali, la revisione quotidiana delle tariffe, la sincronizzazione dei calendari per non finire in overbooking, l’assistenza agli ospiti a qualunque ora, il check-in e il check-out, la manutenzione ordinaria e i controlli stagionali, le pratiche verso Comune, SUAP e Ministero, il Servizio Alloggiati e l’imposta di soggiorno.
Su un punto abbiamo cambiato idea nel tempo: pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate, per tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare margini maggiori ai proprietari. A seguire l’immobile è il property manager di zona a Pisa, che vive sul posto e conosce stagionalità ed eventi locali: li selezioniamo noi e ne monitoriamo le performance. Tutte le prenotazioni sono coperte da assicurazione per i danni all’immobile e all’arredo e per la responsabilità civile, e l’ospite paga l’intero soggiorno prima di arrivare, così il rischio di inquilini morosi non esiste.
