Fra il tuo appartamento e il bonifico non ti resta niente da fare
La gestione completa comprende tutto quello che sta in mezzo: fotografie e annuncio multilingua sui portali, tariffe, prenotazioni, accoglienza degli ospiti, pulizie e cambio biancheria, manutenzione e adempimenti verso Comune, Regione, Ministero e Questura. A te restano il rendiconto e la libertà di usare o vendere l’immobile quando vuoi.
C’è però un dettaglio che a Bologna cambia tutta l’impostazione. In Emilia-Romagna l’affitto breve non è una categoria a sé: la Regione ha chiarito che gli affitti brevi non sono autonome fattispecie ricettive ma vanno ricondotti alla tipologia degli «appartamenti ammobiliati ad uso turistico» dell’articolo 12 della legge regionale 16/2004.
Tradotto: prima ancora di pubblicare l’annuncio, l’immobile deve esistere per il Comune e per la Regione. Non è una formalità che si sistema dopo, è il presupposto di tutto il resto — e quando la gestione è nostra questa partita non ti passa mai per le mani.
A Bologna la stagione buona è quasi tutto l’anno, e la decide la fiera
Non esiste una sola stagione da riempire: la città lavora sul calendario di fiere e congressi, e nel 2025 il tasso di occupazione media registrato nelle strutture alberghiere del capoluogo si è assestato al 77% nel periodo gennaio-giugno, due punti percentuali sopra lo stesso periodo dell’anno precedente. Per il trimestre giugno-agosto le stesse stime istituzionali davano l’occupazione media stabile sui livelli dell’anno prima, fra il 76% e il 77%.
I proprietari danno per scontato che l’estate sia ovunque il periodo migliore, e non è vero: dipende dalla località, e a Bologna dipende soprattutto da cosa c’è in fiera quella settimana. La Città metropolitana, sui dati del Servizio Statistica della Regione, conta nei primi cinque mesi del 2025 876.311 arrivi e 2.081.522 pernottamenti nel capoluogo, rispettivamente +7% e +9% sull’anno precedente, e attribuisce il risultato all’equilibrio fra turismo leisure e congressuale e a un calendario ricco di appuntamenti fieristici come Arte Fiera, Cosmoprof e la Bologna Children’s Book Fair.
È una differenza sostanziale rispetto a una località di mare o di lago. Lì l’errore è tenere la casa ferma nei mesi buoni; qui l’errore è tenere le tariffe ferme, perché la stessa settimana di aprile può valere il doppio o la metà a seconda di cosa apre in fiera. Un appartamento seguito da chi il calendario ce l’ha davanti si muove prima; uno seguito nei ritagli di tempo se ne accorge a prenotazioni chiuse.
Le regole del 2024 sul centro storico sono cadute, e il Comune le sta riscrivendo
Le norme urbanistiche con cui nel 2024 il Comune aveva limitato gli affitti brevi in città storica non sono più in vigore: il Consiglio di Stato le ha annullate il 29 dicembre 2025 per un vizio di procedura, non nel merito. Il Comune ha però riaperto un nuovo iter regolatorio, quindi sugli affitti brevi a Bologna la normativa locale va verificata nel momento in cui si comincia, non letta una volta sola.
Vale la pena capire che cosa era stato introdotto, perché il nuovo iter ripartirà probabilmente da lì. Il Comune aveva istituito una nuova sottocategoria d’uso, la B3 per le attività turistico-ricettive ed extralberghiere, e aveva imposto alle unità abitative della città storica destinate a quell’uso una superficie utile minima di 50 metri quadri, monolocali compresi.
La sentenza n. 10361 ha annullato variante al PUG e modifiche al regolamento edilizio perché quelle modifiche, nate dall’accoglimento di osservazioni dei privati, avrebbero richiesto una nuova pubblicazione del piano: un vizio del procedimento, appunto. I giudici non hanno dichiarato illegittima la sottocategoria B3, né irragionevole il requisito di superficie minima, né hanno escluso che un Comune possa disciplinare le locazioni brevi con gli strumenti urbanistici.
Per un proprietario questo significa due cose molto pratiche. La prima è che le segnalazioni di inizio attività già presentate sono tornate valide. La seconda è che a Bologna, più che altrove, informarsi una volta sola non basta: chi legge un articolo del 2024 crede di non poter affittare il proprio monolocale in centro, chi legge un titolo di gennaio crede che non ci siano più regole, e sbagliano entrambi. Seguire una normativa che si muove è esattamente una delle cose per cui esiste una gestione professionale.
