Quanto rende non si legge in una media cittadina
Un immobile adatto all’affitto breve può arrivare a una rendita fino a 3 volte l’affitto tradizionale, e i guadagni ti arrivano già al netto delle imposte. Quanto si guadagna con gli affitti brevi nel tuo caso, però, non lo dice nessuna media di città: lo decidono l’indirizzo, la tipologia, lo stato dell’appartamento e quale dei pubblici torinesi quella casa può davvero servire. È il motivo per cui non pubblichiamo un numero valido per tutti e partiamo invece dall’analisi preliminare di redditività, che facciamo prima che tu prenda qualsiasi impegno.
Serve anche a dire di no, perché adatto non vuol dire qualunque. Il numero di case in affitto breve è cresciuto enormemente e il mercato si è saturato: immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono quasi più nulla, perché a un prezzo di poco superiore l’ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli appartamenti mediocri.
Vale però anche il contrario di quello che pensano molti proprietari: tenere l’appartamento chiuso non lo protegge, lo rovina. Una casa chiusa deperisce, d’inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata e vissuta per restare in forma — e nel frattempo non produce niente.
A Torino l’anno si decide in autunno, non ad agosto
Il periodo che concentra più domanda è il tardo autunno, non l’estate: fra la fine di ottobre e l’inizio di dicembre si susseguono Artissima all’Oval del Lingotto, le Nitto ATP Finals all’Inalpi Arena e il Torino Film Festival, e in agosto non cade nessuno dei tre. Nella settimana delle Finals 2025 la Regione Piemonte ha rilevato che il tasso di saturazione delle strutture ricettive cittadine ha raggiunto il 61,7%, con punte dell’81,8% nel fine settimana della finale, quando il numero totale dei visitatori a Torino è raddoppiato rispetto allo stesso periodo dell’anno prima.
La cosa buona è che quelle date si sanno con un anno di anticipo. Il Comune mette in calendario la 33ª edizione di Artissima dal 30 ottobre al 1° novembre 2026; le Nitto ATP Finals tornano all’Inalpi Arena dal 15 al 22 novembre 2026; il 44° Torino Film Festival si tiene dal 24 novembre al 2 dicembre 2026. In primavera al Lingotto succede la stessa cosa con il Salone Internazionale del Libro, che nel 2026 si è tenuto dal 14 al 18 maggio: la domanda si sposta verso la zona sud e non torna a nord finché la fiera non chiude.
Un appartamento gestito bene ha già quelle settimane a calendario e le tariffe pronte; un appartamento gestito nei ritagli di tempo se ne accorge quando le prenotazioni sono ormai chiuse. Chi tiene lo stesso prezzo a fine ottobre e a metà novembre regala la parte più redditizia dell’anno.
Dentro Torino convivono quattro domande che cercano case diverse
Non esiste una zona buona in assoluto: esistono quattro pubblici che si muovono nella stessa città e non cercano lo stesso appartamento. C’è il turismo culturale fra Museo Egizio, Mole e residenze sabaude, che vuole il centro, il Quadrilatero, San Salvario e Vanchiglia; c’è la domanda sanitaria che gravita attorno al presidio ospedaliero Molinette – San Lazzaro, suddiviso in tredici padiglioni e premia gli alloggi di Nizza Millefonti, Lingotto e Santa Rita; c’è quella universitaria del Politecnico e dell’Università, forte in Cit Turin, in Crocetta e attorno al campus di Vanchiglia; e c’è il viaggio di lavoro legato all’industria, concentrato in settimana e affamato di check-in flessibili.
Sono quattro calendari sovrapposti, e un immobile che ne serve uno solo lavora una frazione dell’anno. Un bilocale ordinato a distanza a piedi dalle Molinette o da una fermata della metropolitana può battere un trilocale più grande in una zona che non intercetta nessuno di quei flussi: un presidio suddiviso in tredici padiglioni si raggiunge a piedi o non si raggiunge, e la distanza dal padiglione giusto è un criterio diverso da quello turistico.
