Roma Centro è il Municipio I, e dentro ci stanno mercati diversi
Quando un romano dice «centro» intende quasi sempre il Municipio I, che raccoglie i ventidue rioni storici e si allunga oltre il fiume fino a Prati, Della Vittoria e a una parte del Trionfale. È un perimetro largo, e la domanda al suo interno non si comporta allo stesso modo.
Campo Marzio, Colonna, Parione e Sant'Eustachio vivono di visitatori stranieri che si muovono a piedi e restano due o tre notti. Ludovisi e Sallustiano, intorno a via Veneto, hanno un pubblico più adulto e una quota di viaggio d'affari. Prati e Borgo lavorano sul Vaticano e su una clientela che cerca ordine e servizi sotto casa. L'Esquilino ruota su Termini, con arrivi a qualsiasi ora e prenotazioni prese all'ultimo. Testaccio, Ripa e San Saba sono un'altra Roma ancora, più residenziale e serale.
Sono tutti dentro la stessa parola, ma un annuncio scritto per Campo Marzio non funziona all'Esquilino e viceversa: cambia l'ospite, cambia l'anticipo con cui prenota, cambia la tariffa che è disposto a pagare.
Il tuo portone sta dentro il sito UNESCO, e questo pesa sulle regole
Chi ha casa qui non gestisce un immobile qualunque: gestisce un immobile dentro il perimetro che l'amministrazione tratta come area da tutelare.
L'11 dicembre 2024 l'Assemblea Capitolina ha adottato la modifica alle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore, introducendo una sottocategoria turistico-ricettiva dentro la destinazione residenziale — bed and breakfast, guest house, case vacanza — cioè attività extralberghiere che, secondo la legge regionale, si svolgono in abitazioni senza richiedere il cambio di destinazione d'uso. Nella zona UNESCO, però, sono stati inseriti limiti che impediscono la trasformazione di immobili non residenziali in case vacanza.
Il 23 luglio 2026 l'Assemblea ha approvato le nuove Norme tecniche, sessantasette norme riscritte dopo diciotto anni, indicando fra gli obiettivi dichiarati la tutela della funzione residenziale e il contrasto all'overtourism. Roma Capitale ha inoltre annunciato un regolamento dedicato che potrà disciplinare e limitare ulteriormente queste attività. Chi racconta come già in vigore un tetto di notti annue sta anticipando qualcosa che al momento non c'è: le regole applicabili si verificano sul sito di Roma Capitale, immobile per immobile.
In dieci anni il centro ha perso più di un residente su tre
È il dato che spiega perché l'amministrazione ha messo la funzione residenziale al centro delle nuove norme. Secondo i dati Istat presentati alla Commissione parlamentare d'inchiesta sulle città, nel Municipio I la popolazione residente è calata del 38% in dieci anni, con punte del 45% a Trastevere, a fronte di una media cittadina dello 0,9%.
Per un proprietario questo si traduce in una cosa molto concreta: nei palazzi del centro i vicini di casa stabili sono pochi e attenti, e la convivenza fra chi ci abita tutto l'anno e chi ospita per due notti è diventata un tema politico oltre che condominiale.
Gestire bene qui non vuol dire solo riempire il calendario: vuol dire ospiti che sanno a che ora si rientra, che non trascinano trolley sui pianerottoli alle tre di notte e che trovano istruzioni chiare sui rifiuti. È la differenza fra un appartamento che lavora per anni e uno che si mette contro l'intero stabile nel giro di una stagione.
Il regolamento di condominio può fermarti, ma solo se è scritto in un certo modo
Vale la pena controllarlo prima di firmare qualsiasi cosa, e in un palazzo storico è il primo documento da chiedere. La giurisprudenza di legittimità considera la locazione breve rientrante nel normale uso abitativo dell'immobile, e la formula «uso esclusivamente residenziale» non basta a escluderla (Cassazione n. 6769/2018).
Per vietarla davvero serve un regolamento di natura contrattuale — allegato o richiamato negli atti di acquisto, oppure accettato espressamente dai proprietari — che contenga un divieto chiaro ed esplicito di attività alberghiere, affittacamere o ricettive organizzate (Cassazione n. 17026/2019). Le formule generiche non reggono, e i divieti si interpretano in senso restrittivo.
Se il tuo regolamento contiene una clausola di quel tipo, la strada dell'affitto breve è chiusa a prescindere da quanto renderebbe l'immobile; se contiene solo la dicitura sull'uso residenziale, non lo è. È una verifica di dieci minuti che evita contenziosi lunghi anni.
L'ultimo tratto è quello che costa davvero
Nessuna simulazione di rendita mette in conto i duecento metri finali, e in centro sono la voce di costo più sottovalutata. La ZTL Centro Storico chiude l'area alle auto nelle ore centrali dei giorni feriali e nelle notti del fine settimana, con i varchi elettronici agli ingressi; le strade sono a sampietrini, spesso senza un punto dove accostare; i palazzi hanno cortili, scale strette e molti stabili non hanno ascensore.
Tutto questo decide se un immobile è gestibile: quanto impiega una squadra ad arrivare fra un check-out e un check-in dello stesso giorno, dove si scarica la biancheria pulita, come si porta su un materasso.
È una delle ragioni per cui abbiamo scelto di internalizzare pulizie e biancheria invece di appoggiarci ad aziende esterne: in un quadrante dove il ricambio si misura in minuti a piedi, la puntualità non è un dettaglio organizzativo, è il servizio.
Gli adempimenti, in breve
Nel Lazio si parte dal codice identificativo regionale, che si richiede sulla piattaforma regionale Ross1000 ed è propedeutico al codice identificativo nazionale del Ministero del Turismo, da esporre sugli annunci e sull'alloggio. I dati degli ospiti vanno trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.
Il contributo di soggiorno di Roma Capitale va riscosso dall'ospite e riversato al Comune con cadenza trimestrale e dichiarazione annuale: gli importi per persona e per notte, i tetti di durata e le esenzioni li fissa il Comune e cambiano nel tempo, quindi si leggono sul sito di Roma Capitale nel momento in cui si comincia. Quando gestiamo noi l'immobile, pratiche, portali e scadenze sono a carico nostro.