Da quanti appartamenti l’affitto breve diventa impresa?
Il confine è il terzo immobile. La Regione Emilia-Romagna ha diffuso il 4 febbraio 2026 una circolare sulla riduzione a un massimo di due degli appartamenti a gestione non imprenditoriale, prevista dalla legge finanziaria dello Stato 2026. Sotto la soglia, però, non è comunque «fai da te».
La Regione prevede l’obbligo di comunicare al Comune, tramite la piattaforma telematica SUAP, l’intenzione di affittare a turisti gli appartamenti, con contratti non superiori a 6 mesi consecutivi, e precisa che non devono essere forniti servizi aggiuntivi, altrimenti l’attività si considera gestita in forma di impresa.
Sopra la soglia si entra fra le case e appartamenti per vacanze, dove l’esercizio dell’attività è subordinato alla presentazione della SCIA allo sportello unico per le attività produttive presso il Comune, con contratti di validità non superiore ai 5 mesi consecutivi e la classificazione dichiarata al momento del deposito.
La soglia è cambiata da poco e il confine fra ciò che puoi fare come privato e ciò che richiede un’impresa non è intuitivo: cambiano l’adempimento da presentare, la durata massima dei contratti e i servizi che puoi offrire. Quando l’immobile entra nella nostra gestione, l’inquadramento corretto è parte del lavoro, non un tuo problema da risolvere prima di chiamarci.
Serve prima la pratica al SUAP o il CIN, a Bologna?
L’ordine è questo e non è invertibile: prima la comunicazione o la SCIA allo sportello unico del Comune, che porta l’immobile nella banca dati regionale Ross 1000, poi il CIN sulla banca dati nazionale del Ministero del Turismo. Il CIN va poi esposto all’esterno dello stabile e indicato in tutti gli annunci, e concedere in locazione per finalità turistiche un immobile privo di CIN è punito con una sanzione da 800 a 8.000 euro.
Le sanzioni non finiscono lì, ed è la parte che di solito convince più di ogni argomento commerciale. La mancata esposizione o indicazione del CIN è punita da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con la rimozione immediata dell’annuncio irregolare.
Poi c’è la sicurezza, che a Bologna vale anche per chi affitta da privato: tutte le unità destinate alla locazione turistica, imprenditoriali e non, devono essere munite di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano; e i controlli li fa il Comune attraverso la polizia locale, che incamera i proventi delle sanzioni.
Adempimento per adempimento, con la gestione completa non ne tocchi nessuno
Nessuno di questi passaggi resta a te, ed è più semplice leggerli uno per uno. La comunicazione o la SCIA al SUAP è una pratica telematica da presentare al Comune prima di affittare: la prepariamo e la presentiamo noi. L’iscrizione a Ross 1000, che è il presupposto per ottenere il CIN, la seguiamo noi. Il CIN del Ministero del Turismo, che va esposto all’esterno e riportato in ogni annuncio, lo richiediamo e lo teniamo aggiornato noi.
I dispositivi di sicurezza — rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori a norma — li verifichiamo prima di pubblicare. La comunicazione degli ospiti alla Questura, che passa dal portale Alloggiati Web, la fa il property manager a ogni arrivo, nei termini previsti. L’imposta di soggiorno la gestiamo noi, dalla riscossione al riversamento, scadenze comprese, e l’invio periodico dei dati sul movimento clienti alla Regione lo facciamo noi. Il costo fisso per il proprietario, in tutto questo, non esiste: né di avviamento né mensile.
Lavoriamo a commissione sul fatturato, cioè su una percentuale del reddito che l’immobile genera con la nostra gestione: nei mesi in cui non entra niente non paghi niente, e guadagniamo solo se guadagni tu.
L’imposta di soggiorno la riscuote e la riversa chi gestisce, non il proprietario
A Bologna l’obbligo è di chi gestisce la struttura: al momento della partenza gli ospiti versano l’imposta al gestore, che poi è tenuto a rendicontare e riversare al Comune il relativo incasso. Importi, fasce ed esenzioni sono decisioni comunali che cambiano nel tempo e vanno lette sul sito del Comune quando si comincia, non copiate da una guida.
Su questo punto preferiamo essere prudenti invece che precisi a vuoto: in rete circolano tabelle di tariffe diverse fra loro e riferite ad anni diversi, e riportarne una a caso sarebbe il modo più veloce per farti sbagliare un versamento. Quello che conta per te è chi ha l’obbligo, e l’obbligo è di chi gestisce.
