Che cosa comprende la gestione degli affitti brevi a Rimini?
Comprende tutto quello che sta fra il tuo appartamento e il bonifico: fotografie e annuncio multilingua sui portali, tariffe riviste giorno per giorno, prenotazioni, accoglienza e identificazione degli ospiti, pulizie e cambio biancheria, manutenzione, e ogni adempimento verso Regione, Ministero, Questura e Comune di Rimini. A te resta una sola decisione: quando tenere la casa per te.
Nel concreto significa che l’immobile viene pubblicato e tenuto allineato su Airbnb, su Booking.com e sugli altri portali con i calendari sincronizzati, così da non finire in overbooking nelle settimane in cui a Rimini si riempie tutto insieme. Significa che le tariffe non restano ferme per una stagione ma seguono il calendario della città, che qui non è fatto solo di sole. E significa che la parte burocratica — comunicazione di avvio, CIR, CIN, ospiti in Questura, imposta di soggiorno — non ti passa mai per le mani.
Quali sono le zone di Rimini per l’affitto breve?
Chi non è di Rimini immagina una spiaggia sola, e invece sono tre mercati diversi che si toccano: Marina Centro, il tratto nord fino a Torre Pedrera e il tratto sud verso Riccione, più il centro storico che lavora tutto l’anno. Marina Centro è il cuore balneare della città, a circa un chilometro dal centro storico, ed è la parte dove il Parco del Mare ha sostituito la vecchia strada sul mare con percorsi pedonali, verde e aree fitness: tariffe più alte, soggiorni più corti, concorrenza fitta. A nord, fra Rivabella, Viserba, Viserbella e Torre Pedrera, il lungomare pedonale corre per oltre sei chilometri con vegetazione dunale e un carattere più tranquillo, e la domanda è quasi tutta di famiglie che tornano ogni anno e si fermano una settimana o due. A sud, fra Bellariva, Rivazzurra e Miramare, la spiaggia è molto profonda e l’atmosfera più quieta fino al confine con Riccione.
Poi c’è il centro storico, con il Ponte di Tiberio, il Borgo San Giuliano e il museo dedicato a Fellini, che lavora anche quando il mare è chiuso: è la parte che intercetta chi arriva per la fiera o per un congresso. Un bilocale a Torre Pedrera e un bilocale dietro l’Arco d’Augusto non vanno prezzati con lo stesso calendario né raccontati allo stesso ospite.
Quanto lavora Rimini fuori dalla stagione balneare?
Nei primi quattro mesi del 2026 Rimini ha registrato 378.458 arrivi e 983.121 presenze, sopra il livello dello stesso periodo del 2019, che si era fermato a 967.596 presenze. Il solo mese di aprile ha prodotto 376.426 presenze, più di un terzo dell’intero quadrimestre.
Dietro a quei numeri ci sono cose molto concrete: il SIGEP a gennaio, KEY a marzo, e il fine settimana del Paganello del 4 e 5 aprile che da solo ha fatto registrare il picco di 77.766 presenze in tre giorni. Gli ospiti stranieri pesano per il 27,9% dei pernottamenti, e il sindaco Jamil Sadegholvaad ha attribuito la crescita a fiere, congressi, eventi, manifestazioni sportive e all’aeroporto.
C’è però una convinzione da smontare, e vale per ogni casa al mare. I proprietari danno per scontato che l’estate sia il periodo migliore dappertutto: non lo è, dipende dalla località. A Rimini l’appartamento che apre a giugno e chiude a settembre non perde solo qualche notte sparsa, rinuncia al quadrimestre che oggi cresce di più — e lo fa nei mesi in cui la concorrenza degli altri appartamenti è più bassa.
Che cosa dice la legge dell’Emilia-Romagna sulla locazione breve?
Dalla fine del 2025 la materia ha una legge regionale tutta sua: la legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10, intitolata «Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna». La legge non vieta l’affitto breve: stabilisce la disciplina urbanistico-edilizia applicabile alle unità immobiliari oggetto di contratti di locazione breve.
La novità che conta per un proprietario è nell’articolo 4, che crea una destinazione d’uso urbanistica chiamata «locazione breve» dentro la categoria turistico-ricettiva e stabilisce che il passaggio a quella destinazione è rilevante sotto il profilo urbanistico ed edilizio. L’articolo 5 lascia poi ai Comuni la facoltà di individuare gli ambiti in cui l’uso è ammesso e di fissare la percentuale massima di unità immobiliari residenziali che possono essere destinate alla locazione breve. Restano fuori dalla legge, fra gli altri, gli immobili in cui il locatore risiede stabilmente.
Va detto anche il resto, perché è la parte che i siti dei concorrenti tendono a saltare: nel febbraio 2026 il Consiglio dei ministri ha impugnato quella legge davanti alla Corte costituzionale, e il presidente della Regione Michele de Pascale ha risposto richiamando il precedente toscano. Tradotto per chi possiede un appartamento a Rimini: il quadro è in movimento, e prima di comprare un immobile pensando di metterlo a reddito conviene chiedere in Comune che cosa prevede lo strumento urbanistico per quella via. È esattamente il tipo di verifica che facciamo noi prima di prendere un immobile in gestione.
Che cosa serve per affittare a turisti a Rimini?
