Da Monti Roma ha cominciato a staccare le keybox dai portoni
Il 29 gennaio 2025 la rimozione forzata delle cassette portachiavi nel centro di Roma è partita proprio da qui, al ritmo dichiarato di circa duecento dispositivi a settimana. Il regolamento di polizia urbana vieta di apporre lucchetti e oggetti sui beni del patrimonio storico, archeologico, artistico e monumentale, con una sanzione da 400 euro e sette giorni di tempo per rimuoverli, e l’avviso arriva all’amministratore di condominio.
La partita si è chiusa anche sul piano nazionale, e nella stessa direzione. Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha stabilito che il gestore deve riconoscere de visu chi entra, verificando che il titolare del documento sia la persona che soggiorna davvero, e ha ribadito il divieto di consegnare codici di accesso senza alcun controllo, riformando la pronuncia del TAR Lazio dello scorso maggio.
Per un proprietario le conseguenze sono due, e sono entrambe pratiche. L’arrivo dell’ospite smette di essere un dettaglio automatizzabile e torna a essere un appuntamento, a qualsiasi ora e in qualsiasi giorno. E il rischio non resta confinato all’appartamento: una cassetta appesa al portone di uno stabile storico diventa un problema del condominio, e i rapporti di vicinato in un palazzo del centro valgono quanto una recensione.
Nel Lazio il codice regionale si chiede prima di quello nazionale
Si parte dal codice identificativo regionale, obbligatorio dal 1° settembre 2024 e da richiedere sulla piattaforma regionale Ross1000, perché la Regione scrive che è propedeutico al rilascio del codice nazionale da parte della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, dato che le due piattaforme operano in interoperabilità. Partire dal nazionale e scoprire dopo che manca il regionale costa settimane, e non si recupera con una telefonata.
Il CIN, introdotto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, va poi esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile e riportato in ogni annuncio, pubblicità o comunicazione relativa all’offerta di ospitalità: su un portone vincolato non è sempre un adempimento banale, ed è meglio saperlo prima di pubblicare l’annuncio che dopo.
Resta infine la comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura, che i gestori devono trasmettere entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso quando il soggiorno dura meno di un giorno. Sono tre catene diverse, con tre portali diversi e tre calendari diversi, e nessuna delle tre perdona il ritardo.
Riga per riga, ogni adempimento ha già un responsabile che non sei tu
Ecco chi fa che cosa, voce per voce, quando l’immobile è in gestione completa. Il codice identificativo regionale del Lazio, obbligatorio dal 1° settembre 2024 sulla piattaforma Ross1000, lo richiediamo noi; il CIN del Ministero del Turismo, che va esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, lo richiediamo e lo teniamo aggiornato noi.
L’identificazione dell’ospite chiede il riconoscimento de visu e nessun codice consegnato senza controllo: apre la porta e verifica il documento il property manager di zona. La comunicazione degli ospiti alla Questura passa da Alloggiati Web entro le 24 ore successive all’arrivo, e la facciamo noi a ogni arrivo, non a fine mese.
Il contributo di soggiorno di Roma Capitale va riscosso dall’ospite, versato ogni trimestre e dichiarato una volta l’anno: lo gestiamo noi, scadenze comprese. Le pulizie e il cambio biancheria vanno fatti a ogni cambio ospite, dentro la ZTL, e li eseguono squadre interne invece di ditte appaltate fuori. Sull’ultima voce, il costo fisso a carico del proprietario, la casella è vuota: non ce n’è nessuno, né di avviamento né mensile.
Il contributo di soggiorno di Roma si versa a trimestri, e per questo si dimentica
Lo riscuotono e lo versano i gestori delle strutture ricettive e i soggetti che incassano il canone delle locazioni brevi, intermediari immobiliari e gestori di portali telematici compresi. Il versamento a Roma Capitale va fatto entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare, con una dichiarazione annuale: una scadenza che torna quattro volte l’anno non prende mai il ritmo di una mensile, ed è la prima che salta a chi gestisce da solo.
Non è un adempimento difficile, è un adempimento facile da dimenticare, e agli obblighi di riscossione e versamento se ne affiancano altri di informazione, pubblicità, trasparenza, comunicazione e dichiarazione.
