Che cosa comprende, dall’annuncio al bonifico
La gestione delle case vacanza a Roma comprende tutto ciò che sta fra il tuo appartamento e il bonifico: fotografie e annuncio multilingua sui portali, tariffe riviste ogni giorno, prenotazioni, accoglienza e identificazione degli ospiti, pulizie e cambio biancheria, manutenzione e adempimenti verso Regione, Ministero, Questura e Roma Capitale. Al proprietario resta la scelta di quando tenere la casa per sé.
Nel concreto significa che l’immobile viene pubblicato e tenuto allineato su Airbnb, su Booking.com e sugli altri portali con i calendari sincronizzati, così da non finire in overbooking; che le tariffe non restano ferme per una stagione ma seguono il calendario romano, settimana per settimana; che chi arriva alle due di notte da Fiumicino trova qualcuno che gli apre.
Sei mercati dentro una città sola
A Roma non esiste un mercato solo, e per questo lavoriamo con property manager diversi a seconda della zona invece che con un gestore unico per tutta la città. Il centro storico e Trastevere vivono di soggiorni corti e di ospiti stranieri che si muovono a piedi. Prati e Borgo lavorano sul Vaticano, con una clientela più adulta e permanenze più lunghe. L’EUR è l’opposto del centro: congressi e aziende riempiono le settimane e svuotano i fine settimana. San Lorenzo segue il calendario universitario, mentre la zona del Gemelli e del Bambino Gesù ospita chi accompagna un ricovero e cerca silenzio e una cucina, non una vista.
Conta anche la taglia: un monolocale in centro vende notti singole, un trilocale all’EUR vende settimane intere a gruppi di lavoro, e tariffarli allo stesso modo è un errore che si paga tutto l’anno.
Ad agosto Roma non si svuota più
Nel primo semestre del 2026 Roma ha registrato 10,9 milioni di arrivi e 25,1 milioni di presenze, in crescita del 2,62% e del 2,14%, e per il solo periodo di Ferragosto l’Ente bilaterale del turismo del Lazio prevede 662mila arrivi e 1,7 milioni di presenze, circa il 1,9% in più del 2025. Alessandro Onorato, assessore al turismo di Roma Capitale, l’ha detto con parole sue: agosto non è più da considerare bassa stagione.
I proprietari danno per scontato che l’estate sia ovunque il periodo migliore, e non è vero: dipende dalla località. A Roma, oggi, chi chiude l’appartamento da luglio a settembre rinuncia a un pezzo pieno di stagione, e chi tiene bassa la tariffa di agosto per paura del vuoto regala margine.
Serve prima il CIR o il CIN, nel Lazio?
Si parte dal CIR, il codice identificativo regionale, obbligatorio dal 1° settembre 2024 per tutte le strutture ricettive e gli alloggi ad uso turistico e richiesto sulla piattaforma regionale Ross1000. Solo dopo arriva il CIN, perché la Regione scrive che l’ottenimento del CIR è propedeutico al rilascio del codice nazionale, dato che le due piattaforme operano in interoperabilità.
L’ordine non è un dettaglio formale: partire dal nazionale e scoprire dopo che manca il regionale costa settimane. Il CIN della Banca Dati del Ministero del Turismo va poi esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio. Resta infine l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, e all’arrivo stesso se il soggiorno dura meno di un giorno.
Ogni quanto si versa il contributo di soggiorno a Roma?
A Roma il contributo di soggiorno lo riscuotono e lo versano i gestori delle strutture ricettive e i soggetti che incassano o intervengono nel pagamento del canone delle locazioni brevi, intermediari immobiliari e portali telematici compresi. Il versamento a Roma Capitale va fatto entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare: è un calendario trimestrale, non mensile come altrove.
Le comunicazioni e i versamenti passano oggi da GECOS, il sistema di Roma Capitale. Gli importi per persona e per notte, le durate massime e le esenzioni li fissa il Comune e cambiano nel tempo: vanno letti sul sito di Roma Capitale nel momento in cui si comincia, non copiati da un articolo. È la parte che genera più errori fra chi gestisce da solo, per una ragione banale: una scadenza che torna quattro volte l’anno si dimentica molto più facilmente di una mensile.
Le chiavi non si lasciano più in una cassetta
Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 9101 del 21 novembre 2025 l’identificazione de visu degli ospiti è obbligatoria: non basta più mandare un codice di apertura automatizzata a chi arriva. La sentenza chiede al gestore di verificare la corrispondenza fra le generalità delle persone alloggiate e i documenti trasmessi, almeno con riguardo alla fotografia. Non impone per forza la stretta di mano sul pianerottolo: il Consiglio di Stato ha riconosciuto che l’identificazione non si esaurisce nella verifica analogica in presenza e può avvenire con dispositivi di videocollegamento predisposti all’ingresso.
Quello che non regge più è la procedura opposta, in cui si raccoglie il documento senza guardare nessuno e si manda il codice. Per un proprietario che vive fuori Roma, o che semplicemente lavora, è la ragione più pratica per avere in città qualcuno di strutturato.
Pulizie e biancheria le facciamo noi, non un fornitore
Pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate, per due ragioni molto concrete: tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario. È una differenza che vale la pena verificare in chiunque tu stia valutando, perché quasi tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno, ma pochi ti dicono chi li esegue davvero.
A Roma la questione è anche logistica: attraversare il centro con la biancheria pulita fra un check-out e un check-in dello stesso giorno non è un problema di listino, è un problema di squadra sul posto. Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria, dal cambio delle lampadine ai controlli stagionali.