Su questo preferiamo essere onesti invece che promettere. Abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l’aumento dell’offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c’è dietro. A Torino si vede bene, perché la città è grande e fra una via che lavora e una che non lavora ci sono pochi isolati.
In Piemonte il codice regionale viene prima del CIN
Servono due codici e l’ordine non è indifferente: prima quello della Regione Piemonte, poi il CIN nazionale. In Piemonte i locatori di immobili privati gestiti a carattere non imprenditoriale presentano la comunicazione telematica prevista dalla legge regionale 13/17, sul nuovo modello approvato con DGR n. 7-748 del 3 febbraio 2025, e ricevono via e-mail copia della comunicazione completa del codice identificativo di riconoscimento assegnato a ogni immobile dichiarato; nella stessa e-mail arrivano le credenziali di Piemonte Dati Turismo (ROSS 1000) per l’invio dei dati statistici sui movimenti dei clienti.
Il secondo codice è nazionale. Il CIN della Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo identifica in modo univoco ogni immobile destinato a locazione turistica o breve, e va esposto all’esterno dello stabile in cui l’immobile si trova e riportato in ogni annuncio, pubblicità o comunicazione relativa all’offerta di ospitalità.
Resta poi l’obbligo verso la Questura, che è quotidiano e non annuale: le generalità degli alloggiati si comunicano esclusivamente tramite il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato, entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso quando il soggiorno dura meno di 24 ore. È la sequenza che salta più spesso a chi pubblica l’annuncio prima di essersi registrato.
L’imposta di soggiorno a Torino si dichiara ogni tre mesi su Soggiorniamo
A Torino l’imposta si applica anche alle unità abitative date in locazione turistica e in locazione breve, la incassa dall’ospite chi gestisce la struttura, e si dichiara ogni tre mesi sull’applicativo Soggiorniamo. Il Comune scrive che il gestore è titolato a richiedere il pagamento dell’imposta di soggiorno al soggetto passivo entro la fine del soggiorno, e che le comunicazioni periodiche si presentano tramite quell’applicativo.
Sulla cadenza il Comune è preciso: la dichiarazione va presentata entro i quindici giorni successivi alla chiusura di ogni trimestre solare — quindi nella prima metà di gennaio, aprile, luglio e ottobre — e una volta trasmessa il sistema permette di generare un bollettino pagoPA con cui si riversa quanto incassato. Importi ed esenzioni li stabilisce il Comune e cambiano nel tempo: vanno letti sul sito comunale nel momento in cui si comincia, non copiati da un articolo.
Nella gestione completa questa partita è nostra, scadenze comprese. Ed è una scadenza facile da perdere di vista proprio perché torna quattro volte l’anno e non una: chi gestisce da sé se la deve mettere a calendario da gennaio, insieme al versamento che la segue.
Oltre i due immobili la locazione si presume imprenditoriale
Superati i due appartamenti nel periodo d’imposta scatta una presunzione di legge, e cambia il tipo di adempimento. Il Comune di Torino richiama la norma per cui l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale oltre quella soglia, e in quel caso va presentata la SCIA esclusivamente tramite il portale impresainungiorno.gov.it selezionando il SUAP di Torino — non via e-mail e non via PEC.
C’è però un’eccezione che vale la pena conoscere prima di spaventarsi: le attività di locazione breve o per finalità turistiche già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024 non sono soggette all’obbligo di presentare la SCIA. Se hai più di una casa a Torino sei esattamente il proprietario per cui questo passaggio conta, ed è anche il primo che verifichiamo quando ci candidi più di un immobile.
L’ospite va identificato de visu, anche quando arriva alle undici di sera
Il riconoscimento dell’ospite è un passaggio a sé, e non lo sostituisce l’invio di un codice di apertura. Secondo la ricostruzione della stampa nazionale, il Consiglio di Stato ha censurato le procedure di check-in remoto in cui i gestori acquisiscono i documenti di identità senza alcun controllo visivo e trasmettono codici di apertura automatizzata, pur riconoscendo che l’identificazione de visu non si esaurisce nella verifica in presenza e può avvenire con dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all’ingresso della struttura.