Sugli importi preferiamo essere prudenti invece che precisi a vuoto: tariffe per persona e per notte, tetti di durata ed esenzioni sono decisioni comunali che cambiano nel tempo, si leggono sul sito di Roma Capitale nel momento in cui si comincia e non si copiano da una guida trovata in rete. Vale lo stesso per la tassazione del tuo reddito da locazione: il regime va valutato anno per anno con il tuo consulente, e noi non sostituiamo il commercialista — gli togliamo il lavoro di rincorrere i dati.
«Casa a Monti» sono tre prodotti diversi dentro lo stesso rione
Il rione amministrativo è molto più grande della zona di vicoli che i visitatori chiamano così: confina con via dei Fori Imperiali, sale su via del Quirinale e largo Magnanapoli, tocca via Quattro Fontane, via Depretis, piazza Esquilino e via Cavour, e arriva fino a via Merulana e a piazza San Giovanni in Laterano. Dentro quel perimetro stanno l’Esquilino, il Viminale e parte del Quirinale, ed è la ragione per cui due appartamenti dello stesso rione vendono cose diverse.
Il quadrante basso, fra la Suburra, via Leonina e via del Boschetto, è quello che l’ospite ha in mente quando prenota «a Monti»: botteghe, trattorie, scalinate, soggiorni corti di visitatori stranieri che si muovono a piedi e accettano rumore in cambio della posizione. L’asse di via Nazionale e del Viminale, fra uffici, ministeri e alberghi, parla naturalmente a un pubblico più adulto e a chi viaggia per lavoro, e su quel lato contano ordine, ascensore e silenzio più dell’atmosfera.
Sul lato del Colle Oppio si sta di nuovo altrove: il parco copre circa undici ettari e conserva i resti della Domus Aurea, delle Terme di Tito e di Traiano e delle Sette Sale, con scorci sul Colosseo e sul Palatino, e un affaccio del genere si vende in fotografia prima ancora che a parole. Sapere in quale dei tre Monti sta il tuo portone cambia l’annuncio, la tariffa e il tipo di ospite che si cerca.
Il ricambio fra due ospiti qui è un problema di piedi, non di ruote
La ZTL Centro Storico è attiva dalle 6.30 alle 18.00 dal lunedì al venerdì e dalle 14.00 alle 18.00 il sabato, con la fascia notturna dalle 23.00 alle 3.00 del venerdì e del sabato, sospesa ad agosto: sono esattamente le ore in cui cadono il check-out e il check-in. E il rione sta su tre colli, con strade strette e in salita dove non si accosta, quindi chi rifà l’appartamento fra due soggiorni dello stesso giorno ci arriva a piedi e deve essere già in zona.
Il controllo si sta stringendo proprio da questa parte di città. Roma Capitale ha approvato il progetto dei nuovi varchi elettronici in uscita della ZTL, finanziato con circa quattro milioni di euro, e i primi dispositivi partono da via Cavour e da via dei Serpenti, cioè dentro Monti, prima di estendersi a una trentina di strade del centro.
È anche il motivo per cui pulizia e biancheria, che erano affidate ad aziende esterne, le abbiamo internalizzate: qui la puntualità del ricambio non è una voce di listino, è il servizio. È la verifica che vale la pena fare su chiunque tu stia valutando, perché la promessa di pulizia professionale e cambio biancheria si legge dappertutto, mentre il nome di chi le esegue materialmente compare molto più di rado.
Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria, dal cambio di una lampadina ai controlli stagionali.
A Monti abitano ancora dodicimila persone, e il condominio è parte del lavoro
Su circa un chilometro quadrato e mezzo vivono poco più di dodicimila residenti, e per te è un dato che conta: Monti non è un quartiere svuotato in cui l’appartamento accanto al tuo è sempre un altro affitto breve. C’è ancora un condominio vero con cui convivere, e la convivenza pesa quanto il calendario delle prenotazioni.
Da lì discende una parte concreta del lavoro quotidiano: orari di arrivo che non riempiano la tromba delle scale a mezzanotte, valigie che non restano sul pianerottolo, qualcuno che l’amministratore possa chiamare quando serve invece di scrivere a un proprietario irreperibile. Sono le tre cose che un proprietario che vive fuori Roma, o che semplicemente lavora, non può garantire da solo — ed è una delle ragioni per cui a Roma lavoriamo con property manager diversi a seconda della zona.