Un privato a Rimini può dare in locazione a turisti case e appartamenti in numero non superiore a due, con contratti di validità non superiore a sei mesi consecutivi, presentando una comunicazione sul portale impresainungiorno.gov.it. Da lì la pratica arriva alla Regione, che rilascia il CIR e abilita il titolare alla piattaforma Ross1000 dove consultarlo.
Sopra il codice regionale se ne è aggiunto uno nazionale: dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio possedere ed esporre il CIN. Il codice assegnato dalla Banca Dati nazionale del Ministero del Turismo va esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile e riportato in ogni annuncio, pubblicità o comunicazione relativa all’offerta di ospitalità. C’è poi la parte che riguarda le persone, non le mura: le generalità di chi dorme in casa tua vanno comunicate alla Questura tramite il servizio Alloggiati Web entro le 24 ore successive all’arrivo, o all’arrivo stesso se il soggiorno dura meno di 24 ore.
E dopo la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 l’identificazione dell’ospite deve essere de visu: resta possibile farla con dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all’ingresso, non mandando un codice di apertura a chi arriva. Il punto non è la difficoltà della singola pratica, è che non si fanno una volta sola: comunicazione di avvio, CIR e CIN si fanno all’inizio, Alloggiati Web torna a ogni arrivo, l’identificazione a ogni check-in, l’imposta di soggiorno ogni mese. Per chi ha la seconda casa a Rimini e vive a Milano o a Monaco, tutto questo va fatto a distanza e con scadenze che non si spostano: le 24 ore di Alloggiati Web, il momento del check-in, il 16 del mese.
Chi versa l’imposta di soggiorno a Rimini, e con che scadenza?
A Rimini l’imposta la chiedono agli ospiti e la versano i gestori delle strutture ricettive e degli appartamenti per la locazione turistica, e si corrisponde per un massimo di 7 pernottamenti consecutivi. La comunicazione e il versamento si fanno dal 1° al 16° giorno del mese successivo a quello d’imposta, con una dichiarazione annuale da trasmettere entro il 30 giugno dell’anno successivo. Gli importi li fissa il Comune e cambiano nel tempo: vanno letti sul sito comunale nel momento in cui si comincia, non copiati da un articolo.
C’è poi un’eccezione che manda in confusione parecchi proprietari. Il Comune di Rimini ha un accordo con Airbnb che permette al portale di riscuotere l’imposta per una parte dei contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa. Il malinteso nasce da lì: se una parte delle prenotazioni arriva da quel canale e un’altra no, la riscossione non è tutta automatica, e la scadenza del 16 resta comunque in capo al gestore. È un adempimento che torna dodici volte l’anno e non avvisa: la scadenza del 16 non arriva per posta.
Tenere la casa chiusa d’inverno la protegge?
No: una casa chiusa non si conserva, deperisce. È l’obiezione numero uno di chi ha una seconda casa in riviera, e la risposta prima non è nemmeno economica. D’inverno il riscaldamento deve andare lo stesso, l’immobile va arieggiato, mantenuto e vissuto per restare in forma, e un appartamento usato invecchia molto meglio di uno lasciato al buio nove mesi.
Sotto l’obiezione c’è quasi sempre una paura ragionevole: la sensazione di perdere il controllo. Nella pratica succede il contrario. L’immobile resta tuo e puoi usarlo o venderlo quando vuoi, senza aspettare la scadenza di un contratto di affitto tradizionale; non hai davanti il rischio dell’inquilino moroso o della casa occupata; e il bene è coperto da assicurazione contro i danni. Nel frattempo qualcuno entra, controlla, pulisce e segnala il rubinetto che perde a novembre invece che a giugno, quando ormai è un problema. Le settimane in cui vuoi la casa per te le blocchi tu, e restano tue.
Tutti gli immobili sono adatti all’affitto breve a Rimini?
No, e la differenza pesa: un immobile adatto all’affitto breve può arrivare a una rendita fino a 3 volte l’affitto tradizionale, con i guadagni che ti versiamo già al netto delle imposte, ma «adatto» non vuol dire «qualunque».
Il numero di proprietà in affitto breve è cresciuto enormemente negli ultimi anni: immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono quasi più nulla, perché a un prezzo di poco superiore l’ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate o ristrutturate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli immobili mediocri. Vale anche per noi come regola operativa: abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l’aumento dell’offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c’è dietro. Per questo l’analisi preliminare può concludersi con un no, e preferiamo dirtelo prima: non prendiamo immobili da ristrutturare, e non prendiamo posizioni in cui i conti non tornano. Su una città come Rimini, dove la distanza dal mare e dalla fiera cambia tutto, è un filtro che protegge te prima di noi.
Chi fa le pulizie e il cambio biancheria a Rimini?
Le fa personale nostro. Pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate, per due ragioni concrete: tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario. È una differenza che vale la pena verificare in chiunque tu stia valutando, perché quasi tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno, ma pochi dicono chi li esegue davvero.
A Rimini in alta stagione il problema non è il listino, è la disponibilità: in una mattina di agosto tutta la riviera fa check-out e check-in nello stesso giorno, e con squadre nostre l’ordine di quei check-out lo decidiamo noi, con un fornitore esterno no. Se vuoi capire che cosa dovresti pretendere, abbiamo scritto come funziona la gestione delle pulizie negli affitti brevi. Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria.