Per un proprietario che vive fuori Torino, o che semplicemente lavora, è la ragione più pratica per avere qualcuno di strutturato sul posto: il riconoscimento va comunque fatto, da una persona, a ogni arrivo. E in una città dove un martedì di novembre vale quanto un fine settimana di maggio, l’accoglienza deve funzionare anche alle undici di sera.
Pulizie e biancheria le fa personale nostro, non un fornitore esterno
Ce ne occupiamo noi, con persone nostre: pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate. Lo abbiamo fatto per due ragioni concrete, tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario invece che a un fornitore terzo.
È una differenza che vale la pena verificare in chiunque tu stia valutando, perché la promessa di pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno non dice da sola chi il lavoro lo esegue: la domanda utile è se il personale è interno o appaltato a terzi. A Torino il problema è anche di orologio: nelle settimane forti dell’autunno un check-out e un check-in nello stesso giorno sono frequenti, e la biancheria pulita deve attraversare la città nel mezzo.
Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria.
Gli svantaggi dell’affitto breve sono tre, e sono esattamente il nostro lavoro
Gli svantaggi veri sono tre: il tempo che il ricambio di ospiti richiede ogni settimana, il rischio di danni e di ospiti sbagliati, e una burocrazia su tre livelli — Regione, Ministero, Questura — più il Comune per l’imposta di soggiorno. Non li minimizziamo e non li nascondiamo: te li togliamo di mano, perché è il lavoro per cui esistiamo.
Nel concreto: la selezione degli ospiti e le regole della casa le gestiamo noi, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out è nostro, la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni pure, e le scadenze non ti passano mai davanti. Il rischio che spaventa di più il proprietario italiano, l’inquilino che non se ne va, nell’affitto breve non esiste nella forma in cui esiste nella locazione tradizionale: il soggiorno ha una data di fine e la casa torna disponibile.
Vale anche per il futuro dell’immobile: resta tuo, lo usi quando vuoi e puoi venderlo in qualsiasi momento, basta dircelo con anticipo perché il calendario venga chiuso e nessun ospite trovi la porta occupata.
Adempimento per adempimento, con la gestione completa non ne tocchi nessuno
Un anno di affitto breve a Torino è fatto di dodici passaggi ricorrenti, e con l’immobile in gestione non ne resta in carico a te nemmeno uno. La comunicazione telematica prevista dalla legge regionale 13/17, con il codice identificativo assegnato all’immobile e le credenziali di Piemonte Dati Turismo (ROSS 1000), la presentiamo noi prima che l’annuncio vada online su Airbnb e sugli altri portali, e i movimenti dei clienti li invia poi il property manager; il CIN del Ministero del Turismo lo richiediamo noi, sempre prima della pubblicazione, e lo teniamo esposto all’esterno dello stabile e riportato in tutti gli annunci per tutto il tempo in cui l’immobile è affittato.
Sul quotidiano il carico è del property manager di zona: le generalità degli alloggiati vanno sul Servizio Alloggiati della Polizia di Stato entro le 24 ore successive all’arrivo, ospite per ospite, e il riconoscimento de visu lo fa lui sul posto a ogni check-in. È sempre lui a incassare dall’ospite l’imposta di soggiorno entro la fine del soggiorno, mentre la dichiarazione su Soggiorniamo la presentiamo noi entro i quindici giorni successivi alla chiusura di ogni trimestre solare, con il bollettino pagoPA che il sistema genera subito dopo.
Restano due voci fuori dal calendario. La SCIA al SUAP di Torino, da presentare tramite il portale impresainungiorno.gov.it, riguarda solo chi affitta in forma imprenditoriale: ti diciamo noi se ti riguarda, prima che tu avvii qualcosa. Le pulizie e il cambio biancheria si fanno a ogni cambio ospite con personale nostro, non appaltato.
E la voce che i proprietari cercano per prima: il costo fisso a tuo carico non esiste, né di avviamento né mensile. Nei mesi in cui l’immobile resta vuoto non paghi niente, perché lavoriamo a commissione sul fatturato e guadagniamo solo se guadagni tu.