È anche un adempimento che torna poche volte l’anno, e per questo è fra i più facili da lasciarsi scadere quando si fa da soli: non richiede competenze particolari, richiede che qualcuno se ne ricordi. Lo stesso vale per la parte fiscale del tuo reddito da locazione breve, dove i regimi alternativi vanno valutati anno per anno con il tuo consulente: noi non sostituiamo il commercialista, gli togliamo il lavoro di rincorrere i dati.
Pulizie e biancheria le fa una squadra nostra, non un fornitore esterno
Ce ne occupiamo noi, con squadre nostre: pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate. Lo abbiamo fatto per due ragioni concrete, tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario.
È la differenza che vale la pena verificare in chiunque tu stia valutando a Bologna, perché tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno, ma pochi dicono chi li esegue davvero. Quando il cambio ospite è appaltato a un fornitore esterno, lo standard di quel giorno dipende da chi si presenta; quando la squadra è interna, chi risponde della qualità e chi la esegue sono la stessa cosa. Non è una questione di listino, è una questione di chi ha le chiavi in mano.
Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria, dai controlli stagionali alle piccole riparazioni.
L’annuncio Airbnb e gli altri portali li teniamo noi, settimana per settimana
Li gestiamo noi, su Airbnb e su tutti i portali su cui l’immobile ha senso: la gestione Airbnb a Bologna non è pubblicare una scheda e aspettare, è fotografia, testo multilingua, prezzi rivisti e calendari tenuti allineati fra le piattaforme. In una città dove la domanda si sposta di settimana in settimana, è la parte che decide se il tuo appartamento viene visto o resta in fondo alla lista.
Le tariffe si muovono su tre livelli: il fondo regolare della città, il giorno della settimana e l’evento. Bologna ha un traffico d’affari che riempie l’infrasettimana e un turismo culturale che riempie i fine settimana, e quando in fiera apre un appuntamento internazionale i due si sommano. La sincronizzazione dei calendari fra i portali serve a un motivo molto pratico: evitare le doppie prenotazioni e le penalità che le piattaforme applicano a chi cancella.
Affittare a studenti è un altro mestiere, e non è il nostro
Lavoriamo esclusivamente sull’affitto breve: non facciamo contratti transitori per studenti o lavoratori fuori sede, e non prendiamo stanze singole. A Bologna la tentazione del contratto lungo è forte perché l’Alma Mater è tornata a superare i 90.000 iscritti, ma è un’attività con regole, tempi e rischi diversi da quella di cui ci occupiamo.
I numeri dell’ateneo raccontano anche perché la domanda studentesca non è la certezza che sembra: l’Università di Bologna registra nuovi iscritti in arrivo dalle regioni del Sud in calo dell’8,7%, un dato che l’ateneo stesso collega all’aumento del caro-vita e in particolare del costo degli affitti nelle grandi città universitarie del Nord, mentre gli studenti internazionali crescono del 23%. Sono due direzioni opposte che si muovono sullo stesso mercato.
Non stiamo dicendo che affittare a uno studente sia una scelta sbagliata: stiamo dicendo che è un altro lavoro, con un altro rischio. Con l’affitto breve il pagamento arriva prima del soggiorno, quindi non esiste il problema dell’inquilino moroso, e l’immobile resta disponibile per te quando ti serve.
Un immobile adatto può rendere fino a 3 volte l’affitto tradizionale, ma «adatto» seleziona
La rendita di un immobile adatto può arrivare fino a 3 volte quella dell’affitto tradizionale, con i guadagni che ti arrivano già al netto delle imposte. Adatto però non vuol dire qualunque: a Bologna l’offerta extra-alberghiera è cresciuta a due cifre e il mercato è diventato selettivo.
Il dato è pubblico e vale la pena guardarlo in faccia: nei primi cinque mesi del 2025 il comparto extra-alberghiero della Città metropolitana ha registrato 370.667 arrivi e 1.181.771 presenze, +20% e +16% sull’anno precedente. Più ospiti, ma anche molte più case fra cui scegliere: immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono più nulla, perché a un prezzo di poco superiore l’ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli immobili mediocri.
Per questo la nostra analisi preliminare può concludersi con un no. Abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato: con l’aumento dell’offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c’è dietro. Vale però anche il contrario di quello che pensano molti proprietari di appartamenti vuoti o ereditati: tenere la casa chiusa non la protegge, la rovina — d’inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata, mantenuta e vissuta per restare in forma — e nel frattempo non produce niente.
